摘要：我国的房地产市场经过20多年的培育，已经成为了我国经济发展的支柱产业，国民经济在很大程度上仍依赖于房地产业的发展，但问题在于，从现状来看，房地产自房改至今十四年来，一方面引发了畸形的经济增长模式，主要体现在房价的增长速度远远超出居民个人收入的增长速度，另一方面，又引发了畸形的市场需求，主要体现在投资性需求超出实际居住需求。在这种背景下，国家调控政策频繁出台，希望能将供给和需求稳定在一个平衡点上。本文从中国房地产市场发展的历程入手，着重分析了房地产宏观调控政策及其影响，旨在探讨房地产估价机构应如何服务于房地产市场调控，并总结了相应的应对措施。

关键词：估价服务  房地产市场  宏观调控

一、中国房地产市场发展的历程

从1998年房改至今，中国的房地产市场随着调控的步伐，以价格变动为衡量标准，可以分为五个阶段：

1、1998-2002年，房地产业逐步成为支柱产业

1998年，中国的房地产市场吸收了海南危机和整体经济软着陆后，以一种全新姿态开始进行市场化活动。在这一阶段，随着住房制度改革不断深化和居民生活水平提高，住房成为新的消费热点，加上政策的不断放宽，地方经济开始活跃，城市化进程开始增速，房地产行业逐步成为经济的支柱产业之一，开始进入平稳快速的发展通道。

在该阶段，中国城市化进程刚刚起步，由于受福利分房制度的延续性，房改政策影响的滞后性等因素影响，房地产开发总量虽然逐步扩大，但是速度不快，房价基本保持稳定。

2、2003-2005年，房地产市场稳步前进

2003年，房地产市场快速发展，随之暴露出房价增长过快，增幅过大以及结构不合理等问题，房地产成为全社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要以收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。

在此阶段，房地产市场虽然历经诸多的曲折，但仍是稳步而有序地发展，整体房价和成交量保持稳步向上。

3、2006-2008上半年，房地产泡沫形成与打压阶段

2006年，中国的房地产市场在调控中持续增长，并在2007年达到新一轮的顶峰，虽然政府以抑制房价的过快上涨为首要目标，频频出台房地产市场调控政策，分阶段重点对楼市进行调控，给房地产市场降温，但是2006 -2008年上半年房价仍然出现疯狂增长。

在此阶段，随着城市化进程的加快，居民投资、投机需求的增加，房价从稳步增长到疯狂增长，房地产泡沫逐渐形成。

4、2008下半年-2009年，金融危机之下，大力救市

2008下半年，房地产调控政策的影响逐步显现，同时受美国次贷危机的影响，房价开始出现松动。进而全球性金融危机的爆发，使中国的房地产行业降至最低点。

在此期间，金融海啸导致政府政策转向，四万亿投资拯救经济，对房地产也开始持鼓励和扶持态度，放宽信贷和消费的控制，全方位刺激楼市，房地产成交量从底部迅速拉升，成交量空前增长，使得房价从底部拉升并超过2007年的最高点。

5、2010年至今，挤压泡沫

2009年下半年，中国经济复苏已成定局，中央和地方政府也开始陆续收回对房地产的扶植政策，但房地产价格却展开了新一轮的报复性反弹。2010年4月，中央出台新政，从抑制需求出发，开始了新一轮的调控。房地产市场又一次陷入恐慌之中，但房价并没有出现大起大落。

通过以上分析可以看出，宏观调控在中国房地产市场历史进程中发挥着至关重要的作用，决定着中国房地产市场发展的走向。下面我们就从房地产宏观调控的五个基本政策着手，来分析房地产宏观调控手段及其影响。

二、房地产宏观调控手段及其影响

房地产宏观调控手段众多，但其实质是通过增加供给与控制需求来达到调控的目的。下面我们来具体分析：

1、房地产宏观调控的手段

（1）通过增加供给来调控房地产市场，主要手段是土地供应政策和保障性住房政策

①土地供应政策

为了扩大普通商品房的供应量，抑制房价增长，中央主要采取了两个措施，一是调整住房供应结构，代表性文件是2006年5月29日国务院《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国15条)，该文件提出自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。二是提高拿地门槛，抑制开发商囤地。主要是严格执行土地“招、拍、挂”政策、加大对土地闲置的管理及严格房地产开发贷款条件。

②保障性住房政策

保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。2008年底，国务院下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，中央提出要争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，其拉开了保障性安居工程提速的序幕。“十一五”期间，我国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度初步形成。2011年起，我国进入保障性住房建设“加速跑”阶段。从保障房对房地产市场的影响来看，主要是替代效应，即保障房的大规模建设将会解决众多中低收入家庭的居住问题，这会对商品房市场带来一定的冲击和影响，尤其是那些目标客户为中等收入群体的住宅项目。保障房的大规模建设将会直接导致对商品住宅需求量的下降，进而影响到住宅市场的供求关系和房价的走势。

