近年来，国家、广东省和省内不少城市均出台了系列三旧改造和城市更新方面的文件和政策，城市更新在一时间成为一个“时髦”的名词。其实城市更新在西方已经有了上百年的历史，西方国家将其定义为把城市中已经不适应现代化社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，19世纪这一概念就被提出。而在我国，城市更新是近年才提出的新概念，其前身可以从一定程度上理解为棚改和三旧改造，三旧改造是在广东省先行先试的一套模式，包括对旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造。城市更新与以往所说的棚改和三旧改造相比，综合了改善居住条件、整治区片环境、振兴城市经济等目标，较以往单纯以优化城市布局、改善基础设施为主的棚改和三旧改造，涵盖了更多、更广的内容，并且包涵了更多的规划因素。

那么，从棚改到三旧改造，再到城市更新，“改造前、更新前”到底存在什么核心问题？改造和更新到底要解决什么问题？并且，在目前城市更新大力推进的环境下，作为传统评估机构的我们有什么新的商机和切入点？在此，我们暂且统一棚改、旧改和城市更新的内涵，结合中山分公司在城市更新方面的一些实践来浅析和共同探讨。

一、城市更新亟需解决的几个核心问题

（一）解决土地资源由粗放管理到集约利用问题。不可否认，以往靠土地、劳动力、资本三要素的数量投入来拉动经济发展问题的模式，已不适应新形势的发展，这在经济相对发达的地区表现得尤其明显。以工业为例，以往的规划指标、产业布局等，在某些程度上往往只解决了“有产业、有企业、有纳税”的问题，随着土地资源的进一步紧缺，一些经济相对发达但土地资源十分紧缺的城市，面临着按以往传统做法“无土地资源可投入”的困境，提升单位土地的产出效益，向存量土地要效益，成为新形势下解决土地资源发展瓶颈的新途径。

（二）解决工业布局优化和产业转型升级问题。“工改工”是城市更新工作中“挖潜”的主要方式，以往提到“三旧改造”，我们的第一印象可能就是将旧村庄、旧城镇、旧厂房改建成商住小区或者商业综合体，其实不然，以中山为例，中山通过政策引导，提高对“工改工”的政策支持力度，推动新旧动能转换，提升土地产出效益，同时也通过“工改工”解决产业升级和优化的问题，由平面扩展向地下和地上空间扩展，支持工业上楼，实现工业在土地资源上的“空间化”发展。

（三）解决城市基础设施升级和城市品位提升问题。随着城市发展，不少城市老城街道狭窄、房屋破旧、生活配套落后等问题日益突出，中山也面临着类似问题，城市更新正是解决这些突出问题的有效途径。2018年7月，中山市政府就出台配套政策和细则，明确城市更新并不是大拆大建，而是通过微改造、工改工、连片改造等主要方式，完善旧区基础设施、改善居住环境，保护历史文化街区、延续历史脉络，从而提升城市品位。

（四）解决城乡一体化协同发展和经济差距问题。党的十八大报告把推动城乡发展一体化作为加快完善社会主义市场经济体制和加快转变经济发展方式的五个重点之一，2020年“两会”的政府工作报告中也明确提出，“统筹推进城乡区域协调发展，培育壮大高质量发展动力源，发挥各地比较优势，推动乡村振兴战略和新型城镇化战略落地见效”。国家、省和市各层面城市更新中对“旧村庄”（城中村）改造的具体实施办法，正是上述城乡一体化协调发展的重要体现和具体举措。 

正如企业发展到一定阶段要通过管理要效益类似，城市更新在经济发展遇到资源瓶颈的环境下，具有明显的向存量土地资源要效益的目的，谋求通过资源重新整合，实现提质、提效和1+1＞2的效果。中山近几年的经济发展面临转型压力，政府将会更加注重向存量要效益，会更加重视城市更新改造项目的推进。

二、城市更新大环境下，评估机构面临的商机和可切入点

与传统的拆迁补偿相比，城市更新面临着更多、更复杂的新情况，例如土地所有权属性不同、使用权类型不同、土地用途混杂、权利人分散等，即便如此，我们认为，在政府主导、市场参与、利益共享的城市更新模式推进中，我们仍有以下“可切入点”：

