重庆分公司  赖生军

重庆市地票交易制度从2008年建立至今已运行了5年之久，在这5年中赞许和质疑的声音从未停息。但是地票交易制度能够有效解决我国目前二元土地制度之间的矛盾，能够统筹城乡发展，这一点有目共睹。而作为整个交易的核心，地票的基准价格涉及众多利益方。地票基准价格是如何的产生的，制定一个维护各方利益又符合现行市场状况需求的地票基准价格，而采用的方法及计算过程是本文主要探讨的核心问题。

一、地票产生概述

改革开发以来，我国经济快速发展，人民生活水平不断提高，改革宽度不断拓展，改革深度不断增加。近几年我国城市化进程的加快，房地产和土地市场的快速发展也对我国城市和农村土地政策以及土地流转等方面的制度的完善提出了更为迫切的要求。

重庆作为国家统筹城乡综合配套改革试验区，率先进行了相关方面的改革实验。根据国务院颁布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发【2004】28号)和国土资源部颁布的《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发【2005】207号）以及《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》等法律规范，2008年重庆市人民政府第22次常务会议通过了《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》，该《办法》对重庆市地票交易的原则，地票交易实物，交易机构的设立，交易方式以及后续管理等方面都做了较为详细的规定。

二、地票及地票交易

1、 地票

将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、农村公共设施和公益用地等农村集体建设用地进行复垦，变成符合栽种农作物要求的耕地，经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标，由市国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。这个凭证就称为“地票”。

2、 地票交易

经由复垦、验收等程序形成地票后，还要经过地票交易、地票落地和收益分配等程序后，整个地票交易才算完成。地票交易是重庆市推进统筹城乡建设用地资源配置，建立统一的城乡建设用地市场，盘活农村土地资产，缓解城镇建设用地供求矛盾的重要途径之一。

地票交易仅仅是民间对指标交易的称呼，官方对于地票交易，仍称之为“指标交易”。由此可见，地票交易的本质是城市建设用地指标交易。

三、地票价值和价格

    价格是价值的反映，价值决定价格，要测算地票的价格就必须清楚地票的价值。地票价值有以下各部分构成，由此我们可以看出地票交易不单单是农村建设用地用途变更那么简单，这个变更的过程中农民不仅失去了资本价值，同时由于用途变更，其资源价值也大大降低；而地票交易的内容实质上就是土地的发展权，因此发展权的价值才是地票价值的最主要构成部分。

3.1地票基准价格测算思路

地票基准价格测算属于土地估价范畴，其估价的总体思路是首先要明确地票制度设置初衷，明确涉及各方权利和利益，结合市场和实际情况，参考《城镇土地估价规程》等估价规范文件，尽可能真实准确的明确其市场价值。其中，可能应用的估价方法有收益法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等方法，同时可结合基准地价系数修正法、路线价估价法、标准宗地估价法等方法。

3.2地票基准价格测算方法

根据《土地管理办法》的规定，目前农用地土地征用补偿价格为“法定补偿价格”，而不可能为市场价。地票集农村土地价值，城市土地价值、土地发展价值于一体，在地票基准价格测算过程中应对其方法筛选更为谨慎。

市场比较法：在求取一宗待评估土地价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照改土地的交易情况、日期、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估日期的方法。这里的“类似土地”，指土地所在区域的区域特性，以及影响地价的因素和条件均与待估土地相类似的土地。地票交易涉及地票落地问题，某一地票未落地，其所指的城市建设土地就不明确，更勿论从市场中选取和其条件相似的比较土地案例。因此，市场比较法不适宜作为地票基准价格的测算方法。但是，随着未来地票交易制度的完善，市场比较法可以作为地票落地后验证其价格是否合理，或者作为测算应退价款或补缴价款的依据方法。

基准地价法：基准地价系数修正法在基准地价的基础上，根据影响各种类型用地的宗地地价区域因素和个别因素，简历宗地地价修正系数表，并利用宗地地价修正系数表评估宗地地价的一种应用方法。基准地价国家制定的基准地价表依据全域性、分用途、平均性、有限期、时效性几大特点，对该宗土地使用年期、地产市场供求状况、土地收益、用途、区域影响因素、个别因素进行调查和具体分析，对照因素修正系数表对基准地价进行系数修正，从而快速方便地得到宗地价格。在具体适用上，基准地价法也涉及地票的落地问题，即地票未落地，就没有办法确定出一个条件较为明确的土地进行低价评估。

