摘要：目前随着房地产市场的发展，以房地产为抵押物的贷款业务越来越多，但在大量的不动产抵押贷款过程中，存在着贷款金融机构对抵押物风险控制不到位，导致贷款收不回，成为死帐、烂帐，甚至还出现了以假抵押物来贷款的情况。越来越多的金融贷款机构都逐渐加强了对风险控制的力度，让专业评估人员进入到贷款金融机构进行风险控制的需求逐渐增加。笔者通过分析估价师的技术优势及贷款金融机构在职风控人员专业的欠缺性，论述作为专业估价人员的估价师进入贷款金融机构进行风险控制的必要性及发展的可能性。

关键词：风险控制、估价师、财务分析

1估价机构拓展风险控制业务的背景

1.1评估生存现状

以技术优势维持生存、以拓展业务谋求发展，是估价机构健康发展的必经之路。评估机构的生存与行业的发展息息相关，目前估价行业环境不容乐观，主要表现在以下几方面：

1.1.1就评估费方面，虽然有国家标准收费标准，但由于各地方各评估公司之间存在着以低收费方式争取业务的现象，各种方式评估费打折的乱象凸显；

1.1.2就各个估价师而言，可能因为客户压力、银行压力或者是业绩压力，对估价对象评估价值高评或者低评现象严重。

1.1.3评估公司作为中介行业，介于客户、银行以及一些非金融机构（担保公司、小贷公司）之间，受这些方面的影响，不能保持自己的独立法律地位，地位较低，甚至得不到尊重。

1.1.4评估公司本身的法人代表和实际管理公司的人员完全不一致，虽然行业规定评估公司法人代表为三年以上估价师，但大部分评估公司特别是二级所，其实际管理公司人员实为不懂评估业务人员，其法人代表为挂靠人员。这实际上会给评估公司管理带来很大的风险。

1.1.5评估报告带来的法律风险远高于评估人员及评估公司所获得的收益。

综上所述，我们评估行业要改变目前的生存现状，树立评估行业在房地产中介行业的法律地位，就必须拓展评估行业的业务，而不仅仅是为了评估而做评估。

从目前来看，估价行业采用的出路大致可归纳为两条：一是采用低成本、低利润的方式的经营方式。用回扣或者低收费的方式争取项目，用程序化的估价过程和报告来满足委托方的要求。另一条路就是坚守职业道德，不搞回扣，不压低收费，不高评。用专业的，高质量的报告获得生存，用敏锐的目光去拓展业务，为企业谋取更大、更高的利润。笔都相信，随着评估行业不断的自律、发展，行业管理水平和监督水平不断提高，行业必将步入健康发展阶段。

1.2风险控制业务，是目前房地产估价业务机构的必然选择

1.2.1评估与风险控制在技术上有较强的相关性

估价机构招展业务应该选择技术含量高，市场需求大且与传统业务有一定关联的业务线。由于现在各个企业融资方式大多以企业不动产抵押贷款来获得资金，其核心就是关于不动产价值的确定，作为不动产专业评估机构，风险控制业务成了评估机构拓展业务的主要方向。

1.2.2各类金融机构对风险控制专业人员的需求越来越大

最近几年来，由于房地产市场的快速发展，各类与房地产相关的融资也越来越多，相关的融资平台也快速滋生起来，融资平台不再仅以银行为主。由于银行融资程序复杂，审核非常严格，使一些正在求生存的状况不是很良好的企业无法获得资金上的支持，因此，一些非银行的投资放贷机构油然而生。而这些非银行的投资放贷机构如小贷担保公司，在公司人员组成的过程中不会像银行中的相关人员那么专业，他们的风险控制专业人员奇缺，因此他们需要以评估专业出身的专业人员来帮助他们把控相关风险。

2估价机构拓展风险控制业务的优势

2.1常规估价业务为估价机构提供了丰富的客户资源

常规估价业务主要包括：抵押、出让、转让、拍卖等评估业务。房地产抵押贷款业务是评估公司的主要业务来源。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房【2006】8号）中规定：“房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产机构评估进行评估。”由于房地产抵押具有贷款数额巨大、及时变现性差的特征，商业银行及其他贷款机构都无一例外的采用了由房地产评估机构评估确定抵押价值的办法。这为评估机构提供了接触银行及其他贷款机构的机会。

2.2估价业务拓展风险控制业务的技术优势

2.2.1金融投资机构“风控”人员的技术现状

现金融投资机构的的“风控”人员，大多是“金融”专业出身，本身对土地、房地产等不动产市场、价值的构成不专业情况，在审核本机构的贷款业务时仅是依据指定的评估机构出具的评估报告，对抵押物本身价值、变现无分析能力。

2.2.2估价机构的技术特点

1、估价机构对房地产市场价格有准确的把握

房地产估价师的工作就是评估房地产价格，对房地产价格有着客观合理的判断；房地产评估公司都有自己的数据库，并有多种途径收集各类型不动产的交易案例，对房地产市场价格实施动态监测。

2、估价机构对房地产市场相关的政策、法规、规划都有深入的研究

房地产价格实质是房地产权益价格，房地产评估首先要遵行其合法性，评估过程中每个参数取值都要有依据，这就决定了估价人员必须了解并熟习相关的政策、法规及规划，才能评估出相对准确的房地产价格。

3、房地产估价师所掌握知识丰富

房地产估价专业及房地产估价师考试的课程中，涉及的知识面广泛，比如有法学、经济学、会计学、税务、工程造价、城市规划、工程建设等学科。优秀的估价师具有较强的财会知识和较好的财务分析功底，可以使金融投资机构更好地了解抵押物市场的保值升值空间。

3估价专业拓展风险控制业务的主要举措

3.1提高估价师的专业素质

风险控制是对技术含量要求非常高的业务，行业的竞争就是技术的竞争，技术竞争能力的高低主要取决于从业人员的素质。一方面，风控人员的标准应与普通估价人员所有区别，应设定一定的门槛比如学历、评估工作从业年限、业绩数量及类型等。

3.2设立专业“风控部门”

在评估机构内设立专门的“风险控制部门”，以评估经验丰富、知识面广、有较好语言组织能力、有一定资历的估价师为主。

3.3重视内部人员知识培训及管理

风险控制的工作基础是大量的案例总结、积累。为了更好的实现业务的拓展，估价机构风险控制团队应加强知识的积累，并对抵押物价格从多方面进行分析其抵押风险。

3.4积极进行业务的推广

估价行业应利用自身的客户资源优势，向金融投资机构推行风险控制业务，进行适当的财务分析服务，让金融势投资机构认识到评估行业进行入到金融投资机构风险控制部门的必要性及优势。

4结语

专业评估机构进入金融贷款行业协助金融贷款机构进行抵押贷款风险控制是金融贷款机构对专业人才的需求，也是评估行业拓展业务的一条途径。希望评估行业拓展风险控制方面的业务的同时，也对金融贷款机构减少不良贷款抵押提供较大的帮助。

参  考  文  献

〔1〕《国际估价论坛论文集（第一册）》，2007.