一、限价政策

根据《国家发展改革委关于发布<商品房销售明码标价的规定>的通知》文件精神，从2011年5月1日起，将对所有商品房项目实行“明码标价、一套一标”。2011年3月底，深圳出台其今年新建住房价格控制目标：2011年深圳房价涨幅不能超过10%。以2010年均价2万元/平方米计算，深圳预计今年的整体均价不超过2.2万元/平方米。

限价是限贷、限购政策的升级，是最直接的调控政策。今年全国608个城市公布的房价控制目标，绝大部分是参考今年经济增长速度和居民人均可支配收入增幅的目标，设定在房价上涨10%左右。限价政策看似是在限制最高价格，实则是将价格设置成了按照一定速度增长的模式，限价目标俨然成了涨价目标。原本受限贷严格化和限购扩大化政策影响的市场下跌预期由于限价政策被逆转。

而且，目前地价没有限制上涨，建材和劳动力成本因通胀不断上升。在这样的情况之下，限价根本就不太可行。政府以行政的手段直接控制价格，使其低于市场均衡价格，这样只会导致需求增加，供给减少，供需矛盾将更加突出，甚至导致将来限价取消之后，带来房价的报复性上涨。

二、限价政策作用机制

根据经济学原理，市场自由竞争会使供需达到平衡，价格的涨落是平衡供需的必要途径。达到市场均衡时的价格为均衡价格，只有这种价格才会达到社会资源配置最优化。

任何不是市场决定的而是人为制定的价格，只会造成社会资源浪费，配置效率下降。限价之下，表面上买到限价房的居民购房成本下降了，但任何低于市场出清的限价，居民必须要竞争才能成为限价房的受益者，最后实际付出的成本不仅不会下降，反而有可能要付出更多的成本。例如花时间排队，花钱买号，行贿等等。从动态均衡来说这是必然，因为限价与市场价格之差会诱惑大家都去竞争限价房，只有在付出的竞争成本等于市场购买与限价房的差时候，对限价房的追逐才会停止。

所以长期来看，消费者得不到任何好处，并且社会资源会被浪费在对限价房的追逐过程之中。对开发商来说，如果投资限价房的利润率高于市场平均回报率，这不太实际，如果低于市场回报率则打击他们的投资积极性。

三、限价政策影响

（一）正面影响

1、对抑制房价上涨的积极作用

首先，从经济学的角度看，商品价格由市场供给和市场需求决定。需求大于供给，价格上涨；需求小于供给，价格下降。商品房限价政策的出台，通过限定销售条件、限定套型面积、建设标准、供应对象等条件以政府指导的方式向房地产市场推出一定规模的商品住房，这在一定程度上扩大了市场的供给。

2、对房地产市场的积极作用

商品房限价政策对房地产市场的作用主要表现在两方面：第一，保持房地产市场的稳定。通过限价商品房的供应增加中低价位商品房供应，调节商品房供应结构，缓解住房供需矛盾，促进房地产市场的健康发展。第二，有效打击和遏制房地产市场中的投机和炒房现象。限价商品房的开发自始至终都有政府的监督和干预，这就有效限制了从土地取得到开发商选择、房屋建设、出售等一系列过程中的暗箱操作和违规操作。

3、对消费者的积极影响

限价商品房推出的初衷就是解决城市中部分中低收入群体的住房需求问题。商品房限价政策的出台，通过对购买者严格的资格审查确定购买对象，将开发的限价商品房定向销售给这部分人，这就对我国的住房保障体系进行了有效的补充，有效缓解了我国城市中住房需求巨大的矛盾。

（二）负面影响

我国实行改革开放已经多年，市场经济正在沿着正常的轨道迅速发展。在市场经济的大背景下，我国市场资源配制应该以市场自身调节为主，政府宏观调控为辅。在目前我国经济制度不完善的情况下，政府的调控是必要的，但要确保这只是短期的、不是常态的，如果在限价政策的执行中，过度的依靠政府的行政手段和行政指令必将不利于我国住房商品市场化，更不利于我国市场经济的发展。

1、有效需求长期难以解决

当采取限价政策的时候，很多有购房需要的人会转变为有需求，但市场上的供给仍然很小，如果不能增加有效供给，这种需求会长期存在。

2、住房二级市场价格失真

限地价、限房价、限套型等限价政策只对新建商品房作出了限定，并没对二手市场作限定。因此我们有些中低收入群体可能为了获取暴利，买了限价房后转手高价出卖限价房。特别是由于销售对象的界定过程中容易出现疏忽，限价房的购买者往往不是真正的中低收入住房需求者，这种转手出售的几率就很大了。这无疑会冲击影响二级市场的价格，产生黑市价格，更容易产生阴阳合同。

3、限价房质量等自身问题难保证

限价房通过各种条件来限价，这直接将压力转让给开发企业。开发商可能为了保证本企业的开发利润而建设劣质建筑，因此限价房本身的质量问题、户型、环境、偷工减料现象可能发生，这会使限价政策的预期目的大打折扣。

4、滋生腐败

在市场需求供小于求的情况下，为了成为限价房的受益者，很多人会使用一些不正当手段来。例如行贿，这就容易滋生腐败。

四、建议

1、增加有效供给

采取限价政策更根本的原因是收入分配差距大以及房地产市场严重供不应求。收入分配差距大目前来看难以有效解决，而要将房地产市场价格向均衡价格移动，就要使供需达到平衡。我认为政府应加强保障性住房，经济适用房的建设，增强房地产市场有效供给。只有这样，才能改变人们房价上涨的预期，继而改变房地产交易情况。

2、完善限价政策相关细则

尽快制定出配套的相关细则，诸如供地数量、开发规模、供应结构、限价程度，减少政策执行过程中的阻力和纠纷。

另外，关于限价房受惠对象也要做出科学严谨的界定，否则容易产生不公平，政策落实的初衷与结果差距较大的现象。

3、提高政府执政力度

政府要提高执政能力，特别是管理智慧和合理利益分配方面的能力。这就需要政府严格关注房地产市场状况的变化，对房地产市场供给和需求结构具有非常清晰的认识和把握。

开发商在建设过程中为追求高额利润可能建设低劣建筑，在执行限价商品房政策过程中，就需要政府对限价商品房严格把关。

另外，限价商品房由于它低于市场价格，会使得人为了成为限价房受益者而竞争。在这种情况下，有些政府人员由于受贿而会采用“暗箱操作”。为了将限价政策有效落实，使得中低收入人群真正得到实惠，政府应该大力提供执政力度，杜绝腐败。