摘要：本文系根据个人工作经历，结合工作中的实际操作，梳理出的土地估价程序与估价方法选择的一些关联性，阐述城市土地估价的程序的不同阶段中关于估价方法如何选择的理解和实操，便于土地估价人员在估价过程中清晰地制定估价项目技术路，以便于顺利完成估价工作。

关键词：城市土地估价的程序 估价方法 选择 理解 实操

伴着《资产评估法》、《中华人民共和国民法典》的颁布实施，估价人员在进行评估工作的过程中就有了新的法律依据。而遵循合法原则，要求估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。本文就个人从事土地估价工作多年，结合城市土地估价的程序，谈一谈对估价方法的选择在城市土地估价的程序不同阶段的实操与理解。

一、对城市土地估价的程序的理解

在评估实践工作中，城市土地估价具有一套完整的估价程序，所有估价项目不得脱离此程序，否则必然会形成一定的瑕疵，从而影响到估价结论的真实性、科学性、合理性以及有效性，作为一名合格的估价人员，明确整个估价工作程序，不但能一定程度上的规避估价风险、而且能保证估价结果的真实性、科学性、合理性以及有效性，从而能提高工作效率。

二、城市土地估价的程序与估价方法选择的理解和实操

根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），土地估价应按下列程序进行：确定估价基本事项→编制估价工作计划→实地确认估价对象→搜集估价所需资料→选定估价方法计算→确定估价结果→提交估价报告。

以下就城市土地估价的程序，谈一谈不同估价阶段对于估价方法的选择的个人看法与理解。

（1）确定估价基本事项

确定估价基本事项，是指确定估价对象、估价目的、估价时点等基本事项。而确定估价对象包括确定估价对象的位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等；确定估价目的应根据委托估价方的要求而定；确定估价时点应根据估价目的和委托估价方要求而定，采用公历表示，精确到日。

在确定估价对象、估价目的、估价时点等基本事项的过程中，首先明确估价对象以及估价目的，我们就应该对估价方法选用，有一个大致的梳理过程。

例如：商住用地评估，结合估价经验，我们先要做一个大概的了解，估价对象同一供需圈内是否有相同用途案例，且案例数量是否足够满足市场比较法的应用。了解估价对象预期开发的产品，并了解市场是否有类似产品销售，是否能准确的求取项目预期开发完成后的价值，然后梳理此项目若采用剩余法，其中参数是否能确定，如:项目基础设施配套费、项目开发建设成本等。在此阶段估价人员可根据对项目基本情况的了解，找出一些后续方法应用中可能会遇到的问题，并提前为估价方法的选择做出一些前期的准备工作。

又如：在了解到估价目的为“国有建设用地使用权出让地价评估”的时候，我们就应该关注，结合国土资源部办公厅关于印发《国有建设用地使用权出让地价评估》的通知（国土资厅发【2018】4号）估价方法存在三选一+二选一的模式（即收益还原法、市场比较法、剩余法三选一；成本逼近法、公式地价系数修正法二选一）。在明确上述规定的情况下提前做好相关数据收集的准备。

（2）编制估价工作计划

编制估价工作计划，是指在确定估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，编制估价工作计划。估价工作计划主要应包括以下几项①估价拟采用的技术步骤；②估价拟采用的技术路线和估价方法；③需要调查的资料及取得途径；④预计所需的时间、人力和经费。

此阶段，在明确估价目的的前提下，根据项目类型、项目具体位置、委托估价方一些初步的要求等，结合部门人员具体工作情况做好工作计划，以确保项目的顺利开展。

在估价实际操作中，此阶段估价人员已经对项目有了一定初步的了解和一些基础资料的收集工作已完成。估价人员可根据工作经验对估价对象的价值有一个初步的了解。例如，对周边成交案例是否了解，周边地价、房价的大致水平有一定了解。

例如，有足够满足市场比较法运用的案例，估价人员可更具相关资料进行一个简单的测算。项目能否采用基准地价系数修正法，是否需要采用基准地价系数修正法，基准地价系数修正法求出的估价对象土地价格是否能反映土地使用权真实的市场价值，在此阶段估价人员应有一个初步的判断。同理，根据对估价对象的初步了解，以及周边各类型房地产售价的了解，预测项目的一个预期售价，从而对估价对象市场价格有一个初步的判断。以上工作的目的其实是运用科学的估价方法对项目评估价值有一个初步的判断，后续的工作是否需要开展，或者将如何开展。例如判断客户是否存在对本次评估结果是否有过高或者过低的要求。实际评估工作中会存在很多明确要求评估总价需达到多少这样的情况。提前选择科学的估价方法，对项目进行初步定价，可避免一些不必要的后续工作。

（3）实地确认估价对象

实地确认估价对象，是指估价人员必须亲自到估价对象现场，实地勘查核实估价对象的位置、四至、面积、建筑结构、权属界限、周围环境、道路状况等，并对估价对象及周围环境或临路状况进行拍照等。