（2）通过控制需求来调控房地产市场，主要手段是金融政策、税收政策和限购政策

①金融政策

常用的金融手段主要有三个：一是存款准备金率；二是贷款基准利率；三是二套房首付比例及贷款利率。

A.存款准备金率：是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款，中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。中央银行通过调整存款准备金率，可以影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。这一部分是一个风险准备金，是不能够用于发放贷款的。这个比例越高，执行的紧缩政策力度越大。其结果是社会的银根偏紧，货币供应量减少，利息率提高，投资及社会支出都相应缩减。反之，亦然（见下图）。

图1：2006-2008年存款准备金率调整情况

图2：2010-2011年存款准备金调情况

从上图存款准备金率调整的情况可以看出，2006-2008年，2010-2011年我国均采取的是紧缩银根的政策，目的在于严格控制货币供应量，抑制消费者需求，相反，存款准备金率的下调也意味着货币供应量的增加，可刺激消费者需求。

B.贷款基准利率：

基准利率是金融市场上具有普遍参照作用的利率，其他利率水平或金融资产价格均可根据这一基准利率水平来确定。基准利率是利率市场化的重要前提之一，在利率市场化条件下，融资者衡量融资成本，投资者计算投资收益，以及管理层对宏观经济的调控，客观上都要求有一个普遍公认的基准利率水平作参考。所以，从某种意义上讲，基准利率是利率市场化机制形成的核心。

从近年来基准利率的变化来看，呈现出明显的“V”字型特点。2008年，央行五次下调基准利率，2010年，央行又连续5次上调基准利率（见下图3）。

图3：2008-2011年半年期贷款基准利率调整情况

从利率变化对房地产市场的影响来看，其对市场的影响主要集中在两方面：一是对预期的影响；二是购房需求的影响。2008年，针对当时宏观经济形势的复杂局面，央行果断出手、调控政策力度巨大，尤其是2008年11月份的那次调整，幅度之大前所未有，一次性下调金融机构贷款利率1.08个百分点，相当于平时4-6次调整的水平，而其对市场的影响也迅速体现出来。利率的每次变化都是给市场传递的一个信号，它代表着未来政策的可能走向，会对各经济参与主体产生影响。同时，利率的调整也会影响到购房者的贷款成本，利率的下调会减少购房者的贷款成本，会增加购房需求；利率的提高会减少购房需求。

C.二套房贷政策：

2011年1月起，国务院要求各金融机构对房屋贷款实行差别化信贷：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

从二套房贷的有关政策来看，其首付比例及贷款利率呈逐步上升趋势，由2008年三成提高到2011年六成，贷款利率浮动比例也由之前的自行决定提高到上浮10%。二套房政策的变化代表了政府对投资性购房的态度，既可以引导社会各界的购房需求，又可以直接提高投资性购房者的成本，抑制这一部分需求。

②税收政策

众所周知，税收是国家调控房地产价格的有效杠杆之一。当前我国的税收体系涉及到房地产运行的诸多环节，房地产税收体系包括开发、交易及保有环节的税收。不同环节课征的税收。由于纳税人、计税依据、征收方式等的不同，导致房地产价格变动的方向和程度也不相同。一般说来，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格上升；而增加保有环节的税收实际上是增加了持有房地产的成本，会使房地产自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机需求，从而会使房地产需求减少，导致房地产价格下降。和金融手段相比，税收政策有明显的优点：一是可以做到精确打击。在打击房地产投机的同时，不会使其他行业无辜受到牵连，也不会让一般老百姓的正常生活受到影响；二是税收部门与房地产行业没有直接的利益关系，税收政策容易得到贯彻实施。

③限购政策

2010年4月30日,北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。9月29日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一、二线城市推出限购政策。2011年8月17日，住建部下发二三线城市限购标准；12月，住建部知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。限购令标志着楼市新政进入了数量调节阶段。

限购是一把“双刃剑”，一方面限购政策通过对购房群体设置一个“门槛”，直接减少具备购房资格的潜在购房群体总量，抑制消费者需求，从而控制房价增长；另一方面，刚性需求并没有消失，限购就像闸门一样暂时拦住了洪水。但水位会越来越高，要谨防在限购令松动时，刚性需求井喷的局面，由于刚性需求的存在以及房地产开发商在定价权上拥有绝对地位使得房价易涨难跌。

2、房地产宏观调控政策的影响

通过上述分析可以看出，房地产宏观调控直接影响了房价的涨跌，间接影响了与房地产相关的各个行业。

（1）房价

从中国房地产市场的发展来看，房价并不是一路看涨的，而在调控下有涨有跌，总体来说是在波动中曲折向前(见下图)。

（2）开发商

随着宏观调控体系的进一步完善，有品牌、有实力的开发商由于拥有广泛的融资渠道、强大的产品创新能力、精悍的经营团队、开拓进取的发展意识，必将受惠于宏观调控的结果。而与之相反，以囤地为目的、缺乏经营能力的开发商将会发现自己在下一轮竞争中举步维坚。

