建筑结构是指在建筑物（构筑物）中，由建筑材料做成用来承受各种荷载或者作用，以起骨架作用的空间受力体系。房屋结构一般是指其建筑的承重结构和围护结构两个部分。不同的建筑结构，其房屋的耐久性、抗震性、安全性和空间使用性是不同的，也就是说，不同用途及使用要求的房屋应有与之相适宜的房屋建筑结构，以同时满足经济、安全、便于利用为前提，建筑结构的层数、造价、施工条件等往往直接决定了房屋的建筑结构类型。

房屋建筑结构是房屋实物状况的重要内容之一，也是运用各种方法进行估价时确定房屋造价的根本依据，因此，我们估价人员有必要掌握一定的房屋建筑知识，了解不同建筑结构的房屋特点，并灵活运用于实际操作中。

常见的房屋建筑结构有砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构。各种建筑结构都有其自身的特点和适用范围，了解各种建筑结构的优缺点，有利于我们在估价中更加准确的把握估价对象的价值。

砖木结构是指用砖墙、砖柱、木屋架作为主要承重结构的建筑，像大多数农村的屋舍、庙宇等。这种结构建造简单，材料容易准备，费用较低，但仅适宜建造简单的低层建筑，安全性和空间纵向利用性均较差，在如今高楼林立的城市，砖木结构已被民用住宅所淘汰，在工业建筑中也基本被钢结构和钢筋混凝土结构所取代。

砖混结构是砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑，在实际运用中，砖混结构往往会因设置圈梁、构造柱等而被赋予了另外一个介于砖混和钢混之间的名称——混合结构，该类建筑造价相对较低，但承载力小，抗震性能不好，在实际设计中多会通过设置圈梁、构造柱等设施提高抗震性能，一般只能建造7层以下的房屋。因受抗震性能限制，开间不能设计太大，大部分墙体均为承重墙，纵横分布，在装修时不能拆凿承重墙，改变原有空间布局，亦不能任意扩大窗洞、门洞，故在空间可变性方面受到一定限制，不过，若房屋在设计时考虑周全，这种影响也就可以忽略不计了。从经济角度来看，因造价较低，砖混结构（混合结构）目前仍是普通多层住宅的首选。

钢筋混凝土结构，顾名思义，其空间承重受力体系由钢筋及混凝土通过一定的规则和构架组合搭建而成，主要分为框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒体结构。

框架结构一般由梁、板、柱所组成。其特点是框架结构布置灵活，具有较大的室内空间，使用比较方便，但是由于柱截面积较大，不宜家具布置和装修，影响室内使用，在运用于住宅建筑时，出现了一种异形柱¹框架轻型住宅结构和短肢剪力墙²结构体系。异形柱框架轻型住宅与其他传统结构相比，它的柱由传统方柱演变为T形边柱、十字形中柱、L形角柱，其柱间填充墙与体壁同厚，室内不出现柱楞便于使用，填充墙采用轻质保温隔热材料，因墙体减薄，与砌体结构相比可增加使用面积。异形柱框轻住宅结构体系和短肢剪力墙结构体系在多、高层住宅中的应用方面具有广阔的发展前景。

剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，在剪力墙上设置窗洞或门洞有很大限制，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙是高层住宅采用较为广泛的一种结构形式，房间的分隔墙和预应力厨房卫生间分隔墙可采用预制的轻质隔墙来分隔空间，此种方式为装修改造，带来了较大的方便。

框架剪力墙结构是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。因此，这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。目前25—30层左右的高层住宅通常采用框架—剪力墙结构。

框筒结构是把剪力墙布置成筒体，围成的竖向箱形截面的薄臂筒和密柱框架组成的竖向箱形截面，可称为框架筒体结构体系。整体建筑主要由几大框筒承担重量，单元内的墙体不起承重作用，是真正的活性建筑，墙体可以随意改变，甚至整层都可以随意间隔。这是现在最先进的结构。具有较高的抗侧移刚度，被广泛应用于超高层建筑。

