2018年7月17日，南京市国土资源局公开挂牌5幅土地，出让总面积约28.2万平方米，均含住宅用地，均设置了最高限价，但最高限价均低于板块内最高地价。引已关注的是出让条件与此前相比发生巨大变化，首先取消了“竞价达最高限价的80%申领预售的施工进度门槛，以及竞价达最高限价的90%需现房销售”的要求；其次是“竞建保障房面积”调整为：当地块竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争自持商品住房（租赁住房）建筑面积，每次申报面积200平方米，申报面积最多者为竞得人。无疑南京土地拍卖开启了新的征程：土地拍卖环节取消“现房销售”要求，全面推行“竞自持面积”。

近年来南京的土拍新政层出不穷，政策更替及其出台背景大致如下：

2015年南京土地市场地王频出，全年共产生20个地王，基本是逢土拍必地王，而且12月28日推出的NO.2015G68地块，更是在2016年1月29日楼面价突破了4万/㎡大关。因此2016年2月26日，南京市正式出台《市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》，对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到45%时，调整竞价方式，转为竞投配建保障性住房建设资金或面积。同时加大闲置土地处置力度，打击故意囤地行为，对因各种原因暂未开发的土地要采取有效措施进行消化盘活，增加市场供给；建立土地市场诚信体系，将存在拖欠土地出让金、闲置土地等失信行为的单位列入黑名单，限制参与土地市场竞买。  

然而开发商看好南京房地产市场，对于这一政策不以为然。在2016年5月13日，葛洲坝集团以45213元/㎡楼面价拿下建邺区河西南G14号宅地，刷新南京地价记录。两周后即2016年5月27日，南京发布新政，实行土地出让最高限价办法，由市政府设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效；土地溢价超45%以上部分的保障房建设资金，不计入房价的准许成本。7月8日限价后的第二次土拍，成为南京最“特别”土拍：8宗限价地仅成交1宗，另外6宗因触碰最高价导致熔断，还有1宗则因为多家开发商同时举牌，最终无法确认结果而终止出让。可见为抑制地价过高而设置的限价机制并没有挡住房企抢地的热情。

 2016年8月11日，南京只能再次修改土拍政策，当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。于是土地拍卖变成了土地摇号，从2016年9月开始，几乎所有住宅用地最终都采用摇号方式来决定最终归属。

2016年9月25日南京重启商品房限购政策，10月5日对限购和限贷两大政策再次“加码”。“双限”后，11月15日，南京市国土局公布了土地拍卖新规，要求购地资金（包括土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款）须为竞买人的自有资金，不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违规资金。竞得人资金来源与申报不符或违反规定的，取消竞得资格，已交纳的竞买保证金不予退还。同时，将竞得人列入南京市土地市场诚信系统黑名单，一年内不得参加南京市土地市场公开竞买。现房销售意味着一到两年的开发及销售周期，资金回笼的压力和难度变大，无疑是增加了开发商的成本，若自有资金无法承担整个项目完整的开发周期，拿地也就成了无稽之谈。在随后12月的两次土拍中，开发商拿地激进行为才有所收敛，积极性略有降温迹象。

2017年5月13日南京市政府办公厅出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让，开盘要公证机构摇号进行。同时调整优化土地的出让方式：土地出让时，地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为竞争保障性住房面积，面积最多者竞得，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不纳入房价准许成本。进一步增加中小套型和中低价位住房供应，选择河西新城、江北新区、南部新城等区域和江宁、仙林地铁沿线的部分地块，采取“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式。随后2017年6月2日南京土拍取消摇号改竞保障房面积。竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积，每次报建面积200平方米，报建面积最多者为竞得人，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不计入房价准许成本。8月11日公布的《南京市出让地块竞争保障性住房操作管理规则（试行）》明确规定保障房与商品房处于同一小区、保障房与商品房同标准交付，保障房建成后无偿移交政府，相应建设成本不计入该地块商品住宅房价准许成本。保障房的物业保修金、电梯和消防等特种设备维修资金以及建设移交过程中产生的税费应由建设单位承担，不计入该地块商品住宅房价准许成本。

一系列后续的政策细则都在抬高开发商的拿地成本，2017年南京共拍出40幅现房销售地块，含17幅拟建保障房面积地块。但是这股“现房之风”在2017年末忽然转向。尤其2017年12月接连三场土拍下来，出让12幅宅地，仅浦口1幅地块要求现房销售，剩下19幅地块均可期房销售，可以说这是土地市场调控很明显的效用了。

