廖凡幼 发表于《中国房地产估价师》 

深圳虽然是个新兴城市，但是由于早期规划不完善、城市发展速度快以及城区发展空间有限等原因，也面临着旧城、旧村改造，提高土地集约化使用程度、使用效率的工作。根据我们近年来参加城市房屋拆迁估价工作的实践，针对遇到的问题，就估价机构如何处理好与拆迁当事人的关系问题谈一点自己的看法。 

一、 拆迁当事人的范围 

所谓 “当事人 ”，是与某种法律事实有直接关系的人的通称。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，下列四种人（包括个人和法人）与城市房屋拆迁有直接关系，是城市房屋拆迁的当事人： 

1 、拆迁人—取得房屋拆迁许可证的单位（今后还将包括个人）； 

2 、被拆迁人—被拆迁房屋的所有人； 

3 、拆迁人委托的具有拆迁资格，具体实施拆迁行为的单位； 

4 、被拆迁房屋的承租人。 

除了当事人之外，房屋拆迁管理部门和估价机构是城市房屋拆迁的关系人。 

房屋拆迁管理部门依《城市房屋拆迁管理条例》规定主要拥有下述权力：审查、 颁发《房 屋拆迁许可证》；发布房屋拆迁公告，并对公告进行宣传、解释；接受拆迁委 托合同备案；经当事人申请，对当事人达不成拆迁安置协议的问题作出裁决；依法申请人民法院强制拆迁。实践中，房屋拆迁管理部门还有制定当地 “房屋拆迁补偿 指导价格 ”、对拆迁整个过程（包括评估）进行管理和协调的权力。因此，房屋拆迁管理部门是城市房屋拆迁的重要关系人。 

估价机构接受委托进入城市房屋拆迁活动中，其评估的结果对所有拆迁当事人都有直接或间接的利害关系。因此，它也是城市房屋拆迁的关系人。 

估价机构在拆迁估价中不但要处理好与当事人的关系，也要处理好与房屋拆迁管理部门的关系。 

二、拆迁补偿估价结果与拆迁当事人的利害关系 

拆迁补偿估价结果与拆迁人的拆迁成本，进一步说与待开发项目的开发成本有直接关系；与拆迁人能否按时完成拆迁任务，进而保证项目工期有间接关系。拆迁人一方面希望降低拆迁补偿金额，减少开发成本；另一方面又希望加快拆迁进度，保证项目工期，减少财务费用，尽快获得投资回报。如果拆迁补偿估价结果比较客观公正、完整准确，再加以详细的说明和解释，使拆迁人和被拆迁人都能够比较准确地理解，就能够使拆迁人可以用相对合理的补偿金额，比较快地完成拆迁任务。反之，如果拆迁补偿估价结果不够客观公正，或者不够完整准确，会使拆迁人或被拆迁人丧失对估价机构客观公正性的信任，拆迁补偿谈判无法达成一致，进而申请复核或另行委托估价机构评估，使整个拆迁工作旷日持久。估价机构最终为拆迁人和被拆迁人双方所共同指责。 

拆迁补偿估价结果与被拆迁人所获得的补偿金额有直接关系。由于拆迁补偿估价结果是拆迁人和被拆迁人谈判的基础，甚至可能是最终补偿金额（尤其是在强制拆迁情况下），拆迁补偿估价结果是否客观公正、完整准确对被拆迁人利益的影响是巨大的。两者之间的利害关系不言而喻。 

拆迁补偿估价结果与拆迁人委托的具有拆迁资格，具体实施拆迁行为的单位之间的利害关系主要体现在估价结果是否客观公正、完整准确，能否为拆迁人和被拆迁人所共同认可，直接影响到拆迁工作能否顺利进行，受托具体实施拆迁行为的单位人力、物力成本开支的大小。受托具体实施拆迁行为的单位当然希望估价结果能够比较快地为拆迁双方所接受，加快谈判进度，减少摩擦，从而最终减少自身的成本开支，获取利润。 

估价机构如果单纯进行城市房屋拆迁补偿评估，与待拆迁房屋的承租人不发生关系。但如果受托对安置补助费、搬迁费、经营损失以及承租人自行装修的价值进行评估时，其估价结果对承租人来说就存在利害关系了。 

拆迁补偿估价结果是否客观公正、完整准确，直接影响到拆迁工作能否顺利进行；影响到房屋拆迁管理部门制定的“指导价格”是否具有权威性；也影响到估价机构下一次是否会被推荐参加拆迁补偿估价工作等等，两者之间的利害关系显而易见。 

