摘要：中山市政府先后发布了《中山市人民政府关于深入推进旧村庄改造提升城市品质的指导意见》、《中山市人民政府关于深入推进旧厂房改造促进高质量发展的实施意见》等相关市级指导意见，并在各镇区开展“三旧”改造的片区更新以及部分项目的前期工作。评估机构无论是从政府方面、开发商方面、还是针对一般市民方面介入都能大有所能。在众多的利好条件下，从这个“大蛋糕”中分得一杯羹、甚至分得一杯大羹也是评估机构接下来需要思考的问题。

一、背景及挑战

2019年，对于中山市来说并不算一个完美之年，全年GDP无论是总量和增长都较上年有明细的下降，而且在全省的排名更是跌到第九。虽然不能说是主要原因，但由于以稳为主、住房不超的政策影响，2019年的房地产市场较近年都要低迷，土地供需都呈下降趋势。为此在未来政策大体不变的情况下，从存量土地挖掘更多空间，投入“三旧”改造将是未来很长一段时间中山市房地产市场的重要增长点。

同时，评估行业发展随着新科技和新经济模式的影响，传统的评估业务正逐步被取代，传统业务点对评估机构的依赖也逐渐降低。这不仅在估价需求上得以体现，还不同程度的反映在估价收费的价格上。为此近年来估价行业不断提出转型变革，而能否搭上“三旧”改造这班高速列车正是众多评估公司转型成败的关键。

二、中山市“三旧”改造的现状

2019年9月4日，省政府发出《广东省深入推进“三旧”改造工作三年行动方（2019-2021年）》通知公告，正式落实对省内各市的“三旧”改造工作进行再部署、再推动、再提升。在大背景下，中山市2019-2021年“三旧”改造任务面积新增实施改造任务面积为9600亩，2019-2021年完成“工改工”改造项目任务面积1500亩。这对一向“三旧”改造并不顺利的中山市是个不少的挑战。

房地产市场迈入存量时代，盘活旧城、提高土地利用率，为旧城区赋予新生，正成为城市提升功能、竞争力及可持续发展的主基调。过去几年来中山虽然在旧城改造上取得了一定的成绩，但相比起周边佛山、东莞、惠州等兄弟城市，中山在旧城改造方面的力度依然有待提升。“以中心城区为例，目前孙文中路139街区、岐江河一河两岸、莲员西路、西区马山社区、南下社区、民族东路等片区都是旧改潜力大、面积大、改造迫切度比较高的区域。这几年来，规划部门也先后出了一些关于片区改造的方案，部分区域甚至已经着手动工。不过绝大多数区域至今还没见成效，推进速度比较缓慢。”可能几年前甚至十几年前“拆”字就早已挂墙，但到现在都健在的片区并不少见。

为此2019年根据省政府指导文件，中山市政府先后发布了《中山市人民政府关于深入推进旧村庄改造提升城市品质的指导意见》、《中山市人民政府关于深入推进旧厂房改造促进高质量发展的实施意见》等相关市级指导意见，并在各镇区开展“三旧”改造的片区更新以及部分项目的前期工作，比如东区南下“沙岗片区”、三角镇“三角村”、南朗镇“横门”等多个片区的项目推进，甚至部分项目以及开始到了企业入驻阶段。同时，中山市政府发布的“三旧”改造目标图库公示中，我们可以看到多宗2020年会进行的旧厂改造项目。可以毫不夸张的说，现在正是参与中山市“三旧”改造最佳的时机。

三、评估机构在“三旧”中担任的角色

随着近年“三旧”改造项目的越来越受重视，各评估机构也陆续想要瓜分这个“蛋糕”。由于“三旧”改造项目工作的综合性、复杂性都较一般的评估项目要大，跨行业、跨专业的情况时有发生，除了一般来说政府、开发商参与其中，还有法律、会计、测量、评估、规划等不同机构在项目中发挥作用。对于评估机构来说，结合中山市“三旧”项目的政策，可以从政府、开发商、一般市民三个方面来作为切入点。

（一）政府

由于“三旧”改造项目是一项综合性、专业性很强的工作，项目不仅要考虑到经济效益，更重要的是要解决原地区的社会问题，在保证社会稳定的大前提下推进改造。因此为了尽量面面俱到，政府就需要第三方机构在各方面为项目保驾护航，提供专业意见，把风险控制在可控范围里。而作为这其中重要的第三方机构，评估公司主要是在项目前期提供服务，其中包括：

