导语：

      对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；

      对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；

      暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房；

      对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。

        2010年4月继“国十条”颁布后，各部委、地方政府均相应出台配套政策进行全面的房地产调整，其目的在于“打击房地产投机，抑制房地产投资”，被认为是迄今最严厉的调控政策。政策颁布之后，市场经过一定时间的观望，从京、沪、穗、深等一线城市商品住宅销售情况看，新政后出台一个月内市场成交量呈量跌价稳的趋势；政策满月之后，由于在预售上明显抑制高端产品面世，导致成交量呈较快增长趋势，而价格呈现“下调”假象之后，环比快速上涨趋势。一方面，由于政策落实有所松动；另一方面，政府与开发商之间的博弈，在开发商资金链尚充足的条件下，博弈结果取决于购房者的心理预期。事实上，购房者在观望中逐渐削弱了对政策调控作用的认同感，因而被动入市，有力的支撑了房地产市场价格。在房地产政策调控的“大棒”下，房地产市场价格上涨依旧，严重伤害了政府的感情，政府很生气，于是乎在“金九银十”之际，更深入的调控政策接踵而至。

在所谓的“二次调控”中，深圳市“限购令”可谓展现出深圳市政府背水一战之决心，但楼市调控业发展到了“车到山前”的境地，那么，下一步政策调控的路在何方呢？

        一、中国楼市调控面临的深层问题

        1、经济发展依然存在许多不稳定因素

        现阶段，我国房地产行业依然是国民经济的支撑产业，因此从政治的角度看，GDP作为政绩的代名词，房地产业不可能持续打压。从经济发展的外部环境看，当前世界经济大环境依然脆弱，尚未完全从金融危机中走出来，各国间的贸易摩擦越来越复杂，欧洲主权债务危机没有结束，人民币升值压力将越来越大。外部经济环境的不稳定性，影响国内实体经济发展，尤其是外向型产业，因而导致了中国巨大的社会资金缺少投资渠道，带来资金流向的不稳定性，因此出现了大豆、大蒜、小麦、棉花等民生物资的炒卖事件。房地产投资其特征在于资金量大，周期长，对平衡社会资金流向，稳定民生具有重要作用，同时对拉动相关产业发展具有举足轻重的作用，尽管住房也是民生。因此在经济发展基础尚不稳定的情况下，国家不可能过猛的打压房地产市场。

        2、负利率与预期通货膨胀

        截止2010年6月末，全部金融机构（含外资金融机构），住户存款余额为29.2万亿元。在负利率情况下，缺少充足的投资渠道，大量的银行储蓄存款无疑是一粒重磅定时炸弹，随着负利率和通货膨胀预期的长期存在，加之居民投资意识的逐渐增强，房地产作为增值保值的理想产品，必将成为主要投资对象。投资机构作为吸纳民间资本的重要载体，由于缺乏投资渠道，对化解社会流动资金冲击，表现的十分脆弱。因此，为消除社会资金流向房地产业，造成房地产过度投资的长期影响，房地产调控必须协同解决资金多渠道流向问题。

        3、房地产市场的硬性需求

        房地产调控必须解决供需均衡的问题。从中国当前社会发展来看，存在巨大的居住硬性需求，在一定程度上虚弱了政策调控效果，同时给房价持续走高提供了“有力保障”。 按照国际通行标准，城市化率在30%以下为初级发展阶段，30%和70%为中期加速阶段，70%以上为后期成熟型发展阶段。截至2009年，中国城市化率已经达到46.6%，且以每年一个百分点左右的速度增长。此外，据有关研究，2008年全国城镇居民人均住房使用面积达23平方米（人均住房建筑面积接近30平方米），城镇居民的自有住房拥有率已达87.8%，但在大中城市特别是一线城市，人均居住面积更低，2009年上海人均住房居住面积17.2平方米、非深户籍常住人均住房仅10平方米，而美国人均居住面积超过60平米，欧洲发达国家普遍在35-40平米。在城市化高速发展阶段和人均住房面积过低的形势下，特别是大中城市，房地产硬性需求，无疑成为开发商坚挺房价的后盾，也注定房地产调控抑制需求为后期市场疯狂反弹埋下炸弹。

