东莞市的房地产产权很“独特”，独特之处就在于房管局在产权发证时，房产证信息的随意填写、产权证显示的信息之乱令人匪夷所思。政府部门在发放房产证时的“随意性”，导致对房地产产权权属性质判定的难度加大。如欲准确评估出东莞物业的客观合理价格，估价师在当地的执业经验尤为重要。下面就笔者遇到过的“莞式”产权情况，谈谈个人的一些观点。不妥之处，敬请读者批评指正。

1、  东莞市房地产的产权类型

（1）纯土地产权

东莞市的土地产权类型主要有国有出让、国有划拨、集体流转出让和集体划拨土地，分别颁发的《国有土地使用证》和《集体建设用地使用权证》。还有就是集体土地转让和集体土地长期租赁的产权状况，一般就是企业跟集体土地所有者

——村集体经济组织签订土地转让合同或土地长期租赁合同，转让土地的使用年限和土地的租赁年限一般是法定用途的法定最高使用年限或接近于最高使用年限（比如工业用地50年，住宅用地50年或70年，综合用地50年等）。

（2）房产产权

一般就是之前很老的《房屋所有权证》和房地分开办证时的那种旧的《房地产权证》。一套房地产，除了属于房产的老《房屋所有权证》或旧《房地产权证》外，还有分摊土地面积或共用土地面积的《国有土地使用证》或《集体建设用地使用权证》。

（3）房地产产权

对于市场上的商品房来说，现在一般都是房地完全合一的《房地产权证》或者《房屋所有权证》；对于工业、商业或酒店等用途的整个项目，一般一块宗地上有多栋建筑物，每栋建筑物的《房地产权证》或者《房屋所有权证》都记载有共用土地的情况，另外还有整块宗地的一本《国有土地使用证》或《集体建设用地使用权证》，这类产权我称之为“房地不完全合一”的产权类型。这种“房地不完全合一”的产权类型还是相当常见的，我们在评估的时候，凭《房地产权证》或者《房屋所有权证》，即可以只评建筑物价值，也可以评房地产市场价值（即房地合一价），具体评哪种价值，要看所对应的土地是否已经设定的抵押。如土地已经设了抵押，则只能评建筑物价值，如要评房地合一价，则要先将土地的他项权注销才能评估。

2、  东莞市房地产产权的独特之处及评估分析

（1）    长期租赁的集体土地的地上建筑物也可能办有《房地产权证》

东莞市房产产权比较特殊的一种情形就是向集体经济组织长期租赁的集体划拨土地的地上建筑物也可以办理《房地产权证》，房产证上登记的土地使用权来源为划拨，土地使用权性质为集体，土地情况的终止日期为土地租赁合同的到期日。

（2）房改房、集资建房以及开发商开发的无土地用途、终止日期、使用权取得方式的“三无”住宅

关于房改房和集资建房，如果《房地产权证》显示房屋所有权来源为购买，土地权属性质为国有划拨，附记里面显示xx年xx单位房改房、集资建房，则表示该房改房或集资房已经经过二次转让了，无需补交土地出让金；如果房屋所有权来源为xx年房改房或集资建房，则就说明需要补交土地出让金了。

东莞市很多开发商开发的住宅物业，房屋所有权来源是购买，但是《房地产权证》上的土地登记情况上可能就只登记有使用权证号和土地性质（国有），土地用途、终止日期、土地使用权取得方式都没有登记。对这种情况，我们一般界定为国有出让住宅或商住用地，土地终止日期假设从建筑物竣工日期之日起至住宅用地法定最高使用年限70年。

（3）同一住宅小区的产权，土地使用权类型可能有多种

以东莞市东城区钱屋山庄为例，该小区的住宅是由业主自建的，土地使用权类型有国有划拨、国有出让和集体划拨三种类型。在同一住宅小区，由于土地权属性质不同，导致户型、结构、装修等差异不大的房屋，市场价格差异很大，这无疑增加了估价师的执业难度。

