一、成都市车位现状

2013年成都市机动车保有量突破300万辆，成为仅次于北京的城市。如果根据目前成都市区机动车保有量来计算，每户至少应该配置一个车位。但是成都市内大部分老小区基本无标配车位，市区内新建楼盘的车位也基本处于饱和状态，且很多家庭不止拥有一辆机动车，导致很多车主直接占道停车或将机动车停在人行道上，如此做法存在着极大的安全隐患，停车难的状况日趋严重。

成都市住宅小区车位一般分为三类，第一类是地上露天停车位（无产权），第二类是地上停车位（可办理产权），第三类是地下停车位（可办理产权）。本文仅就成都市住宅小区地下车位评估进行探讨。

二、影响地下车位价格的因素

1、车位配比

一般情况下城市规划管理部门会针对城市自身的发展情况对车位配比有一个基本的规定，并且该规定会随着经济的发展、城市私家车拥有量的不断攀升而不断的修订。以成都市住宅用房的车位配比为例，2010年出台的《成都市规划管理技术规定》规定，二环路以内机动车位配比为≥0.7，二环路以外机动车位配比为≥1.0，但根据2014年最新的《成都市规划管理技术规定》规定，二环路以内机动车位配比为≥1.0（即每100㎡建筑面积至少配比1个机动车位），二环路以外机动车位配比为≥1.2。 

住宅小区内停车难已经成为成都市十分突出的问题，小区车位配比愈发成为市民买房选择的重要指标之一。车位配比越低，小区住户对车位的需求也就越紧张，在供求原理的影响下，车位价格一般会高于同区域车位配比高的小区。就成都市锦江区牛市口附近的两个住宅小区为例，详见下图及下表

2、使用面积

地下车位的公摊系数浮动空间较大，一般为40%-50%，评估时不能单纯的关注其建筑面积，更应重点关注其套内使用面积。以公摊系数分别为50%、40%为例，当车位的建筑面积为30平方米时，套内使用面积分别为15平方米、18平方米，若评估时仅根据建筑面积将这两个车位定价相同是不合理的。

3、平面布局

在评估小区地下车位用房时，因数量较多，无法做到对每个地下车位逐一查勘，通常是根据测绘报告所载面积对地下车位按面积区间划分进行分类评估，往往忽略地下车位的平面布局，车位的平面布局直接影响其使用效果。

上图所示车位（75号车位）在宣传资料上标注的尺寸为2.4m×5.04m，但该车位一侧靠柱，且该柱有一半布局在车位内，直接影响车位的使用。

上图所示车位（37号车位）在宣传资料上标注的尺寸为2.4m×5.4m，但该车位两侧靠墙，当车辆停靠后只能打开一侧车门，不同于其他两侧不靠墙的车位，可与旁边的车位共用空间。

若从车位尺寸看，37号车位的售价应高于75号车位，但开发商定价却是37号车位35,000元/个，75号车位45,000元/个，足以证明平面布局对车位售价的影响。建议估价人员在现场查勘时比对车位平面图，将特殊车位标注于图纸上，定价时充分考虑这些因素。

4、所在楼层

一般情况下，负1层的车位售价高于负2层，负2层高于负3层，以此类推，所在楼层直接影响停车便利度、停车的时间消耗及油耗等。

5、停车便利度

（1）出入口分流

出、入口单独设置的地下车位便利度高于出、入口混合使用的地下车位。

（2）车道宽窄程度

车道宽敞利于车辆会车、进库、出库。

（3）停车后进入单元的便利性

靠近单元入口的车位便利度高于远离单元入口的车位。

6、其他因素

上图所示车位内设置有一阴井口，若车辆长期放置于此，阴井堵塞或阴井内释放的气体将对车辆造成损伤，因此在评估该车位时应做减值修正。

三、评估中应关注的事项

1、针对车位的特点编制测算表格

通过上述对影响车位价格的因素进行后，可以看出其价格影响因素是不同于其他常规房地产的，应针对其特殊性编制测算表格。在个别因素中应考虑其车位配比、使用面积、平面布局、所在楼层、停车便利度其他因素等。

2、关注地下车位的变现能力

小区内按规划修建的车位是为小区内业主提供停车服务的配套设施，其出租、出售应当符合相关法律法规规定，应首先满足小区内业主对车位、车库的使用需求，其通用性低于住宅、商业用房，目标购买群体相对较小，变现能力较差。成都市城乡房产管理局2012年4月17日印发了《关于建筑区划配套停车位（库）租售有关问题的通知》，该通知明确规定，“开发建设单位出租车位、车库的，应当首先出租给建筑区划内的业主。业主要求承租尚未销售的空置车位、车库，开发建设单位不得拒绝”；“开发建设单位出租、出售车位、车库，应当在15日前以书面形式在建筑区划内公示拟出租、出售车位、车库的地址、数量、价格、相关证明文件及承租人、购买人条件等。超过公示期仍无业主承租或购买的空置车位、车库，可以临时对建筑区划外的单位和个人出租”；“开发建设单位向本建筑区划外的单位或个人出售车位、车库的，应当征得本建筑区划内业主同意。”在地下车位用房抵押评估报告中应当提请金融机构重点关注变现能力分析。