伴随着经济社会的快速发展，土地与空间难以为继的矛盾日益突出，城市更新已成为高度城市化地区挖掘建设用地潜力、拓展发展空间的必然选择。改革开发近30年，深圳创造了“深圳速度”，同时高速城市化也带来了大量土地用途或建筑物使用功能已明显不符合社会经济发展、产业发展要求。据统计，深圳市现有待进行城市更新的各类用地总面积约为200平方公里。2009年10月《深圳市城市更新办法》推动城市更新全面开展，意味着深圳城市发展已从过去的以增量发展为主，正在转向以存量发展为主，是深圳城市发展转型的一个重要标志。

一、深圳城市更新发展历程

（1）深圳城中村发展历程

从深圳市发展历程来看，可将深圳市“城中村”发展划分为以下几个阶段:

（2）深圳城市更新发展历程

深圳城市更新演变过程中，城市更新政策主要围绕着快速城市化带来的原居民的违规建筑和违法占用土地问题，以及推进城市化发展开展城市化征转集体土地，并逐渐制定相关政策规范、引导城中村改造活动，推动城市存量土地利用。

深圳的城市更新活动伴随着深圳城市发展的整个历程，按照城市发展的四个阶段：

二、对《深圳城市更新办法》的理解

统计显示，深圳市目前有待进行城市更新的各类用地总面积约为200平方公里,总量已经超出了深圳尚未开发的可建设用地的总量，体现了深圳市开展城市更新工作的重要性。在当前的条件下，大力推进城市更新，挖掘建设用地潜力、拓展发展空间已成为深圳的必然选择。《深圳市城市更新办法》在鼓励权利人自行改造、自行改造可协议出让土地等许多方面做出了重大突破，扫除过去困扰深圳市城市更新工作的主要政策障碍，表明深圳的城市发展已从过去的以增量发展为主转向以存量发展为主，对深圳城市发展意义重大。

（1）新旧政策的对比研究

1）改造主体

2）土地出让

3）地价优惠

新的《城市更新办法》对城市更新用地地价政策按改造模式分为：功能改变类、拆迁重建类用地。具体标准如下：

功能改变类：结合土地用途变更和剩余年期，原有建筑面积按基准地价、超出部分按评估地价标准计算。

拆除重建类：

1、城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。 

2、1993年前龙岗、宝安区已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。

3、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。 

4、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。

5、拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。

新地价政策多以基准地价代替现行地价标准，体现了政府城市更新中的让利行为，对推动城市更新和降低更新成本有重要意义，同时对降低深圳市房价有积极推动作用。但土地财政毕竟是地方政府的第二财政，后期或许会引起新一轮的基准地价调整，使城市更新的利益分配趋于合理化。此外，如此大的让利行为对于全国，尤其土地增量利用地区，并不具有示范意义。因此，城市更新办法出台后对于地价将有较大调整。

4）城市更新范围

5）城市更新模式

6）创新引进“城市更新单元”制度

《深圳市城市更新办法》首创城市更新单元，不为具体的行政单位或地块所限，通过对零散土地进行整合，予以综合考虑，以此获取更多的“腾挪”余地，提高土地利用效率。并规定“城市更新单元范围内的边角地、夹心地、插花地等零星未出让国有土地应当优先用于基础设施和公共服务设施的建设”，保障更新改造中城市基础设施和公共服务设施的相对完整性。

城市更新单元制度的实施实现不同权属、不同宗地、不同用地性质的相对成片开发，增强城市更新的灵活性和科学性，最大限度的挖掘土地价值和零散用地价值，有利于土地系统性开发，发挥土地价值的协同效应。