在实地查勘时需带上委托估价方提供的相关资料，根据估价对象实际情况拍照并记录，同时判断委托估价方提供资料本身有无相互矛盾、委托估价方提供的资料与实际现状是否一致（如土地用途、坐落、利用状况等），对现场发现的问题及时与委托估价方沟通确认，以便规避估价过程中的风险。如抵押估价实地查勘时，委托估价方故意带领估价人员查勘区位状况更好的地块，估价人员应结合宗地图，红线图，宗地形状等，对估价对象进行核实和判断。如实地查勘实估价对象宗地内存在住户情况，应落实该宗地拆迁安置是否已落实，拆迁安置是否落实，这直接关系估价对象是否能进行开发建设。

此阶段对于估价方法的选择，主要是体现在对估价方法进行了初步的确定后，结合了实地查勘情况确定，估价方法的实际运用中可能要做的基本情况进一步的确认，例如区域因素、个别因素等，以便于后续估价工作的开展。

例如在明确需要运用市场比较法或者基准地价系数修正法的情况下，我们需要对运用市场比较法时的区位因素、个别因素等进行详细及记录以及整理。所以，估价人员在平时的工作中需要注意交易案例搜集、筛选、整理，分类形成案例数据库，同时做一些不同地价影响因素对不同用途土地地价的影响大小分析及测算，便于在市场比较法的修正体系中确定一般因素、区域因素、个别因素的调整系数。

（4）搜集估价所需资料

估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析和整理。

估价所需资料主要应包括下列方面：①估价对象相关经济行为的申请、批件及合同等；②对土地价格有普遍影响的资料；③对估价对象所在地区的土地价格有影响的资料；④相关房地产交易、成本、收益实例资料；⑤确定土地估价参数的相关资料；⑥反映估价对象权属及状况的资料。

个人的理解，收集资料包括两个方面，一方面是平时的收集以及积累，如整理土地交易案例、租赁案例、建安、税费、建筑成本、房屋还原利率、土地还原利率等。此资料的收集是一个长期的积累，好的工作习惯可以使个人的工作效率很大程度的提高，也利于估价人员的知识积累。另一方面需针对具体项目收集项目相关的详细资料。如:权属证书、合同、相关规划条件、项目相关的其他文件资料等。是否有明确的详细规划，关系到估价人员对开发完成后不动产总价判断起到决定性的影响。例如商业用地的开发产品是商业综合体、写字楼、酒店、商业别墅。估价人员应结合估价项目具体情况对估价对象预期的产品类别做出最高最佳使用的判断。从而确保估价结果的真实性、科学性、合理性以及有效性。

（5）选定估价方法计算。

估价方法的选定需要结合估价目的，以及土地用途，如居住用地估价，宜选用市场比较法、剩余法（假设开发法）、收益还原法和基准地价系数修正法；商业金融业用地估价宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）和基准地价系数修正法；工业、仓储用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。方法的选择应结合实际情况确定。如在市场比较法的运用的时候，估价对象可能存在配建学校、配建医院、无偿移交安置房、无偿移交公租房等情况，或者可比实例可能存在类似情况，这样的情况市场比较法是否能采用，我觉得是可以的，我们可以通过剩余法对案例或者估价对象进行试算，在其他条件相同情况下，若有限制因素其评估价格是多少，无限制条件下其评估价格是多少，通过对比可以得到一个有限制条件和无限制条件一个价格比例，通过此比例我们可以大致的推算出一个修正系数。又比如工业用地评估中存在大量成交案例均远远低于对应基准地价，那么基准地价系数修正法、比较法是否可以选用，我个人觉得是可以的，当然样的情况，我们可以增加成本逼近法，并结合估价目的采用加权平均的方式确定各种方法的权重系数。

（6）确定估价结果

根据估价目的及估价对象的具体情况，选择土地评估的基本方法或其它具体评估方法进行评估，计算地价。具体评估方法是在基本方法上根据对象的特殊性衍生出来的符合估价基本原理的方法。要从估价目的、价值内涵、估价方法的特点、宗地自身因素、供地政策、当地土地市场状况等综合考虑确定。

此阶段主要是结合估价目的对估价方法的适用性进行分析和判断，如抵押估价必须遵循谨慎原则，在试算及调整时应充分的考虑此因素确定宗地价格、确定估价结果。又比如土地抵押价格的评估，可先用适用的方法求取公开市场条件下的正常土地使用权价格，再对它进行未来市场风险等修正，修正值一般确定在20%左右。

（7）提交估价报告；

估价人员在确定对象价格后，应按估价报告格式的要求撰写估价报告书。按照评估项目委托合同，估价机构向委托估价方提交估价报告。土地估价报告需经当地土地管理机关确认后才能送交委托估价方。

此阶段几乎不存在方法的选择，但在报告的撰写过程中，我们需要对估价方法的运用过程进行详细且严谨的梳理，报告书的撰写应以估价目的为核心，内容真实全面、逻辑严谨、依据充分，并详细地披露估价对象存在的特殊事项等。

三、小结

以上是根据《城镇土地估价规程》的规定，结合本人实际工作，对城市土地估价的程序与估价方法选择的理解和实操进行的简浅分析。以上观点仅代表个人观点，若有不适之处，望读者朋友指点与讨论。