佛山分公司  刘伟祥

【摘要】由于星级酒店投资量大、回收期长、通用性差、市场交易实例少，而且其市场价值不仅取决于区域环境、坐落位置、星级标准、酒店定位及服务水平，更与经营模式、管理水平、品牌效应等直接相关，因此星级酒店评估价值的确定成为房地产估价的一个难点。本文从完善技术方法体系和实际应用的角度出发，对星级酒店价值评估相关问题进行了剖析，通过研究酒店价值的评估技术路线和评估方法、确定影响酒店价值的关键技术参数，进而提高星级酒店价值评估的科学性和准确性，促进房地产估价技术的应用。

【关键词】星级酒店  价值评估  收益法  成本法

一、概论

酒店是房地产与旅游服务高度结合的产物，是商业房地产中的一种。在传统的概念中，酒店首先是房地产，其以特定的房地产形态向客户提供服务。酒店在最初多是自主经营，随着社会分工的专业化发展，委托管理或者是加盟连锁成为越来越重要的产业形态。 

酒店，尤其是高星级的酒店，具有位置佳、价值高、通用性差、流动性差等特点。但对于经营好的酒店，除了具有良好的现金流入能力外，还能够成为一个地区、一个城市、甚至是一个国家的地标性的建筑，成为构筑当地完善、合理商务功能的不可或缺的组成部分。

从国际经验来看，对于酒店业的投资已经成为众多投资机构全球化投资组合中的重要组成部分。经营业绩良好的酒店具有良好的现金流入能力，能够对投资（债务融资）提供良好的保证。而酒店一般没有直接的市场价格，不能简单地通过与其他物业类比的方法得出，因此很难判断和评估一个酒店的客观市场价值。酒店的价值应通过房地产估价来确定，为酒店交易提供价值参考。

此外，随着各个商业银行经营性物业抵押贷款业务的增多，特别是以正常经营的酒店作为抵押物的中长期贷款比例增加，如果金融机构对抵押物价值的判断出现失误，可能直接导致呆坏账的产生，进而影响正常的贷款回收和信贷循环，降低银行对酒店信贷的支持力度和信心。因此只有正确把握酒店业的发展趋势，了解特定区域酒店业的现状，才能准确把握酒店类经营性物业的市场价值，对于酒店的投融资业务的开展有非常的现实意义。 

二、星级酒店估价特点

相对于一般房地产估价，星级酒店估价有以下特点： 

1、范围广、情况复杂、价值量巨大，对估价人员的专业性和估价经验要求较高。

由于星级酒店个体差异往往比较突出，不同酒店之间可比性较差，估价要建立在对酒店整体经营及实物现状全面了解的基础上进行。 

2、收入来源的复杂性、运营成本项目较多，受品牌、经营方式影响较大。

收益法评估星级酒店最关键是把握其经营收入和成本费用。星级酒店的收入主要有客房收入、各种餐饮收入、商品部商品销售收入、会议及展览收入、商务中心收入和其他娱乐、健身设施收入等等，收入与整体建筑规模的大小、酒店经营水平的高低、经营项目的品种组合和经营面积大小及带来的额外收入的各种特殊因素有直接关系。经营费用包括营业税金及附加、营业成本费用、人员工资、营业费用、管理费、能源维修费、市场推广、房产税、保险费、商业设备的折旧、物业管理公司酬金等。

三、星级酒店评估思路及估价方法的选择:

根据《房地产估价规范》，对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。 

据此，对于已取得相关权属文件、正常运营的高星级酒店，由于在市场上很少有整体买卖交易案例，且所在地理位置往往极佳，在建成投入运行后每年都能产生稳定的收益，对于市场价值的求取，因估价对象为收益性房地产，在基本评估方法的选择上只有收益法适合，故收益法应作为星级酒店类房地产的首要评估方法。又由于酒店类房地产买卖案例极少，市场比较法尚不具备使用条件，难于选择市场法进行价值评估，而长期趋势法以及路线价法根本就不具备使用的技术条件。故选用成本法作为第二种方法对酒店的整体价值进行估价，只有成本法在理论上是唯一的第二种评估方法。同时对房地产抵押价值评估时运用成本法也是谨慎评估的一种体现。

综上所述，在实际估价作业中，星级酒店评估的一般评估方法有收益法和成本法。

收益法计算公式： V=a÷（r-g）×[1-（1+g）n/（1+r）n]

