摘要：工业厂房的抵押评估是银行业务中很重要的一项业务，随着评估工作的日益增加，有必要对评估过程中经常出现的工业厂房做归类整理，以便增加工业厂房评估工作的便捷性。

关键词：房地产评估  成本法  开发价值

引言：估价对象为工业房地产时，因为在估价时点近期，与估价对象房地产类似的新建项目较多，造价信息资料齐全、更新及时，与建造成本相关的各种数据资料容易取得，所以我们一般首选成本法作为工业厂房评估的估价方法。

成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。工业厂房房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+投资利润

一、开发成本概念及组成：

开发成本包括勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、施工图审查费、房产测绘费等。

1、勘察设计及前期工程费包括可行性研究费、施工现场三通一平费、规划设计费、工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境评估费、综合管网设计费等。

2、建筑安装工程费的测算是根据估价对象所在区域地质状况、结构、建造标准、装修标准等因素，结合天津市建筑工程预算基价、建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。

以天津市某钢混结构，檐高6.3米的单层厂房为例，估价对象为标准工业厂房，主体为钢筋混凝土结构，内墙面白灰砂浆、混合砂浆，外墙面抹灰刷涂料，水泥地面，有给排水、消防、电力等设施。我们选取《天津市建筑安装工程造价估算指标》（DBD29-941-2009）中框架结构的单层厂房A为建筑物对比案例；对其进行个别因素调整，如：檐高修正、设施修正、层数修正、跨度修正、装修修正、其他修正等；再进行造价指数调整，案例是以2008年度预算基价为依据的，需要通过造价指数调整到价值时点的工程造价；

桩基础根据厂房所处地区地质不同，取值不同，比如海港保税区高而蓟县低。桩基检测费一般取2元/平方米，预算编制费为工程造价的0.2%，则建筑安装工程费=桩基础费+桩基检测费+工程造价×（1+0.2%）

实际估价中，工业厂房的工程质量、建造规模及标准均不同，根据其结构、檐高、层数等可以分为几个类型，下表为常见厂房类型的建筑安装工程费（约值）：

3、基础设施建设费：指厂区内基础设施配套，含地下管线、电力及道路、绿化、大门、围墙等配套设施费用。

4、其他费用：包括临时设施费、招标代理费、工程监理费、施工图审查费、房产测绘费等。

开发成本为以上各项数据之和，对于估价对象为6.3米单层框架结构厂房其开发成本大约为1800元/平方米～1900元/平方米。

二、建筑物价值求取：

工业厂房的建筑物评估价格=工业厂房房地产价值-土地价格=开发成本+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+投资利润，

管理费：包含人员工资、福利、办公支出等费用。综合考虑区域经济状况、行业发展水平、竞争状况、当地法律法规等影响因素，以土地取得成本、开发成本为基数，一般按3%～5%的比例计算。

销售费用：包含广告费、宣传费、代理佣金等费用。销售费用取房地产开发完成后房地产价值的1%～3%测算。

投资利息：假设开发成本、管理费用及销售费用在建造期内均匀投入，计算投资利息。

销售税费：销售税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税等，税率为5.65%；销售税费一般是按照房地产开发完成后的房地产价值来计算。

投资利润：需综合考虑工业厂房的建筑规模、周期长短、所属位置、周边配套等情况，工业厂房的投资利润一般取3%～8%不等。

通过以上测算，加和可以得到估价对象的建筑物价值（不含土地价值）。

四、小结：

工业厂房的各类开发成本案例需要估价人员在工作过程中勤于搜集，可以为我们把握工业厂房的评估价值提供一些参考。非专业造价测算，还有不完备之处，希望得到业内人士的补充、指导。