技术部       蔡丽萍

        《深圳市房地产监管办法》（以下简称“办法”），已经市政府五届一次常务会议审议通过并正式发布，并于2010年9月1日起正式实施。

        通观监管办法，很多条例虽是重申，但对各种违规行为有了更加明确的处罚细则，特别是在价格违法上面，不仅针对房地产开发企业制定了详细的规定，更明确规定了房地产经纪、估价机构及其工作人员不得为房地产开发企业实施价格违法或者不正当竞争行为提供服务或者便利。《办法》的出台对于房地产市场具有震慑力，可操作性强，对开发商中介监管更严，对违规销售的监管措施更加详细，对消费者权益更加重视，这对市场规范、信息公平肯定会有很多帮助。

        本文以下将分别就房地产开发经营、房地产经纪、房地产估价等几方面对《办法》进行解读。

        一、房地产开发经营

        1、规定项目资本金余额

        项目资本金是用来防止企业空手套白狼的，我国于1996年开始推行这一制度。2009年5月，《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号）规定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目为30%。

        《办法》进一步落实了项目资本金制度，对项目资本金的提取和使用进行了具体规定，明确银行对资金的监管责任，以确保项目资本金不被挪用。同时在项目资本金余额方面，本次《办法》中不但明确规定了项目资本金账户余额不得低于资本金的10%，还将之列为预售条件之一。

        上述规定一方面有利于保证楼盘顺利交楼，另一方面也保障了房地产开发过程中后续问题，在经济上对开发商有所牵制，对业主权利有所保护。

        2、价格变化幅度不得超过15%

        《办法》实施以前对房地产销售价格的备案制度仅有原则性的规定。对于房地产开发企业在价格备案后随意调整价格的行为并没有相关规范调整，导致备案的作用在一定程度上受到了削弱，备案价高于实际售价的现象普遍，针对此种情况，《办法》在要求房地产开发企业进行合理确定销售价格并进行备案的基础上，明确了确需重新备案的房价变化幅度不得超过15%，并制定了相关的处罚措施。

        同时，《办法》明确了相互串通确定、维持、变更价格；通过多种方式限制销售数量，操纵价格；哄抬价格，推动商品房价格过高上涨；对不同交易相对人实行不同销售价等为价格违法行为。并要求价格综合管理部门应当建立房地产价格监测制度，对商品房市场价格的变动进行动态监测。

        《办法》对价格变化幅度以及对价格违法行为作出的上述明确规定，规范了开发商定价，有利于维护房地产市场的价格稳定。

        3、未取得预售证不得内部认购和认筹

        在规范房地产开发企业销售行为方面，《办法》明确规定，无论是取得预售许可证之前，还是之后，房地产开发企业都不得以内部认购、内部认筹等方式进行变相出售或者非公开预售商品房。

        4、影响到价格的因素须写入合同

        目前市场上在楼盘销售中夸张、虚假宣传较为普遍，某些带装修卖的商品房与样板房展示相距甚远，装修状况仅凭销售人员所说的带几千元一平方米的装修，但是样板房现场注明条款粗略，具体的装修标准、风格，用材用料的价格、规格等，没有详细说明。而开发商往往以 “样板房仅供参考”进行搪塞，货不对板的纠纷很多。因此，《办法》对房地产开发企业的销售广告、售楼书、样板房等，也给出了较为明确的处理规定，并制定了相应的处罚措施。

        在样板房内容相关规定中，指出样板房如果不特别说明，其本身即可视为合同内容，也即样板房为交楼标准。《办法》的进步之处在于，它促使开发商必须以比较详细的书面形式明确样板房是否交楼标准，有利于购房者的自主判断，减少因货不对板而产生的纠纷。

        5、预售款监管进一步打击开发商资金链

        一般来说，在商品房竣工验收之前，预售款应该存入专款专户。在预售款普遍未被监管的早些时候，很多开发商会将预售款用来还贷款，或者进行新一轮的买地开发，或者是其他投资，很容易造成楼盘无法交楼，甚至是开发商卷款潜逃导致楼盘烂尾。深圳曾在上世纪90年代出台的《深圳经济特区房地产转让条例》中规定专款专用，但并未得到很好的执行。今年4月，住建部发文再次要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户。此次，在预售款监管上，《办法》明显比之前的相关规定严格了许多。不仅要求预售款必须专款专用，并且要求开发商提取预售款必须出具相应的材料证明文件，而若开发商违规使用预售款，其违规部分将要被处以每套5万元的罚款。

        《办法》的这一规定，对开发商的资金提出了更为严格的监管，如果预售款只能存到专款专户不能像此前一样去买地，将有利于规避楼盘出现无法交付甚至烂尾的风险，同时也会对开发商的现金流形成不小的压力。

        6、闲置土地增加了市场禁入这一惩罚

        国内目前针对闲置土地的处理政策已经十分明确了，但始终未能真正落实，这次《办法》的出台， 在依照满1年不开发征收土地闲置费，满2年不开发无偿收回的现行国家政策来处理外，对开发商闲置土地的惩罚又增加了一条：市场禁入。