（4）近年开发商开发的小区，车库可以正常销售和办理商品房《房地产权证》

按照物权法规定，住宅小区内的车库归全体业主所有，国土部门在与开发商签订土地出让合同时，一般约定车库不计入容积率，也无需就车库面积补交土地出让金。但是东莞近年开发的住宅小区里面，有不少住宅小区的车库，开发商不仅用于销售给业主，而且能办理商品房《房地产权证》。早期开发的住宅小区，车库也由开发商对业主出售，但销售的只是使用权，并非所有权。有产权证的车库和无产权证车库的市场价格差异，是摆在我们估价师面前的一道难题。

（5）“物留自用”类型物业

“物留自用”这个词应该是东莞独创的，顾名思义，就是物业留给自己使用的意思，亦即开发商开发完一个项目后，留给自己使用的物业。物留自用的物业，应该是计入容积率的，开发商与国土部门签订土地出让合同时是交了地价的，物留自用房能否在市场上按完全市场商品房来流通呢？咨询政府部门也没有答案，我们抵押评估完全参照市场商品房或比其略低来评估。

（6）工业用地项目的“变异”

比如东莞的一些工业项目，如果委托方提供的“房地不完全合一”的《房地产权证》，而不提供宗地的《国有土地使用证》，就能发现一些特别的东西，明明是工业用地上的厂房、办公、综合楼，但是《房地产权证》上显示的房屋用途是厂房、办公、综合楼，土地用途显示的也是厂房、办公、综合楼！如果委托方就拿其中一栋综合楼来抵押，且只提供了房屋用途为综合楼、土地用途为综合楼的《房地产权证》，我们在未看现场的情况下如何预估定价呢？即使看了现场，结果发现综合楼实际用作酒店，那我们又如何定价呢？一些本来属于工业用地上的酒店、办公项目，《房地产权证》上显示的房屋用途分别为综合楼、办公，土地用途分别为综合楼、办公，如果委托方不提供整个项目的《国有土地使用证》或《集体建设用地使用权证》，那我们就很难判断出这是工业改酒店型物业了。因此，遇到《房地产权证》上的房屋用途、土地用途完全一致时，我们一定要求委托方提供项目的土地证。

3、  东莞市集体性质产权的抵押评估与处置分析

（1）集体流转出让性质的房地产抵押评估

东莞市集体流转出让性质的产权仅限于土地用途为工业的项目，地上建筑物的房屋实际用途可以是酒店、市场、商业、综合楼等。集体流转出让的空地是不能抵押的，如果地上有建筑物，则土地和地上建筑物一并抵押，评估价格与国有出让下的价格差不多，但要扣减由集体流转出让转为国有出让的费用（大约几十元每平方米）。

（2）集体划拨性质的房地产抵押评估

东莞市集体划拨性质的房地产一般就住宅（私宅）和工业用地类项目，不排除工业用地上的房屋实际用作酒店、商业等的集体划拨性质房地产。

东莞市房管局规定，从2009年10月起，集体划拨性质的住宅（私宅）不能抵押。但是续贷的集体划拨住宅可以通过延长抵押期限、改变抵押价值的方式设定抵押。集体划拨性质的纯工业用地不能抵押，如果地上有建筑物，则土地和地上建筑物一并抵押，但必需通过当地的集体经济组织同意。如果某块工业用地上有多栋建筑物，只抵押其中部分建筑物时，我们评估一般评建筑物价值和建筑物占用的相当于基底面积的土地价值，其中土地价值用国有出让下的市场价值扣除征地费用和应补交的土地出让金。如果是评估整块工业用地和地上所有的建筑物时，则评估方法与国有出让下的工业项目一样，但是土地价值同样用国有出让下的市场价值扣除征地费用和应补交的土地出让金测得。

（3）集体划拨性质的房地产处置

东莞市的集体划拨私宅只能是私宅所处镇的户籍人士购买。对于集体划拨性质的工业项目，处置时一般是通过拍卖的方式，竞拍资格没有限制，拍卖成功后的成交款先用于缴纳征地费用和补交土地出让金，余款用于偿还金融机构借款本息，如还有剩余的则交给当地的集体经济组织。