其中：   V表示房地产价格；                      a表示房地产第一年年纯收益；

r表示房地产报酬率；                     g表示房地产收益年递增比率；

n表示房地产的有效使用年限；

成本法计算公式：

房地价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费 ＋开发利润（适用于新建成房地产）

或房地价值＝房地重新购建价格－建筑物折旧＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧（适用于旧房地产）

四、酒店估价中关键技术参数的确定

1、成本法估价中关键技术参数的确定

（1）、土地取得成本的确定

土地取得成本是取得土地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般包括购置土地价款和应缴纳的税金（如契税和交易手续费）。在求取土地取得成本时，通常采取市场比较法、基准地价修正法等方法来求取。

（2）、开发成本的确定

开发成本包括建安工程费、前期工程及其他专业费，在估价中，一般根据估价对象建筑物的结构类型，参照当地现行《建设工程概算定额》和《材料预算价格》、《机械台班费用定额》以及《建设工程间接费及其它费用定额》进行测算，并参考近期同类型建筑物的结算价格，综合考虑后确定建筑物的建造成本。

（3）、利润率的确定

开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产所要求的相应的平均利润率来计算。通常按土地取得成本和开发成本、建筑物开发成本与管理费用之和乘以一定的投资利润率求取。其计算公式如下：

开发利润=（土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用）×利润率。

在目前国内的房地产市场，房地产价格一般会显著高于其投资成本，高出部分即为开发利润。在星级酒店的估价实务中，确定利润率时，应充分考虑酒店的区域环境、坐落位置、建筑规模、投资多少、星级标准、酒店定位及服务水平、经营模式、经营情况、管理水平、品牌效应等状况。通常酒店上述条件越好利润率越高，反之，则越低。酒店利润率一般在 20—50%之间。

2、收益法估价中关键技术参数的确定

（1）、净收益的求取

收益性房地产获取收益的方式主要有出租和经营两种。据此，净收益的测算途径可分为两种：基于租赁收入测算净收益和基于营业收入测算净收益。出租型房地产，估价师应根据租约中的租金、其他收益、费用等信息计算其净收益，净收益为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。

对于有多种收益类型的房地产，如星级酒店一般有客房、会议室、餐饮、商场、娱乐等多种收入来源和经营模式，其净收益视具体情况采用下列两种方式求取：

①、把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型物收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。

对一个星级酒店而言，客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数、时间长短等直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐客人数量的多少及消费水准直接相关的费用等等。固定费用是指人员工资、固定资产折旧、房地产税、保险费等，不管客房是否有人住、会议室时否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。

②、把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据客房、餐饮、会议、娱乐等各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有净收益相加。

在星级酒店实际估价中，估价对象的净收益的一般采用第二种方法来求取。

（2）、收益期限的确定

收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时点。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、不同用途土地使用权限定的剩余使用年限和合同约定的期限等基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。

（3）、资本化率的求取方法

资本化率实质上是投资的预期收益率，其影响因素非常众多、复杂多变。确定资本化率的方法有：市场提取法、安全利率加风险调整值法、投资收益率排序插入法和复合投资收益率法四种。

目前最常用的资本化率的确定方法是安全利率加风险调整值法，即累加法。

报酬率=无风险报酬率+风险报酬率

风险报酬率=投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

其中无风险报酬率又称安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。

在实际估价中，由于近年来国家多次频繁调整银行存款利率且变化较大，而利率的变化与房地产市场价格的升降变化是不一致的且与社会一般利润率水平相差较大，因此在实际估价中，一般参考一年期的贷款利率作为累加法中的无风险报酬率。

项目的风险越大，资本化率越高，反之，项目的风险越小，资本化率越低；收益期越长，不确定因素也越多，风险越大，资本化率越高。同时，资本化率与投资发生的时间也有关，投资发生时间不同，投资项目面临的市场环境和风险情况不同，造成资本化率也会不同。因此，在确定项目的资本化率时首先应选取资本化率的确定方法，再根据项目的当前房地产市场经济环境、项目特点和估价师掌握的市场资料充分分析，并根据自身实践经验最终确定项目的资本化率数值。

五、结语

一般来说，在估价过程中，理论上酒店的收益与成本费用数据可以通过财务报表获得，但现实情况是企业提供的财务报表一些数据往往失真，不能真实反映酒店经营的情况。因此应对估价对象本身及周边类似用途档次的饭店物业进行了详细的调查，并对取得的资料仔细分析，经过整理，去伪存真。总之，酒店评估比较复杂，技术参数比较难以把握，只有不断实践，总结经验，评估价值才能比较客观地反映其内在价值。