        关于闲置土地的处理规定，国家、省、市都有明确的规定。《办法》里只是涉及了相关的一部分，但处罚要更加严厉，在按国家规定处理的基础上，还会记入诚信记录，以及市场禁入，也即是说不仅对之前的做法施行惩罚，还令其丧失了再发展的机会。但这一规定的有效实施需建立在政府对土地闲置进行彻查的基础上。

        7、严禁违法进行房地产开发、销售违法建筑

        深圳作为经济特区，快速的城市化进程不仅带来了经济繁荣，也产生了大量的违法建筑，这些违法建筑的存在极大地扰乱了深圳市房地产市场的交易秩序，对此，《办法》也作出了相关规定：其一，禁止违法开发；其二，禁止销售违法开发建设的建筑物；其三，禁止为违法销售行为提供服务和便利。对于这些违法行为，相应的处罚措施。

        二、房地产经纪

        1、规范中介代收交易款项制度

        《办法》中对中介资金收取也同样进行了严格的规定，此次监管办法中，更加明确了代收或监管的总额不能超过交易价的5%，同时制定了详细的处罚措施。此一举措，从源头上对中介经纪机构挪用购房款等行为进行预防，利于风险防范。

        2、房地产信息披露

        为确保房地产市场信息公开，加强行业信用建设，《办法》规定需建立房地产管理信息系统及房源信息编码制度，房地产预售信息披露、房地产买卖合同签订、备案、房地产经纪机构签订委托合同、发布房源信息等，均应当通过信息系统进行，这是为了实现主管部门对房地产市场的实时监控，促进房地产市场的健康发展。

        3、严厉打击“阴阳合同”行为

        针对当前二手房买卖中盛行的“阴阳合同”，《办法》也针对性地制定了一些规定，如《办法》第四十一条指出，房地产经纪机构不得为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利。但是对于如何杜绝“阴阳合同”，《办法》仍未对阴阳合同构成有效打击，个人以为出台按评估价过户的政策，这才是有效杜绝阴阳合同的办法之一。

        4、对房地产经纪机构及人员严格要求

        《办法》此次还对房地产经纪机构与房地产经纪人员的行为要求作了详细的重申，并规定，房地产经纪机构备案信息以及房地产经纪人员的执业登记信息，应当通过房地产信息系统向社会公示。

《办法》要求房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产的,应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意。这些规定有助于加强对从业人员的信息和行为的监管，更是打击了从业人员炒买炒卖房屋的行为。

        三、房地产估价

        1、通过建立机构备案与人员执业登记制度加强房地产（土地）估价机构及其从业人员的管理

        根据我国目前法律法规的规定，深圳市对于房地产（土地）估价机构及其从业人员并没有相应的资质认定权利，主要是通过建立机构备案制度和人员执业登记制度来加强对房地产（土地）估价机构及其从业人员的管理。

        《办法》中对于估价机构的备案、分支机构的设立、机构业务开展要求、估价机构与估价人员的禁止行为等，再一次重申了《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》中的具体规定。

        2、通过信息系统监管估价机构与估价人员的业务行为

        《办法》规定，房地产估价机构签订委托合同、出具估价报告等，均应当通过信息系统进行，主管部门对在本市开展业务的房地产估价机构及其从业人员，根据其经营业绩、信用记录等建立房地产行业诚信档案，向社会公示，还可以根据其不良信用记录，制定依法限制其从事房地产估价活动的具体条件和程序。这一规定，同样适用于房地产开发企业、房地产经纪机构及其从业人员。

        3、房地产（土地）估价报告结果异议的解决

        《办法》规定，估价报告的出具应遵守的规范及应建立相应的内部审核、复核制度与复核异议制度，对于房地产（土地）估价报告的异议解决，规定如下：

        如委托人及其他利害关系人对估价报告有异议的，可以在收到报告后5日内，向出具估价报告的估价机构要求复核，估价机构应当在收到复核要求后5日内作出答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告。估价结果没有改变的，应当出具书面通知并说明理由。

        委托人及其他利害关系人对复核结果仍有异议的，可以向房地产（土地）估价行业组织申请组织专家技术鉴定。

        对于估价报告的复核，行业组织应当组织鉴定，鉴定结论认为估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告；鉴定结论认为估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误并重新出具估价报告。

        《办法》除对房地产市场各行业进行了较为具体的规定以外，还对房地产市场中政府的行政管理及行业组织的自治管理也作了相关规定。

        在《办法》明确各部门在房地产市场监管中的责任，任何一个部门在监管中发现属于其他部门职责范围内事项的，应当移送相关部门。　

        《办法》第六条中，明确提出实行房地产行业自治管理，“鼓励和引导房地产开发企业、经纪和估价机构成立和完善相关房地产行业组织。房地产行业组织在主管部门的指导下，依照法律、法规、规章和行业组织章程，实行房地产行业自律管理。”

        总的来说，此次《深圳市房地产市场监管办法》对深圳市的房地产市场的规范管理进行了一次较为系统而全面的阐述，不仅对此前关于房地产市场规范管理的相关规定进行了重点重申，并且根据深圳市的具体情况做了进一步的延伸及完善，监督条款也更加细致及全面，从《办法》最后的附则中可看出，未来还将出台相配套的更为详细的实施细则，但其实施效果尚需在具体操作中得到检验，目前相关各方对此仍持一定观望态度，且让我们拭目以待。