中国的城市在近30多年的改革开放以来有了较大规模的变化，尤其是近十年的变化可以用翻天覆地来形容，在城镇化进程不断的推进，往日的原属于城郊的村落已经成为了城中央，原有的村庄房屋规划已远远落后于城市发展需要和人民生活的需求。以广州为例，在城中村内是狭窄的街道，“亲密”的“握手楼”遮天蔽日，胡乱挂满的电线像凌乱的蜘蛛网，通风极差，即使外面刮风，屋内几乎感觉不到风吹。这几乎是广州所有城中村的真实写照。这些有着数百年甚至数千年历史的自然村落分布在广州的各个中心城区，村口的牌坊连接着村内村外两个迥异的世界。本地人形容这里是“村外现代化，村内脏乱差”。广州的版图上，一面是迅速建起的高楼广厦，一面就是这些吸纳着无数异乡人的城中村。在占建成区21%的旧城区土地上，集中了全市大部分的经济和社会活动，饱和程度已远远越过“土地混合使用”的效益峰值；高架路、立交桥和桥梁在旧城“叠床架屋”，导致旧城区城市空间发展步入恶性循环。广州城市整饰工程在广州火热开展同时，广州市的“三旧改造”也进入新的历史篇章。

 “三旧改造”在别的城市称之为“城市更新”、“棚户区改造”等等，由可以看出每个城市的发展都涉及到相同的问题，而且这项工作又很带有地方特点、各省政府相关规章制度以及各城市政府的规章制度和政府文件，而土地估价在这项活动应起到一个什么作用呢？我们先从概念性问题入手。

一、“三旧改造”的概念

“三旧改造”是广东特有的旧城改造办法。三旧分别指的是：旧城镇、旧厂房、旧村居。

旧城镇，主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。包括因产业调整而搬迁或者停产的工业所留下的旧厂房、旧仓库；上世纪80年代及以前的棚户、简屋、单层砖混结构等建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民用房；物业价值低于土地价值的旧商铺等。改造项目应确定最小面积，以体现整体改造效益，其最小面积应由每个地区因地制宜确定。

旧厂房，主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。包括上世纪90年代及以前建设的临时建筑、单层简易结构旧厂房；容积率低于0.6的旧厂房；与土地利用规划、城市总体规划用地性质不符，占用滩涂、农田等生态用地的违章建设厂房；地均产出低于100万元/亩的低效工业工地；国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房；废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业污染物排放未100%达标的旧厂房；能耗和水耗高于国家和省规定的产品能耗、水耗限额标准的旧厂房等。例如珠江水泥厂等。

旧村居，主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范和地方技术标准的各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。例如：小平村、吉山村等（目前正在进行改造）。

二、“三旧改造”的特点

 “三旧”改造是国土资源部给予广东省的特殊政策，是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。开展“三旧”改造的项目，必须符合城市土地利用总体规划、城乡总体规划，纳入“三旧”改造总体规划、年度计划，已纳入省“三旧”改造监管数据库，需制订改造方案，并且通过市（县）人民政府的批准。在粤府[2009]78号文中，“三旧”改造的实施意见对现行的国土资源政策有六大突破：一是简化了补办征收手续；二是允许按现状完善历史用地手续；三是允许采用协议出让供地；四是土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造；五是农村集体建设用地改为国有建设用地，可简化手续；六是边角地、插花地、夹心地的处理有优惠。由于以上的六大突破不仅给历史遗留问题得到迅速的解决，而且提高参与改造的积极性。从而快速推动改造项目的进程。

三、“三旧改造”的法律、法规依据相关的政府规章制度

在我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾突出。土地资源稀缺性、不可再生性以及土地面积相对固定，它决定了对现有的建筑物进行改造，作为改造政府必须发布相关的法律、法规以及相关的政府规章制度，从广州“三旧改造”所涉及的相关依据有以下三个层面：

1、国务院相关部门发布文件

《国务院关于促进节约集约用地的通知》国土资发【2008】16号

《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发【2007】71号

2、广东省相关部门发布文件

《广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案》粤府明电【2009】16号

《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》粤府【2009】78号

《关于促进扩大内需支持现代产业发展用地的若干意见》粤国土利用发【2009】71号

《省国土资源厅，关于“三旧“改造工作的实施意见（试行）》粤府办【2009】22号

3、广州市相关部门发布文件

《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》穗府【2009】56号

《关于“城中村”改制工作的若干意见》穗办【2002】17号

《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》

《关于开展九大功能区城中村改造方案编制工作的通知》穗旧改办【2011】27号

从上面列示的文件看，从国家层面到地方都有相应的法律、法规以及政府规章制度进行配套发布，由此广州的“三旧改造”受法律的保护，是依法进行的。

四、广州“三旧改造”的模式

这项具有地方特色的改造项目是因地制宜进行，在广州根据项目的不断进行项目的开发模式会有不断延伸，目前有四种模式：公开出让融资模式、自行改造、协议出让融资模式、滚动开发模式以及环境建设带动综合整治。