筒体结构是将剪力墙或密柱框架集中到房屋的内部和外围而形成的空间封闭式的筒体。其特点是剪力墙集中而获得较大的自由分割空间，多用于写字楼建筑。

钢结构的主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑及工业厂房。

在了解了各类型建筑结构的特点以后，不难发现，我们在建筑结构方面的判断能力增强不少，某些实际操作中遇到的问题，答案逐渐明晰。例如，产权证上未明确记载“建筑结构”事项，或是产权证记载的“建筑结构”与实地勘察出入较大，在这种情况下我们应对建筑结构进行分析与判断。较难判断的为多层建筑，如上所述，砖混结构被普遍运用于普通多层住宅，但是当钢筋混凝土结构被运用于多层住宅时，该建筑便具备了开间尺度变大、空间布局灵活多变、抗震性能较好的优势，体现在房屋售价方面，规模、档次、区位等状况相当的住宅，钢混结构住宅售价高于砖混结构住宅。如果未注意该项因素，我们在进行售价比对时，往往会不明所以。因此，在产权证记载不明确的情况下，勘察人员应注意实物的比对，其判断方法主要有观察建筑内部的空间有无局部挑高、有无突出的梁柱、室内墙体厚度等，笔者认为，最为简单的判断方法是看室内隔墙的厚度，砖混结构的承重墙一般为370毫米及240毫米，非承重墙为120毫米（若加上抹灰层及饰面，厚度一般会增加5至10毫米），而钢筋混凝土结构的隔墙不起承重作用，一般由诸如非承重黏土空心砖，加气混凝土砌块，空心焦渣混凝土砌块、轻钢龙骨石膏板、石膏空心墙板及多中复合轻质隔墙板等砌筑而成，这类型的隔墙墙体较砖混结构隔墙薄，一般尺寸为200毫米及100毫米（若加上抹灰层及饰面，厚度一般会增厚5至10毫米），通过对墙体厚度的简单判断，我们就能够很好的区分砖混与钢混结构。

在建筑物层数、施工条件无较大差异的情况下，建筑结构对房屋造价的影响很大，我们在运用成本法进行估价时，应收集不同建筑结构的房屋造价数据，例如比对相同层数及高度的各建筑结构类型建筑物的造价差异，了解建筑层数对单方造价的影响等。据调查，一般来说，框架结构建筑的造价大于砖混结构建筑造价，钢混结构中造价差异为框筒>框剪>框架，高层建筑高度越高，其单方造价就越高。对于钢结构建筑来说，建筑物的高度、跨度、生产厂房的生产工艺对房屋造价影响很大，例如，生产企业的厂房因行业不同对基础开挖深度、行车载重、建筑高度、跨度等要求均不同，我们只有在掌握了不同类型的厂房的具体造价数据以后才能准确评估出房地产的客观价值。在实际工作中，要求我们估价人员将收集各类建筑物的建安造价、了解各种建筑物的建造工艺及流程，了解地区化差异等形成一个职业习惯，并且逐渐建立完善的建安造价数据库，这是一个不断的积累与实时更新的长期过程。

我们在运用假设开发法进行地价评估时，需要根据具体情况确定最佳开发利用方式，其中的一项重要内容便是针对不同的建筑规模，功能设置、项目档次，设定适宜的建筑结构，再根据不同的建筑结构确定房屋开发建造成本。例如，开发建设一个高档别墅项目，虽为低层建筑，但是从项目档次以及空间布局要求出发，框架结构应为首选；开发建设一个商场，开间很大，框架结构相比剪力墙结构更为经济；如果建设一个平面房间分割很小，很多，很复杂的住宅，放弃造价较低的砖混结构不用，而选用框架结构，那么造价被拉高了，并且外露的梁、柱也不利于空间利用。从建筑高度来看，如果住宅或是写字楼因高度问题，在设计建筑结构时采用了造价较高的框筒或者是框剪结构，但是造价的增加幅度高于层数增加所带来的销售回报，则在设计建筑规模时，应考虑调整预设的建筑高度，选择高度与销售回报的最佳结合点。

另外，用途、高度、层数、使用要求、风格等状况相同的房屋在不同地区所采用的建筑结构会有所不同，其原因之一是各个地区的抗震设防烈度³不同，这主要跟该地区近年来地震震级⁴及烈度的大小有关。例如一幢6层楼的普通住宅楼，在地震设防烈度为6度的地区，只需要设计为混合结构就能达到抗震要求，但是如果是在设防烈度为9度的地区，这幢住宅楼就需要设计为框架结构才能满足抗震要求了。这就要求我们估价人员在评估时需要了解地域化差异，对不同地区的地质条件、抗震要求、建材价格、人力成本等进行详细深入了解，才能够准确把握不同建筑结构房屋的造价。

总之，通过对不同建筑结构房屋特性、地域差异的了解与分析，我们的评估结果能够更加客观，更加准确。 

注释：

1异形柱：是指柱子截面非矩形，一般为减少对建筑使用空间的影响，将柱子截面设计成L型、T型或十字型。

2短肢剪力墙：是指墙肢的长度为厚度的5-8倍剪力墙结构，常用的有“T”字型、“L”型、“十”字型、“Z”字型、折线型、“一”字型。

3抗震设防烈度：地震烈度是指地震时某一地区的地面和各类建筑物遭受到一次地震影响的强弱程度。抗震设防烈度是指按国家规定的权限批准作为一个地区抗震设防依据的地震烈度。

4地震震级：地震震级是指按地震时所释放出的能量大小确定的等级标准。