①项目可研报告

“三旧”改造项目不仅牵涉到改造片区的规划，还包括所在城镇以及周边关联城市的整体发展。评估机构可以在前期对项目所在区域现状、政策支持、产业情况等多方面进行分析和提供专业意见。

②经济可行性分析

“三旧”改造项目无论对于涉及千家万户的旧城改造、还是老旧厂房的园区升级都不可能是个短暂的过程，这往往要对项目进行多次投资。为了防止项目入不敷出，开发商中途停止这种窘境，对项目各个时期的资金需求以及财务管理分析就尤为重要。评估机构能根据现有房地产市场状况，针对项目特点，通过大数据较为准确预测项目的资金情况，帮助政府相关部分制定开发商资格时提供一个参考。

③社会稳定性风险评估

为了“三旧”改造的顺利实施，提前了解拆除片区的存在的社会问题以及提出可行的解决办法是十分必要步骤。评估公司可以和政府相关部门合作对片区进行各方面调查，就项目实施过程中可以能出现社会风险作出预案。

④政策宣讲

“三旧”改造项目对于一般市民来说，除非拆的是自己所在片区，不然知之甚少，这并不利于“三旧”改造的推广和普及，评估机构能根据“三旧”项目的推进为当地居民以及政府可能要做改造地区的市民进行项目知识科普活动，让市民提前了解有关政策规定。

⑤监督项目进程

“三旧”项目无论作为一个民生工程、还是作为一个重振经济项目，其重要性对片区来说都是不言而喻，为了开发商或承建商在开发改造过程中符合前期工作定下的要求或根据实际作出合理调整，评估机构都可以作为一个第三方，一方面监督项目情况，另一方面根据项目可能发生变化向政府相关部门及时反馈。

（二）开发商

①项目可行建议

部分“三旧”项目可能体量较少，投标改造面向的可能就不是大型的房地产公司，比如一些工业厂区的改造，这些时候一般的开发商或改造房无法很好对“三旧”项目作出清楚的定位，这时候评估机构为其提供专业市场分析以及可行性分析。

②制定拆赔方面

由于“三旧”改造除了改造，还有一个重要的点就是对原业主的拆迁补偿谈判。对做“三旧”项目较少的开发商，可能无法就项目利益最大化和对原业主合理拆迁补偿之前做到一个令人满意平衡，很容易导致项目搁置。评估机构可以利用对“三旧”项目的经验为开发商制定合理的拆迁补偿方案，平衡项目各方利益，为项目顺利进行减少阻力。

③“三旧”全程服务

无论是大企业是小开发商，单独面对一个“三旧”项目还是有些力不从心的，这就需要第三方机构为其提供帮助。评估机构不仅能做到为开发商就项目提供一些列报告，还能帮助企业解决规划报建、与与原业主谈判协商、协调项目其他参与机构的工作，为企业顺利完成项目提供保障。

（三）一般市民

①政策解读

“三旧”改造项目的专业性较强，而且涉及面很广，一般民众很难理解其中的政策，往往导致自己在项目中白白损失了应得利益。评估机构能很多为这些非专业人士提供专业的咨询服务，并且合理引导其参与到“三旧”项目中去，避免因利益损失而产生的社会问题。

②协调居民与开发商的矛盾

为了收益最大化，有时开发商可能在拆赔方案上与村民存在分歧，或者开发商设计的片区改造不符合原地安置居民或周边居民的需求，这时评估机构能把大众意见以一个专业的角度进行分析，并反馈给开发商，对设计方案和拆赔方案的优化更为有利。

四、总结

客观来说前些年中山市的“三旧”改造项目并不顺利，但在近年广东省的“三旧”政策背景下，中山的“三旧”改造不仅得到是压力更是鼓励，激发了业主和市场的的改造动力；中山市的发展战略也就“三旧”改造纳入未来工作重点，准备完善政策体系、规范操作流程。由此看来，中山已经具备全面推进“三旧”改造的政策机遇。

中山市的“三旧”项目领域发展空间依旧宽广，评估机构无论是从政府方面、开发商方面、还是针对一般市民方面介入都仍能大有所谓能。否在众多的利好条件下，从这个“大蛋糕”中分得一杯羹、甚至分得一杯大羹也是评估机构接下来需要思考的问题。