廖凡幼      发表于《房地产评估》2005年第5期 

    建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会日前共同发布的《房地产抵押估价指导意见》第五条规定：房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。第十五条规定：在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。这是第一次将谨慎原则引入房地产估价活动，而谨慎性原则长期以来一直是会计行业、资产评估行业遵循的原则。因此，要做好房地产抵押估价，我们不但要严格遵循《房地产抵押估价指导意见》中的各项具体规定，还应该了解谨慎性原则的含义和其在房地产抵押估价中的应用，才能真正为金融机构把关，化解金融风险，确立房地产估价机构的地位和权威。

一、会计行业谨慎性原则的含义

    谨慎性原则起源于中世纪财产托管人解脱其受托责任的策略，二十世纪初至三十年代前是一项占支配地位的会计原则，当时主要表现为对资产的低估；经济危机之后，谨慎性原则所体现的内容扩大到对收益的确认和会计报表披露。随着会计环境的变化，会计目标从报告经管责任向为信息使用者提供决策有用的会计信息转化，谨慎性原则也逐渐成为对披露具有相关性和可靠性质量特征的会计信息的修订性原则。我国《企业会计准则》中规定：会计核算应当遵循谨慎性原则的要求，合理核算可能发生的损失和费用；在《企业会计制度》中规定：企业在会计核算时，应当遵循谨慎性原则的要求，不得多计资产或收益，少计负债和费用。谨慎性原则又称稳健性原则，是指在处理企业不确定的经济业务时，应持谨慎的态度。也就是说，凡是可以预见的损失和费用都应予以记录和确认，而没有十足把握的收入则不能予以确认和入帐。谨慎性原则应用于企业和金融机构会计核算时，具体体现是提取坏帐准备、低估存货、加速折旧。其目的是提供谨慎的、保守的财务信息，保证企业和金融机构的决策者准确判断形势，作出正确的决策。

二、谨慎原则应用于房地产抵押估价中的具体要求

    可以说《房地产抵押估价指导意见》通篇体现着谨慎原则，虽然绝大部分内容是《房地产估价规范》中已经作了规定的，但《房地产抵押估价指导意见》本着谨慎、保守作了近一步的限制性规定，具体来说主要有以下几个主要方面的内容：

1、确立谨慎原则为房地产抵押估价的估价原则。

2、要求房地产估价师在估价的全过程更加严格地审查有关证书、文件，认真进行现场查勘，审慎选取估价参数，充分估计未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值。

3、确立法定优先受偿权利的概念，要求房地产估价师要设法了解估价对象是否存在法定优先受偿权利，并在估价报告中作出披露。

4、不可滥用假设与限制条件。

5、对估价对象的变现能力进行分析评估。

6、在估价报告中作出必要的风险提示。

实际上，除了房地产抵押估价报告要符合上述6个方面及其它在《房地产抵押估价指导意见》中有明确规定的要求之外，如果我们自觉地在谨慎原则的指导下进行估价，还有许多问题需要注意。例如，在确定房地产抵押价值时，即使预期房地产市场价格仍将上涨，但我们评估时也应十分慎重，基本不应予以考虑；相反还应当提示上涨趋势存在发生转折的风险。同样，虽然房地产往往有二次装修价值，但估价时我们不能肯定将来的买主不会将其拆除重新装修，因此也应慎重，需要根据经验加以分析。比如商业用房的装修不用考虑，因为绝大部分商家都要重新装修；别墅的装修也基本不用考虑，因为买得起别墅的人一般有能力按自己喜欢的风格重新装修；只有中低档住宅的装修价值要给予适当考虑，因为买卖双方都会对二次装修价值予以考虑。这样的例子还有很多。

《房地产抵押估价指导意见》出台以后，现在的房地产抵押估价就与原来的房地产抵押价值估价有很大不同了，评估的范围扩大了、深度加深了，对房地产估价师的要求也更高了。我们应当加强学习，要增进与金融机构的交流，了解他们的真实需要（各银行可能因为理解不同而对估价报告提出不同的要求），真正为金融机构化解金融风险服好务，同时也保证我们房地产估价机构不被淘汰。 

三、尚待明确的几个问题

可以肯定，《房地产抵押估价指导意见》吸收了很多银行方面的意见和要求，因此也有一些概念和问题需要加以明确。

1、其它法定优先受偿权利。法定优先受偿权利除了《房地产抵押估价指导意见》明确的发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额之外，还包括哪些？抵押房地产处置时发生的拍卖费，转让时发生的税费显然属于法定优先受偿权利。如果抵押人破产，法定优先受偿权利就更多了，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十四条规定：下列破产费用，应当从破产财产中优先拨付：（一）破产财产的管理、变卖和分配所需要的费用，包括聘任工作人员的费用；（二）破产案件的诉讼费用；（三）为债权人的共同利益而在破产程序中支付的其他费用。第三十七条规定：破产财产优先拨付破产费用后，按照下列顺序清偿：（一）破产企业所欠职工工资和劳动保险费用；（二）破产企业所欠税款；（三）破产债权。银行贷款属于破产债权。这个问题应当有一些明确的规定。

2、抵押房地产是否存在法定优先受偿权利，数量有多大。这些信息委托方、估价方均有责任收集，但收集不到或不能保证其完整性是否须作一声明？由于《房地产抵押估价指导意见》很多问题都规定的比较具体，类似的声明恐怕还有不少。

3、变现能力分析要包括变现时间长短的分析。实际上，如果包括诉讼，变现时间的长短很大程度上是由委托人决定的；如果不包括诉讼，则与法院确定的拍卖保留价有很大关系。要估价机构作出分析，意义不大。

还有一些其它问题相信在实践中会逐步得到解决。

房地产抵押估价是房地产估价机构主要的业务内容。《房地产抵押估价指导意见》的出台和实施，不但将有效地提高房地产抵押估价报告对委托方的适用性，提供更多的与抵押房地产有关的信息，帮助金融机构准确地把握抵押贷款的风险，同时也将促进房地产估价机构和房地产估价师水平的提高，稳固房地产估价机构作为市场经济活动中不可或缺的中介机构的地位和权威