近年来，对于住宅市场的宏观调控一直不断，愈发严厉，从限购到限价，从“国八条”到“新国八条”，住宅市场的辉煌已不再。然而，开发企业的规模却在扩大，发展亦在持续，企业亟需转型，始终是政策“避风港”的商业地产，纳入眼帘，成为开发商们的首选。进军商业地产，成为大多数开发企业的战略转型。随着宏观调控的进行，商业地产存在着巨大的开发机遇，如何实现商业地产的保值和增值，后期运营显得尤为重要。

商业地产的运作过程包括前期开发定位、规划设计、招商推广、销售推广、后期运营等五个重要环节。商业地产终极价值却在于后期运营，而运营管理是商业地产后期运营的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉，是投资者利益得到最大体现的保障，也是商业地产成功运作的关键所在。

业内人士普遍认为：在商业地产项目前期招商完成，项目各种商业业态进入具体运营阶段以后，开发商需要把松散的经营单位和多样的商业业态，统一到一个经营主题和信息平台上，把各种资源的配置优化，简单的说，就是商业地产的后期运营管理如何进行统一化运营管理的问题。良好的运营管理能促进项目迅速成熟起来，成为炙手可热的商业中心，从而保障开发商、投资者和经营者的“三赢”。

那么在商业地产后期运营管理中，我们需要注意哪些问题，需要采取哪些实质性步骤。

1、统一的运营管理

统一运营管理一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物业管理。而其中“统一招商管理”又是后面三个方面的基础。目前，国内的大多数商业地产项目还处于“统一招商阶段”，而其他三个方面的的暂时还没有进入。

商业地产由于其产权、经营权的分离，使得权责的分配不能按照一般住宅思路来进行。作业商业地产中最为强势的利益主体，发展商有义务、也有责任承担起项目的统一运营管理的责任。

统一运营管理既是发展商的责任，也是项目获得成功的一个关键。某地一个商业地产项目，在国内知名代理公司帮助下，发展商成功地引进了一家业内大型的主力超市，借助主力超市的东风，代理商又成功地完成了项目销售。但是，由于后期运营管理的缺失，超市无法运作，最终导致商家的退出，投资都也由于商家的退出而遭受巨大损失。项目失败了，如果发展商的角度来看，该项目在成功完成销售以后，发展商的成本和利润已经基本实现，但从商业地产项目本身来看，却是实实在在的失败。

不论项目是租是售，发展商都应该积极地介入项目的后期运营管理。比较妥当的做法是：发展商针对项目成立一个由商业、营销、物业等方面的人士组成的专业团队长期运作项目。

2、统一营销是项目品牌建立的必然途径

一个大型的商业地产项目，在完成招商以后，可能会出现各种不同的业态、利益主体和目标公众。但是，不论这些差异有多么显著，由于在空间和时间上的共同属性，所有商家都具有很明显的共同利益点：人气、名气、声誉等，而这些共同利益的实现需要有一个公共的利益平台去操作。商业地产项目的营销策划需要一个成熟的专业团队，在项目的媒体推广、活动操作、公共关系、危机处理等方面整合各项资源，有计划的、有目的地进行推广，从而逐步确立项目的风格和特色，逐步实现项目品牌化。

项目的品牌建立和充实是统一营销的最终目的。从长远的角度来看，商业地产的发展商角色需要向运营商角色转变。这一转变需要勇气，但更需要智慧。

3、统一服务监督是品牌整合的建立项目美誉度的必须手段

统一服务监督一个公共的操作平台，在许多情况下，运营商可以与政府工商、司法、税务等部门保持合作，以确保服务监督的法理型权威的有效存在。良好而规范的服务是获得消费者或客户认同的基本前提，也是项目建立起“口碑”的基础工作。

良好服务监督在确保众多的商家提供规范性的服务的同时，还能促进项目实现视觉上、行为上、理念上实现可识别化，帮助项目实现品牌整合。营销推广虽然能建立品牌，但是，如果没能良好的服务作为基础，品牌也是无法持久的。

4、统一物业管理是项目有效运作的必须工作

商业项目由于其人流量大，其物业管理所受的压力也远大于住宅。所以，选择专业性的商业物管公司非常重要。大型商业地产项目由于业态的多元化和分割性，更难实现统一的物业管理。但是这个时候，统一的物业管理也显得更加重要。大量的公共服务设施和公共服务空间，必须有一个统一的物业管理公司来实现公共领域的合理化配置和有效运行。