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关于房地产抵押价值的思考

廖凡幼        发表于《房地产评估》2004年第七期 

      

      在我们深圳,房地产评估机构所做的评估业务中,抵押房地产价值评估占了大约 3/4,全国其它地方应该与此大同小异。但是我们对于房地产抵押价值 概念的了解是模糊的。房地产的抵押价值是不是就是房地产的市场价值?在这一点上,我认为《房地产估价规范》中的规定是不严密的,也是与评估实践相脱节的。这里我们主要以房地产抵押贷款这种典型的债权及其担保形式为例来做一点探讨。 

    一、问题的提出  

  《房地产估价规范》第 642条规定: “房地产抵押价值评估,应采用公开市场价值标准,可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行,但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响 ”;第 643条规定: “房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担 保时的价值。首次抵押的房地产,该房地产的价值为抵押价值 ”。可以看出,《房地产估价规范》规定,房地产的抵押价值就是该房地产在抵押时的市场价值。这里有一个问题,抵押是担保的一种形式,而担保要求相对应。相对应有两重含义,一是担保针对的是主合同债权;二是担保与主合同债权等额。比如,我们贷款 40万 人民币,可以用 40万人民币存款或相当于 40万人民币的外币存款来担保,而不用存 50万人民币或更多;我们在法院打官司,要求诉讼保全,查封被告方的银行存款,法院会要求我们提供与查封金额相等的资产作为担保,而不用提供超出查封金额的资产。这就是担保与债权的相对应。可是为什么我们提供市场价值 100万 的房地产作为抵押物,却只能贷到 60-70万的贷款呢?这里为什么就不对应了呢?显然,在贷款人眼里,市场价值 100万的房地产其抵押价值只有 60-70 万,在抵押时, 100万的房地产与 100万的银行存款不等值。没有哪一个贷款人会按房地产市场价值的 100%贷款给你,为什么?因为房地产的市场价值不是 它的抵押价值。 

     二、房地产抵押价值的内涵   

  那么,房地产的抵押价值到底是什么?我认为,《房地产估价规范》第 642条已经把抵押价值的含义包括进去了,只是没有更为肯定地表达。 从评估理论角度来看,房地产的抵押价值应当是房地产在贷款到期时受短期强制处分等因素限制状态下的价值,或者说是房地产作为抵押物在抵押市场上被债权人共同认可的价值。客观地看,贷款人为确保贷款本息按时回收,并将风险降到最小,必然要考虑到贷款到期时,借款人不愿或不能归还全部或部分贷款本息时可能发生 的诉讼、拍卖对抵押物的减值影响以及可能发生的费用,只能按抵押物市场价值的一定比例来确定其抵押价值,给予相应的贷款。实际上,我们也知道,大部分逾期的房地产抵押贷款都要通过司法途径来解决,被抵押的房地产在拍卖市场上是不可能按其公开市场价值来拍卖的。 

  从评估实践来看,我们在为银行提供的抵押房地产价值评估报告中的表述是: “确认估价对象在估价时点的公开市场价值为 ××元 ”,这里并没有提到抵押价值。我认为,这是正确的,因为我们评估的的确不是抵押价值,抵押价值是贷款人在自行考量未来市场风险和短期强制处分等因素后通过确定贷款比例来确定的。在房地产估价制度建立之前,贷款人(主要是银行)就是凭借经验来做这件事的,目前仍然在做。将来,在房地产估价机构建立起足够大 的权威之后,贷款人会将评估房地产(建议)抵押价值的工作交付给我们。实际上,近两年来,广东发展银行深圳分行已经要求评估报告后要附 “贷款(比例)建议书 ”;交通银行深圳分行也要求评估机构出具的预估报告要确定强制变现价值。这在一定程度上就是抵押价值评估了。  

三、房地产抵押价值的评估 

   假如真的让我们评估房地产的抵押价值,那么应该注意些什么呢?我认为应考虑以下几个因素: 

   1、估价时点应为贷款到期日,必须考虑贷款存续期间房地产的市场风险因素对抵押房地产的影响; 

   2、并非公开市场价值,而是受短期强制处分因素限制状态下的价值。实际上与房地产拍卖底价有些类似;  

   3、应当扣除实现抵押权(拍卖变现)时发生的费用,包括诉讼费、评估费、拍卖费以及转让时发生的税费等。因为这些税费最终都可能在房地产拍卖成交价款中扣除; 

   4、无须考虑贷款人所发生的人工成本和律师费用等,这是因为追索这部分费用于法无据,法院不支持。从另一个角度看,贷款人实际上已将着部分费用分摊到贷款利息中去了; 

   5、应谨慎地预测房地产市场的发展,较少考虑房地产涨价因素,以降低风险;  

   6、大宗整体房地产变现困难,其抵押价值应低些。但是大宗房地产可以拆零的,其抵押价值应当与不能拆零的有所不同。 

   可以看出,上述 6条基本上都是降低贷款人风险,保护贷款人利益的。为什么这样,有 4条理由: 

   1、贷款市场是开放的,借款人如果认为贷款人条件过于苛刻,可以去找其他贷款人,除了银行以外还有担保公司、私人放贷者等等;  

   2、当贷款合同签定时,借贷双方都是诚信的。但当借款人不还贷时,他已丧失了诚信,法律应当保护诚信者。降低贷款人的风险,提高借款人不履行合同的代价,有利于保证贷款合同的完全履行;  

   3、在抵押权实现(即抵押房地产强制快速变现)后,变现款抵扣了贷款本息和其它税费之后的剩余部分是要返还给抵押人的。在这里,法律保护了抵押人的合法权益;  

   4、评估房地产抵押价值是要承担风险的。现在是由贷款人独力承担这个风险,将来房地产评估机构要承担这方面的评估,也必然要适当承担一定的风险。  

四、房地产按揭抵押的特殊性  

  房地产按揭贷款也是一种抵押贷款,但它比较特殊。随着按揭款的不断支付,贷款额在不断下降,房地产的抵押价值却并不是随之下降,甚至在按揭款支付一定年限之后,多余的抵押额可以用作另一项贷款的抵押物。因此,除非按揭抵押房地产的市场价值发生迅速下降的情况,按揭贷款的风险是比较小的, 贷款人的利益比较有保障。但是此时的房地产抵押价值也是扣除了首期款后的价值,与上面的论述并无矛盾。 

 

 五、结束语 

  房地产抵押价值的准确定义,有利于完善担保法有关抵押物价值的规定;有利于债权人名正言顺地保护自己的利益;也有利于债务人了解抵押的风险所在,促进债务人严格履行合同。我们不排除有的债权人同意债务人按房地产的市场价值为债权担保,但这是不慎重、不安全的,一旦发生债务人不履行债务, 债权人就要吃亏,受损失。这样的事例大量存在。抵押贷款作为一种具有长期实践,比较客观、比较规范的典型的债权及其担保形式,其中一些规律性的东西是我们研究房地产抵押价值时应当借鉴和参考的。推而广之,机器设备等动产的市场价值也不是它们的抵押价值,用于质押的股票的市场价值的风险就更加有目共睹了。  

  此外,评估房地产抵押价值,除了要求估价机构更加专业,承担更多风险外,也要求有一系列的配套措施,包括规避和转嫁风险(例如投保)的措施,收费也应相应提高,以与承担的风险相适应。  

  房地产估价制度刚刚建立了十年,许多方面还在不断地完善中,从长远来看,建立估价机构的权威,提高评估价格的社会认可度是我们共同的任务。完善房地产抵押价值的概念,开展抵押价值的评估将是这个任务的一部分。




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