1、公开出让融资模式，也被称为猎德模式。

猎德村改造采取公开出让融资实施全面改造的模式，于2007年拍卖融资46亿元启动改造。目前已经基本建成新猎德村(安置区)，由37栋高层住宅、一所九年制义务教育学校和一所幼儿园组成，总建设用地13.1万平方米，总建筑面积约68.7万平方米，集中迁建祠堂、整治河涌，延续历史文脉。这是公开出让融资模式代表作，也是广州改造的第一村。

2、自行改造、协议出让融资实施全面改造，例如林和村。 

位于天河区广东火车东站边上的林和村，人口共约2416人，总用地面积为69470平方米，原有各类房屋共计583栋。林和村采取自行改造，协议出让融资的方式实施全面改造。这样的模式需要多方的介入，如房地产开发商、村经济组织等。

3、滚动开发实施全面改造，例如花地村。 

位于荔湾区芳村地区的花地村，位于白鹅潭经济圈核心区域，村户籍人口3366人，改造用地面积44.4公顷，建筑面积46.13万平方米。花地村采取“搬积木”滚动式的方式进行全面改造，总投资约20亿元。花地村第一期改造项目于2008年7月动工，目前已经基本完成，为第二期的改造安置提供腾挪空间。

4、建设带动综合整治的改造，例如西塱裕安围。 

位于荔湾区芳村地区的裕安围，是西塱村8个自然村之一，也是广州起义的策源地。用地面积13.67公顷，现状建筑面积11.84万平方米，公共服务设施较为完善。裕安围采用综合整治方式进行改造，改造保留6.34万平方米的原有建筑，打通消防通道、富余地块建设旧村改造安置房、改善居住环境。改造后总建筑面积为18.40万平方米，改造总投入约2.5亿元。

五、 广州“三旧”改造涉及估价的情形

在分析“三旧”改造涉及估价的情形前，我们需要了解下“三旧”改造的流程。本次以“城中村”改造为例，根据《广州市“城中村”改造规划指引（试行）》文件显示，其工作流程：

第一阶段：区政府组织拟改造城中村建设现状摸查并确认。

第二阶段：区政府组织城中村改造方案（含经济平衡测算）和修建性详细规划总平面方案的编制，市建委、市规划局、市土地开发中心联合初审。

第三阶段：申请核发建设工程规划许可证→城中村改造方案报市领导小组审定。

第四阶段：核发建设用地规划许可证（如涉及控规调整，在核发建设用地规划许可证同步完善相关控规调整程序）。

第五阶段：符合市规划局确认的修建性详细规划总平面方案要求的城中村改造方案，经村民同意并由村委会出具证明文件。

作为土地评估机构而言，在整个“三旧改造”项目中对土地的估价作用只要显现在第二阶段，本次以第二阶段的经济平衡方案为例，其包括以下内容：

1、  确定改造模式

第一种改造模式是社区自筹资金改造，改造后部分物业出租。本模式适合于没有可供拍卖用地用于筹集资金的城中村。

第二种模式是拍卖地块筹集改造资金。本模式按照“总改造成本≤拍卖地块所得总收入”（其中拍卖地块所得总收入=拍卖地块的总建筑面积×拍卖楼面价）进行城中村改造经济可行性分析。

如因改造地块实际情况或因城市规划要求无法在改造地块实现经济平衡，可考虑在符合城市规划的条件下作区域平衡。

具体的改造策略按“一村一策”的原则根据各村实际情况制定方案，报市城中村改造领导小组确定后施行。

2、  分析改造成本

成本构成包括：

A．  旧村拆迁费用（包括拍卖地块的拆迁费用）；

B．  社区安置住宅及配套建设成本（社区拆迁安置建筑面积按照合法部分“拆一建一”的原则确定）；

C．  社区原集体物业复建成本；

D．  不可预见费；

3、  基于经济平衡确定改造区域容积率（针对拍卖地块筹集改造资金的模式）

改造成本=拍卖地块的总建筑面积×拍卖楼面地价

拍卖地块的总建筑面积=总改造成本/拍卖楼面地价

改造后容积率=（拍卖地块的总建筑面积+转制居民拆迁安置和集体物业的总建筑

面积）/改造范围内的建设用地面积

拍卖地块的占地面积=拍卖地块的总建筑面积/改造后的容积率

拆迁安置和社区集体物业的占地面积=改造范围内建设用地面积-拍卖地块的占地面积

每平方米土地的拍卖价格=改造后的容积率×楼面地价

如果拍卖楼面地价未达到市政府批准方案的标准，则城中村暂缓或按程序调整改造方案。

根据《“三旧”项目改造方案报批管理规定》及以上“三旧”改造流程，广州“三旧”改造涉及估价的情形有以下三种：

A．  融资地块方面涉及的楼面地价及搬迁费用；

B．  复建集体物业的现状及未来租金水平；

C．  改造成本。

根据以上的分析我们清楚的意识到土地估价在“三旧改造”中发挥着至关重要作用，不但保障了被改造“三旧”所有者的利益不被损害，也在积极的为三旧改造参与各方当事人的顺利进行提供价值依据。