剩余法：剩余法的依据源于地租理论和价格构成理论，从地租理论上看，土地价格实质上就是资本化的地租，是土地使用者为了获得土地使用权而向土地所有者支付的代价，从价格形成理论上来看，任何商品的销售都是有成本、税收和利润构成，扣除成本和预计正常开发成本及有关利息、利润、税收等费用后的剩余价值为土地价值。剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定土地价格的一种方法。地票的落地使用后权益有多重化，例如：工业、住宅、商业等，其成本构成要比一般房地产价格构成复杂，数据采集更难，剩余法不适应作为地票基准价格的评定方法。

收益还原法：收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时点收益总和的一种方法。地票基准价格的评定只能以落地后未来各年的正常纯收益，并利用一定的资本化率将该预期收益折现求和，以求取地票现在的基准价格的一种方法。具体到地票上，因为地票交易后涉及到落地问题，落地后土地的区位，规划条件等直接影响了土地的使用方式和未来收益情况。因此在用收益法测算地票的基准价格时，可首先采取测算一个城市或区域在估价时点土地的平均收益，以此收益来评估地票的基准价格。待地票落地后，再计算应补缴或应退的地票价款。从另外一个角度，笔者认为将来地票交易制度越来越完善，可以明确地票性质，如工业地票，住宅地票，商业地票等，这样可相对直接的明确地票落地后的收益情况，利于地票基准价格的测算。最后在使用收益法测算地票的基准价格时，要尽可能公平、客观的确定土地未来收益，保护农户和城市建设用地使用者的利益。

成本法：市场上交易的对象都有价格和成本，而成本在一定程度上决定了价格。根据市场经济规律，地票进行交易就必须像其他商品一样，价格和成本是其交易的核心，不合适的价格势必会使交易所涉及的利益主体受到损害。地票生产及交易涉及多个利益主体，但最主要的有政府、集体经济组织、农户和开发复垦公司。在地票的定价过程中，成本无疑是一个重要的影响因素。要计算地票的生产成本，就必须清楚地票生产的四个环节，即申请、复垦、验收和落地，每个环节都产生的大量的成本，其中主要成本支出在复垦和验收环节。地票的生产与交易虽然带有较强的政府宏观调控，但交易需按照市场经济规律进行，所以交易前必须按照这些生产成本（含利息和税费等）为基础，也就是说交易的最低价格不能低于各个生产环节中生产成本加总之和。同样，地票购买者也会考虑地票的生产价格，如果高于生产价格太多，则开发商地票落地后土地取得费所占比例过高，造成利益损失。这一基本思路即是商品价格的生产费用价值理论，基于这一理论而分析得出的地票基准价格测算方法，称为成本法或成本估价法。

（1） 成本法测算公式

地票的成本构成主要有：土地取得费、土地开发复垦费、手续费（申请审批验收等过程中产生）和利润利息费用。

P=C1+C2+C3+C4+C5      （式1）

式中：P为地票成本价格；

      C1土地取得费；

      C2土地复垦费；

      C3利息；

      C4利润；

      C5手续费。

（2） 各成本参数分析

① 土地取得费。地票生产过程中所取得的都是农村集体建设用地，可以把征地费用作为计费依据；如果是未使用的破旧宅基地，这时土地取得费则应以拆除房屋和构筑物的补偿费以及拆迁安置补助费为主要依据。土地取得费=拆迁安置补偿+相关税费+不可预见费，其中计费标准可以参照重庆市征地补偿标准和相关依据。