为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、住建部等国家九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）文件精神，按照《住建部发展住房租赁市场试点工作方案》要求，2017年8月15日南京市出台《南京市住房租赁试点工作方案》，方案中提到，在中心城区商业、办公、就业密集区域周边或者工业园区、产业园区集中区域，选取符合住房租赁市场需求的新建商品房项目，在出让时土地用途直接明确为“租赁住房用地”，所建住房全部由房地产开发企业自持，用于长期租赁。8月19日，南京市国土局挂出8幅地块，其中NO.2017G43地块竞价达到最高限价时仍有两个及以上竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为现场竞报住宅自持面积，每次竞报面积为1000平方米，竞报面积最高者为竞得人。这也是南京土拍规则中首次出现竞住宅自持面积。该地块最终由于未达到最高限价，未进入竞争自持面积阶段，也可以看出，开发商们在拿地方面更加趋于理性。

2018年上半年南京房地产市场在调控政策下呈现平稳健康发展的走势，房企、购房者投资均趋于理性，但上半年整体市场还是呈现出供不应求的现象。土地一级市场方面2018年上半年南京（不含高淳、溧水）共计成功出让土地34幅（不含工业用地），成交价格均未突破最高限价，且仅1幅地块需现房销售，土地供应量和成交量较去年同期相比上升较多，成交金额却明显下滑，不少地块出现了底价成交。开发商极低的拿地意愿使得土地拍卖成交由过热转向过冷。

2018年1-6月南京涉宅用地出让一览表

2018年南京商品住宅用地出让目标为600公顷，上半年仅完成供地计划的三分之一，预计下半年会集中供地，住宅用地供应量有望上升。但在高压调控下，以及苛刻的土地利用规划条件下，开发商只能是心有余而力不足了。

7月17日新政出台可以说是一举多得，首先增加了市场供应量，其次有利于开发商现金流需求，激发开发商拿地热情，再次也能增加租赁用房的供应。

①　现房销售取消

——增加市场供应量

据南京网上房地产网统计2018年上半年全市新房上市量与成交量均为3万多套，表明这刚刚过去的半年，南京市区的新房出现了短期供不应求的情况。尤其是鼓楼、溧水、高淳等区域，短期供不应求现象最为明显。

究其原因，主要是从2016年9月现房销售政策出台至2018年7月17日，南京共出现了67幅现房销售地块（2016年26幅、2017年40幅、2018年1-7月，南京仅出现一块需要现房销售的地块），可只有一家现房销售项目上市（NO.2016G50弘阳燕澜七缙）。新房上市量的减少，意味着倾向于新房的购房者不得已只能转向二手房市场，但受限价政策以及学区等因素的影响，二手房与新房价格倒挂严重，刚需购房者更是无房可选了。

——有利于开发商现金流需求

开发商从拿地到现房销售，至少需要两年的时间，这就导致企业资金回笼期延长，同时融资成本增加，中小开发商无奈退出南京土地竞拍，或寻找合伙人共同竞拍，对于抢到土地的开发商而言，在严厉的楼市调控政策下，新房价格跟二手房价格倒挂，对未来楼市的走势，并没有太大的把握，可谓压力山大。现房销售取消，放松了开发商的销售周期限制，给开发商多一些喘息时间，对开发商而言，绝对是重大利好。

②　“竞建保障房面积”调整为“竞建自持商品住房面积”

——激发开发商拿地热情

从开发商角度分析，“竞保障房面积”意味着所建保障住房无偿归政府所有；“竞自持商品住宅面积”意味着房子是归开发商自己所有的，也就降低了开发商的成本，增加了开发商拿地的信心和热情。

从政府角度分析，土地市场的降温，作为地方财政主力的土地收入将受到影响，政府要保证收入，就要保证土地顺利出让。另一方面，政府的供地计划也将受阻，继而影响房地产市场的供需平衡。故新政短期内将刺激开发商入市拿地，长期内将增加南京的新房供给。

——增加租赁用房的供应

南京作为租赁试点城市将探索建立通过政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房的模式，建设或筹集租赁性住房不低于50万平方米。“竞建自持商品住房面积”即加大了租赁住房的供应，落实了租购并举的政策，又推动了土地市场。

有一点值得注意的是“取消现房销售”仅是针对新政策出台后的项目，而2016年9月至新政出台期间的项目仍执行现房销售，这对于现房销售项目的开发商来说压力还不小，未来这些不用现房销售的低价地上市，将对自己造成巨大的竞争压力，因此2018年9月以后现房销售项目将集中放量上市。

所以从长远角度讲，新政在遏制地价上涨的同时又提供更多的租赁住房，平抑热点城市房价租金水平，促进楼市平稳发展都将产生巨大作用。