三、如何处理好与拆迁当事人的关系 

确保拆迁补偿估价结果客观公正、完整准确是处理好与拆迁当事人的关系的基础和前提条件，估价机构首先应当做好。除此以外，估价机构还应做好以下几项工作： 

1 、 要多做说明解释工作。由于拆迁补偿估价涉及的对象范围很广，依据的法规、标准也很多，拆迁当事人对此不可能充分了解；估价的理论和方法拆迁当事人也不可能准确理解；加之拆迁当事人都有自己的倾向性；因此他们对拆迁补偿估价结果都不同程度地存在疑问。估价机构不能仅仅出具报告就算完事，要配合房屋拆迁管理部 门，仔细听取拆迁当事人的意见，检查自己评估报告的完整性和准确性，发现问题及时纠正或通知测绘机构重新查丈；要认真解答拆迁当事人的疑问，使他们准确理解评估报告，认可或基本认可拆迁补偿估价结果。 

2 、 要保持与拆迁当事人的接触。在房地产拍卖底价评估中，估价机构要求避免与当事人接触，以保证估价结果的客观公正。而城市房屋拆迁评估则要求估价机构保持与拆迁当事人的接触，充分听取拆迁当事人的意见，因为只有拆迁当事人才最了解估价对象的细节特征和独到之处。以广州市兴建大学城拆迁“小谷围艺术村”为例， 那些艺术家自行设计的别墅以及室内的一些别致的装修都是独一无二的，极具艺术价值。将艺术村当作普通别墅甚至是豪华装修的别墅来评估都不能准确地估算出其价值。用一位房地产评估界的权威的话来说就是，应当请美术家协会来对其艺术价值进行评估。其实，保持与拆迁当事人的接触，充分听取拆迁当事人的意见，不但不影响估价机构的客观公正性，反而更加提升了估价机构的价值和地位。 

3 、 要善于利用其它行业专家的评估意见。普通房地产估价一般仅估算其房地产自身的价值，即使有其它价值也要求将其剥离。拆迁补偿估价则不同，当事人往往要求估价机构对拆迁造成的各种损失一并加以评估。笔者曾经做过一个养猪场的拆迁补偿估价，由于该养猪场生产的肉猪专供香港，不但猪圈的设计与普通养猪场有很大的 不同，而且搬迁后出口许可证就作废，外销与内销的差价高达 200元 /头； 种猪在搬迁过程中因防疫和受惊吓等原因不可以再作种猪，只能淘汰，经营方面的损失甚至超过了固定资产的价值。为准确评估经营损失，笔者在征得拆迁当事人同意后，通过农业局畜牧处委托畜牧行业协会专家进行评估，出具专项评估意见。我们即以此专项评估意见作为依据评估经营损失高达 1,300万元，一头种公猪补偿 4,800元。 评估报告出具后，拆迁当事人双方很快达成一致，拆迁工作顺利进行。与此相类似的还有海港码头拆迁项目（因潮汐作用工作时间受限制，施工定额水平较高）、变配电设备拆迁项目（因必须由电力部门施工，实际费用会高于定额）等等。为准确作出评估，最好委托有关专业设计院所提供报价，或咨询有关专家。要处理好与拆 迁当事人的关系，必须急拆迁当事人所急，想拆迁当事人所想，尽可能帮助他们解决问题。 

4 、 要处理好与房屋拆迁管理部门的关系。房屋拆迁管理部门虽然不是拆迁当事人，但是重要关系人。估价机构要尊重房屋拆迁管理部门，接受房屋拆迁管理部门的领导和管理；要参与有关问题的调查，对“房屋拆迁补偿指导价格”提出意见和建议；具体评估时要及时通报评估进展情况，遇到问题及时请示汇报。 

总之，估价机构作为中介服务机构，应当以优质服务为宗旨，以促进城市拆迁工作顺利进行为己任，认真做好拆迁补偿估价工作，帮助协调拆迁当事人之间的关系，同时也维护了估价机构作为价格鉴证机构的权利和地位，是值得我们作出努力的。当然拆迁补偿估价因其复杂性，一般来说占用的时间比较长，查丈数据经常补充、变化，评估报告需反复修改，评估机构需派专人跟踪，经常参加协调会对评估结果进行说明和解释，工作量明显大于普通评估。因此，拆迁补偿评估收费应高于普通评估收费。