（3）金融机构

对金融机构来讲，由于宏观调控的影响，其经营风险降低的同时，赢利业务模式也会呈多元化发展，投资性个人房贷业务的比重将逐步下降，而高信用级别的项目贷款业务比重将逐步增加，低信用级别的贷款业务将大幅降低。

（4）购房者

对投资性购房者来讲，虽然购房仍不失为稳健的投资方式，但是，交易成本和流通成本已经大幅上升，租房收入预期却大幅下降，房价涨幅已经趋缓，同时，其他投资渠道的回报率却在逐步回升。购房不再是资产保值增值的唯一方式。对中、低收入阶层的购房自住者，2007年限价房的入市，经济适用房面积的增长，廉租房体系的逐步完善，可供选择的居住方式将会越来越多，花在住房问题上的心思将会越来越少，由住房问题引起的社会不稳定因素将会持续减少。

（5）估价机构

对于房地产估价机构而言，影响主要体现在以下几个方面：

①对以银行业务为主的估价机构造成较大影响

政府持续调控房地产市场，在限购、限贷、税收等多项措施的合力作用之下，市场交易量显著下降，银行也开始严格控制贷款，土地市场降温明显。偏紧的信贷政策对以银行业务为主，特别是以抵押估价业务为主的估价机构造成较大的影响，导致业务数量减少，竞争激烈。

②房地产市场不断发生变化，导致估价机构执业风险加大

经过几轮的房地产市场调控后，当前房地产市场已逐步回归理性，房子一天一个价，购房者通宵排队的现象已不存在。投资需求显著下降，房价陷入停涨，看涨已非主流，房价存在泡沫已是不争的事实，估价风险明显增加，特别是抵押估价中的价格风险尤为突出。

③政府对住宅市场的调控使得开发商和投资者投资方向发生转变，对估价机构业务结构调整影响较大

一般来说，估价机构的主要客户是小业主、银行、开发商和政府，受当前宏观调控政策的影响，住宅市场持续降温，房地产的开发模式开始由住宅开发为主向商业地产开发等多元化开发方式转变，投资者也逐步转向投资商业地产市场，开发模式和投资模式的转变对估价业务结构调整影响较大，导致商业及非住宅类评估业务增加，传统估价业务减少的同时，租金咨询、融资、改变房地产用途后的价值咨询等业务也逐步增多。

④咨询顾问等高端服务越来越受客户重视

随着房地产市场逐步趋于理性，炒房、卖房的暴利时代已结束，开发商和投资者已不能在短期内获取暴利，而是要通过对房地产市场和相关政策的研究，看清大势，找准定位，合理确定预期收益。这预示着客户对房地产咨询顾问业务开始重视起来，需要估价顾问机构提出关于产品类型、营销模式、产品价格等各方面的专业化建议，估价机构人员的专业能力和服务水平将在竞争中发挥更重要的作用。

三、估价机构的应对策略

首先，估价机构应正视房地产市场调控对传统估价业务带来的影响，防范执业风险

对传统的抵押估价业务来说，防范执业风险是最重要的，可以从以下四个方面着手：

①分片区建立典型楼盘库，通过对这些典型楼盘价格的跟踪来分析整个片区楼盘价格的变化及抗风险能力，摸清其价格变化规律，以应对房地产市场调控。

②根据楼盘特点如稀缺资源型、拆迁型、自住为主型、投资为主型、学位房等进行分类，建立典型楼盘库。通过对这些典型楼盘价格的跟踪来分析不同特点楼盘价格的变化，摸清其价格变化规律和抗风险能力，应对房地产市场调控。

③针对不同的房地产市场情况，组织大规模、大范围的市场调查，以保证评估价格能客观反映当前的市场情况。

④估价机构要加强对宏观调控政策、调控力度、未来市场价格走势的分析与研判，主动防范因政策影响的滞后性带来的执业风险。

其次，估价机构应主动提升估价人员的专业能力和服务水平，以应对客户对咨询顾问业务的需求，为客户提供全方位的服务和解决方案。

第三，估价机构应主动拓宽业务范围、调整业务结构，由单一的以房地产评估为主转向以房地产评估、资产评估、土地登记代理、拆迁评估、工程咨询、工程造价等多元化发展的模式。 

参考文献：

【1】高聚辉，近年房地产宏观调控政策回顾与思考，中国发展观察，2012

【2】高喜善，当前房地产市场形势对估价行业的影响及应对策略，中国房地产估价与经济2011. 37-38页

【3】聂梅生，房地产市场与调控政策分析，2011年中国改革论坛文集，2011年