（一）改造意愿切入点，即改造意愿调查评估。更新改造，意愿先行，尽管城市更新由政府来主导，但政府制定的所有文件和政策，均以尊重改造意愿为基础，更新改造区域范围内产权主体的改造意愿，为评估机构提供了一个很好的切入点。中山分公司通过前期的不懈努力，于近期签下城区某城中村改造项目B区项目，承担该项目更新改造前期的意愿调查。

（二）社会稳定切入点，即项目社会风险评估。一是来自于与社会风险密切相关的改造意愿，如果意愿达不到法定或规定的比例就强行改造，其风险无疑是最大的，中山市政府2019年出台的《关于深入推进旧村庄改造提升城市品质的指导意见》，与2018年出台的“旧政”相比，改造意愿的比例有所提升，由2/3提升为80%。二是相关利益群体或主体对项目改造的抗拒，如出现上访、钉子户甚至暴力对抗的可能性等。可以说，社会风险评估与改造意愿、利益群体对项目接受程度，以及利益群体的人员素质、素养等方面都直接相关，这也是政府最关心的问题之一。

（三）改造效益切入点，即项目经济效益评估。这在多个层面的文件均有明确规定，以具体执行层面的中山市东区办事处（东区政府）为例，其在《中山市东区“旧村庄”改造项目前期工作流程暂行办法》（东办[2019]30号）里明确规定，“前期工作成立改造项目专项工作小组，指导和协助相关单位通过公开方式择优引入测绘机构、房地产评估机构、工程咨询机构、工程造价机构进行项目前期旧改工作，工程咨询机构对项目进行社会稳定风险评估和经济效果评价，并出具相关论证报告”。这正与我们目前开展的系列工程咨询项目相吻合，也是一个很好的切入点，当然，这会涉及到测绘、工程造价的方面的专业知识，但可以通过“资源整合”（合作）的方式来实现。

政府作为推动城市更新工作的主导力量，其在风险和效益之间会在上述按1、2、3、4的次序作出理性选择，低风险、高收益的改造项目当然是首选，而高风险、低收益的项目，会持更加谨慎的态度开展和推进。

（四）传统房地产和土地价值评估。当然，作为房地产估价机构，我们本来的传统业务即房地产和土地估价是个“旧有”的切入点，中山分公司经过前期努力，在4月份签下北部某镇的两个“旧改”项目合同，承担项目土地使用权价值、房屋建筑物价值、室内装修价值和临迁费用等方面的评估。

三、评估行业在城市更新项目中需实现的两个转变

一是从传统、单一的拆迁补偿评估，向城市更新项目的整体评估转变，改变以往单一的评估角色，通过嵌入到城市更新改造的整个流程链当中，实现“由点到线”的转变。打个可能不是很恰当的比喻，外卖也是近年才新兴的行业，当外卖、快递成为人们依赖、日常生活必须的“产品”时，就算成功嵌入了整个流程链了。同样道理，一旦我们做出了一个有效的城市更新模式、模板，就大大增加其可复制和推广的可能，也大大增加嵌入到整个城市更新项目流程链的可能，我们在城市更新项目中的“链扣”位置，以及项目对我们的“依赖度”会更加牢固。

二是从传统的房地产土地估价向房地产咨询转变，改变以往过于单一的业务模式，通过评估范围的合理扩容，实现“由点到面”的转变。房地产估价行业发展的时间虽然不长，但传统的估价业务市场已经难以容纳行业的整体发展，而房地产咨询包括的范围更广，市场前景也更广，从房地产项目的前期可行性分析、房地产政策到后期营销策划等，都可以成为我们以传统的房地产和土地标的物评估为基础，跟随市场变化、适应市场发展，拓宽业务渠道的一个大好方向，当然，这也同时需要我们专业知识和技术的更新配套。

最后必须要提的是，粤港澳大湾区建设作为城市更新项目推进的一个大“经济和政策环境”，绝对不容忽视。根据 2019年2月18日中共中央、国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》，粤港澳大湾区不仅要建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，还要打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范，粤港澳大湾区将与美国纽约湾区、旧金山湾区、日本东京湾区并称为世界四大湾区。而正是在这个大环境下，经济增长方式将更彻底地从粗放型向集约型转变，经济增长方方式将更加注重质量和效能，无论是传统的棚改、三旧，还是现在的城市更新，给我们评估行业带来市场机遇和挑战，都值得我们期待和努力！