自从上海自贸区2013年8月22日经国务院正式批准设立，于9月29日上午10时正式挂牌开张以来，自贸区概念的相关地区的房地产就一直呈现着火爆的局面，办公及物流仓储类物业炙手可热，住宅类物业价格一路上涨，土地市场更是出现让人惊讶的高溢价土地出让。

我们来关注下自贸区对周边住宅市场所产生的影响。自贸区总面积为28.78平方公里，相当于上海市面积的1/226，范围涵盖上海市外高桥保税区(核心)、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域。

目前距自贸区最近也深受其影响的住宅版块是外高桥版块及临港新城版块，这两个版块目前住宅物业的定位略有差异，外高桥版块主要以中高端改善性需求的物业为主，如仁恒森兰雅苑，新城碧翠公馆等单价在4-5万每平米左右。而临港新城版块主要是配套商品房及刚需为主的楼板，如宜浩佳园、宜浩欧景等，其中最大的楼盘是保利的蔚蓝林语。这两个版块自从自贸区公布后，住宅价格一路飙升，截止年底区域内的新盘及二手房均上涨10-30%左右。临港版块由于房价处于低位，基数较低，所以涨幅更为明显。据统计，2013年9月-2014年3月，临港新城版块的一手商品住宅成交面积月9.6万平方米，同比大涨166.6%；成交均价为14974元/平方米，大幅上涨41.5%。其中保利的新盘成交量为3.8万平方米，成交均价高达18796元/平方米，大幅高于同时间段的整体新房成交价格，该楼盘最新的报价已经达到21000元/平方米，半年之间涨幅超过20%。

临港新城版块的火爆程度在土地市场上更甚。去年12月18日，上海锦绣投资连续出手，以3.02亿及1.43亿分别竞得凌钢新城的两块土地，楼板价分别为15358元/平方米和14527元/平方米，分别溢价406.9%和379.4%。高溢价的土地出让更进一步在火热的住宅市场上火上浇油。

在如此火热的自贸区概念下，我们也必须冷静地看待这些版块存在的问题，特别是临港新城。目前临港新城仍然类似一个空城，白天是热火朝天的建设场面，但是到了晚上路上几乎没有行人，也几乎没有商店在营业，新建的小区入住率非常低。虽然该版块的房价最高已经到了2万元以上的水平，但是如果没有持续不断的外来需求支持，仅靠目前该地区的人口是无法支持这么大的供应量的。所以如何持续导入外来人口，配合自贸区的建设发展将是一个非常重要的问题。毕竟该地区远离市区，目前的交通、商业配套、公共配套设施仍是较为匮乏的。

自贸区的公布对于临港新城来说无疑是特大利好，未来自贸区的建设及外贸企业的大批进入自贸区，势必将解决临港新城人口导入问题。但是这样的人口导入将随着自贸区的建设发展缓慢发生，而目前临港新城的房价却似乎是一步到位了。正如2014年春节过后，部分中介表示自贸区概念的临港新城板块及外高桥板块房价已经趋稳，部分房源问津的人越来越少，短期涨幅过快过大的情况让人担忧。

所以我们现在更要审慎看待自贸区概念的楼板，短期过大的涨幅不利于该地区房价的稳定健康发展。自贸区究竟能发展到一个什么样的高度？对其周边住宅楼盘能带来多少实质性的需求？板块内未来的供应量是否会超过实际需求？都是值得投资者仔细思考的问题。