② 土地复垦费。地票生产复垦环节中，土地复垦费用包括工程施工费、监测与管护费、其他费用、预备费、风险金5部分。其中，其他费用包括前期工作费、工程监理费、竣工验收费与业主管理费，预备费包括基本预备费和涨价预备费。工程施工费包括：包括建（构）筑物拆迁工程费、土地平整工程费、农田水利工程费、田间道路工程费和其他工程费，是土地复垦费用的最主要构成部分。前期工作费是指地票复垦项目在工程施工前所发生的各项支出，包括土地利用及生态现状调查费用、资料收集费、专家咨询费、复垦方案编制费、方案评审费以及在此过程中发生的公众参与费用以及工程施工前的工程指标费。竣工验收费是复垦项目主管单位也就是各区县土地整治中心组织相关领导和专家现场进行工程验收所发生的费用。工程监理费：项目实施单位委托具有工程资质的单位，按照国家有关规定进行全程监督管理所发生的费用。《关于规范地票价款使用促进农村集体建设用地复垦的指导意见（试行）》（渝国土房管〔2010〕384号）文规定：工程施工费原则上按不高于1.2万元/亩核算；其他费用中的前期工作费、竣工验收费、工程监理费、业主管理费，分别按0.15-0.22万元/亩、0.04-0.06万元/亩、0.02-0.03万元/亩、0.02-0.03万元/亩核算。预备费和风险金主要包括自然灾害、复垦项目设计变更以及由此导致的工程设计、工程量等发生变化而增加的费用。如果建设项目工期短，不可预见费用较低，预备费和风险金按工程施工费、监测与管护费、其他费用3项费用之和的2%计取；如果生产项目周期较长，其生产能力存在较大的变更可能性，预备费和风险金按工程施工费、监测与管护费、其他费用3项费用之和的5%计取。

③ 利润和利息。通过垫资、贷款筹集资金的农村宅基地及其附属设施用地复垦项目，应根据垫资或贷款金额、同期人民银行确定的贷款利息率等据实支付复垦项目资金成本。因地票没有明确土地的规划利用条件，故利润可采用不同的土地利用条件实际利润的平均值，待落地后可计算补缴或应退差额。

④ 手续费。手续费是整个地票生产过程中，申请、审批、验收所产生的一些税务费用，所占份额相对较少。具体税费标准按相关规定执行。

（3） 方法评价

我国完善的土地交易市场没有建立，市场上没有充分客观真实的交易信息，在这样的情况下，成本法成为土地评估实务中经常运用的方法。但成本法在实际估价实务中暴露除了许多明显的问题，从而导致其评估结果在很大程度上不能很好地反应土地的真实价值。地票是连接城乡二元土地制度鸿沟的桥梁，它是一种建设用地指标，更是一种土地发展权，而地票的价值远远不止地票的成本价格，其潜在价值更大。

成本法的特点是地票发生的“成本”能让一般人看得见，看似有“依据”，特别是在有“文件”规划的土地使用权补偿费，集体建设用地复垦费，农户购房补偿等情况下。但是“文件”规定的计费依据作为计算市场价值的基础总是有诸多不妥之处。其次地票只是一种指标，并非是一特定的城镇地块，还需要通过“招拍挂”多次手续后才能获得土地，而在现实中，房地产的价格直接取决于它的效用，而非花费的成本，成本的增加一定要对效用增大有作用才能构成价值的上升；从另一个角度来看，地票的成本增加并不一定能使落地地块房地产的价值增加，地票成本不多也不一定能说明地票落地地块价值不高。

我国正处于快速城镇化进程中，地票所采用的方式为牺牲农村集体建设用地的发展权，把土地集中到城镇进行开发，同时为了防止耕地的减少，需对农村的建设用地进行按质按量的复垦。农村建设用地土地发展权由闲置的农村集体所有者手中转让到建设用地紧缺的城镇土地使用者手中，因此，农村土地发展权价值应该在地票交易中得到体现。农村集体建设用地土地发展权补偿费是地票基准价格的重要组成部分，但利用成本法却无法将该项价格表达出来。

运用成本法来测算地票基准价格，只能对地票生产过程中看得见的，可预见的成本进行核算并加总，但是却忽略了地票的潜在价值、风险价值，农村集体建设用地转化为城镇建设用地时土地发展权价值。

四、综述

迄今为止，全市72％的地票来自远离中心城市的渝东南、渝东北“两翼”地区，而97％的落地地票，集中落于“一圈”内城，揭示了愈远程、地票功效愈彰显的特征。重庆地票的衍生会随着市场经济的不断发育、城乡统一土地市场的逐步完善而修订，国家对耕地的保护，一直处于高度重视的态度，从宏观来说地票使用状况条件及状况可能会有更大的空间。

本文简单叙述了地票的产生过程，相关地票基准价格的计算方式，从评估角度来说，我们了解更多地票基准地价的产生，可以更能掌握成本法里的依据参考，对于农村建设用地招标、挂牌、出让的成本低价的认知度会更加的提高。

参考文献：

苏康传，重庆地票基准价格测算研究.西南大学硕士学位论文.2012

沈萍，地票交易制度的创新、困境及出路

杨莞姣，重庆地票研究

周其仁，重庆开创“地票”是一个了不起的创造