2012年2月7日，深圳市人民政府举行新闻发布会，宣布《深圳市城市更新办法实施细则》正式出台。该《实施细则》体现了亮点创新——将社会公益放在第一位，要求城市更新项目，尤其是拆除重建类项目通过用地贡献、拆迁责任捆绑、保障性住房配套等多种方式需承担社会责任。因此本文在此背景下对新旧城市更新办法进行了比较分析。

    统计显示，深圳市目前有待进行城市更新的各类用地总面积约为200平方公里，总量已经超出了深圳尚未开发的可建设用地的总量，体现了深圳市开展城市更新工作的重要性。在当前的条件下，大力推进城市更新，挖掘建设用地潜力、拓展发展空间已成为深圳的必然选择。《深圳市城市更新办法》在鼓励权利人自行改造、自行改造可协议出让土地等许多方面做出了重大突破，扫除过去困扰深圳市城市更新工作的主要政策障碍，表明深圳的城市发展已从过去的以增量发展为主转向以存量发展为主，对深圳城市发展意义重大。

新旧政策的对比研究

1、改造主体

2、土地出让

3、地价优惠

新的《城市更新办法》对城市更新用地地价政策按改造模式分为：功能改变类、拆迁重建类用地。具体标准如下：

功能改变类：结合土地用途变更和剩余年期，原有建筑面积按基准地价、超出部分按评估地价标准计算。

拆除重建类：

1、城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。 

2、1993年前龙岗、宝安区已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。

3、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。 

4、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。

5、拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。

旧政策：《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》

1、特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照现行地价标准的20%收取地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照现行地价标准收取地价。

2、宝安、龙岗两区范围内城中村改造项目建筑容积率在1.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在1.5至3.0之间的部分，按照现行地价标准的20%收取地价；建筑容积率超过3.0的部分，按照现行地价标准收取地价。

3、宝安、龙岗两区范围内发展较快区域的城中村改造，经市政府批准后，其地价优惠政策可以参照特区内的标准执行。

新地价政策多以基准地价代替现行地价标准，体现了政府城市更新中的让利行为，对推动城市更新和降低更新成本有重要意义，同时对降低深圳市房价有积极推动作用。但土地财政毕竟是地方政府的第二财政，后期或许会引起新一轮的基准地价调整，使城市更新的利益分配趋于合理化。此外，如此大的让利行为对于全国，尤其土地增量利用地区，并不具有示范意义。因此，城市更新办法出台后对于地价将有较大调整。

4、城市更新范围

5、城市更新模式

6、创新引进“城市更新单元”制度

《深圳市城市更新办法》首创城市更新单元，不为具体的行政单位或地块所限，通过对零散土地进行整合，予以综合考虑，以此获取更多的“腾挪”余地，提高土地利用效率。并规定“城市更新单元范围内的边角地、夹心地、插花地等零星未出让国有土地应当优先用于基础设施和公共服务设施的建设”，保障更新改造中城市基础设施和公共服务设施的相对完整性。

城市更新单元制度的实施实现不同权属、不同宗地、不同用地性质的相对成片开发，增强城市更新的灵活性和科学性，最大限度的挖掘土地价值和零散用地价值，有利于土地系统性开发，发挥土地价值的协同效应。