        二、深圳楼市“限购令”存在的问题

        1、抑制需求为后市反弹埋下伏笔

深圳市“限购令”在九月三十号晚上出台，抑制秋交会对“银十”的催化作用，政策出台其目的在于通过抑制需求、打压成交量、从而拉低房价，另一方面通过供大于求的市场法则抑制房价过快上涨，为后期大量市场供给的推出争取时间。但该政策过于严格的限购，似乎回到计划经济年代，被抑制的需求不能有效化解，只能被积压，政策一旦放开，必然会出现成交井喷，市场将重现抢购“假象”，带动房价强力反弹。此外，供过于求的局面是政策干预下形成，即使后期市场供给大量推出，在现金流上充裕的情况下，开发商们也不会放过这次“千载难逢”的机会，会坚挺房价“熬过寒冬”。因此，深圳“限购令”出台后，给政府持续抑制需求或化解需求的手段，以及长效配套政策的制定提出考验。

        2、调控政策依然存在漏洞，须严格执行

        楼市 “限购令”虽给市场以重击，但常言道“上有政策，下有对策”，此次“限购令”尚有很多不完善之处。如“假离婚”、“结婚户口登记未转移”、婚姻状况无法查明的、涉外婚姻的问题尚需政府进一步细化调控政策，大力抓落实，否则调控不成反而限制刚性需求。

        3、“限购令”背水之战，何时退出成为难题

        “限购令”的出台使得开发商和购房者始料未及，一时间似乎进入计划经济时代，政策已大大超出温总理对“抑制房价过快上涨”的调控范畴。“限购令”的大旗祭起容易，退出则不那么容易，是否出现“来也匆匆，去也匆匆”情形呢？

        “限购令”的出台无疑能在短期内迫使市场成交量下降，加重市场观望气氛，成交量低迷。即使政策迫使开发商做出降价让步，如果政府依据房价下调幅度来决定政策调控周期，一方面下调幅度多大？另一方面，如果房价下调超过20%，则可能会出现房地产市场金融风险，大量2成首付的购房中会出现断供的局面。否则，政府必须在“限购令”发力的时间内，制定出长效的调控政策以稳定房价调整，但短期内出台完善的长效配套政策，并形成一定作用以延续“限购调控”成果，无疑是对政府的一次重大考验。

        三、深圳楼市调控：“车到山前，路在何方？”

        楼市紧急调控政策出台后，十一黄金周期间，政策调控并没有削减购房者对楼市的热情，秋交会旺盛的人气也带动了深圳新房交易量的放大，说明深圳市民对深圳的楼市有信心。“限购令”其实为房地产调控速效政策，严格的限购，让刚需们虽热情高涨，但也会对市场再次产生的观望情绪，而投资者们更或望成莫及，或观望。“楼市限购”已经让楼市调控速效政策走到尽头，速效政策如何退出，长效政策如何延续将成为楼市调控成败的关键。

        1、房产税：远水难救近火

        房产税作为房地产保有环节税，增加房地产持有成本，降低投资收益，对抑制过度投资有一定作用。在调控之后，通过房地产税抑制投资，能延续“限购令”对降低投资的效应。但目前房地产税在各地风传，但并未出现实质政策，同时，房产税的征收细则尚不明确，从开始执行到起到调控作用尚需很长时间，因此房地产税作为长效政策难以承接此次调控，巩固和持续调控成果。

        2、住房保障政策：救命稻草

        房地产产品具有社会和商品的双重属性，纵观国外住房体系完善地区，商品房和保障性住房在住房体系中扮演着同等重要的作用，但在中国从房改以来，保障性住房一直是住房体系中的短板。从保障性住房的作用来看，可以化解相对大一部分刚性需求，从而分离出购房者的投资需求和居住需求，对削弱市场需求有一定作用。保障性住房包含廉租房、经济适用房等，从国家近年来经济适用房实施情况看，实施效果有限，且容易滋生腐败，而公共廉租房在保障体系中作用更为明显，如新加坡、香港等地区大量推行公共廉租房。但从深圳市目前的保障性住房政策来看，保障性住房建设目标为配建30%的安居商品房、大量推进城市更新、实施人才安居住房等主要针对低收入户籍人口和人才推出，而对于真正冲击房地产市场的夹心层缺少安居途径。面向全社会推行廉租房，可以从根本上虚弱房价上涨的动力，但廉租房的实施，在土地和资金上考验着地方政府的利益损失，因此，多年来保障性住房实施效果并不理想，保障性住房只能作为楼市调控的救命稻草。