摘要：近年来，为规范国有物业出租行为，加强国有企业对下辖物业（主要指国有企业下辖房产（含地下建筑物）、土地和附着物）的管理，防止国有资产流失，广州市人民政府办公厅及其他相关部门，颁布了一系列政策法规及指导意见，其中，物业租金价值评估，作为一种公正、客观的方式，已渐渐为社会所接受，如何在物业租金价值评估中提供专业、高效、优质的服务，是一个亟需解决的问题。

本文，笔者以一名普通技术人员的角度，从租金评估的需求、实际操作流程以及需注意的事项等方面进行叙述，并提出猜想。

关键词：广州市  国有企业  物业租金 评估

一、租金评估的操作流程以及需注意事项

据笔者了解，虽然市场上仍然存在着少量以房地产报告形式出具租金价值评估结果的报告，但随着法律法规、行业规范的完善，国有企业物业出租租金价值评估报告一般以资产报告的形式出具，故本文主要介绍的是租金评估业务从承接至出具评估结果过程中的具体流程及注意事项。

租金评估业务的流程，大致上可以分为承接业务、收集相关资料并进行资产清查核实、结合资产情况选取合适方法进行评定估算、对评估结果进行汇总分析，以及撰写并提交报告（实际操作中，在出具正式盖章报告前，被评估单位会组织人员以及相关专家组成评审委员会，对报告进行审核，估价机构在听取意见后进行适当修改）。以下笔者将结合自身及其他人的经历，对评估流程中需注意的事项进行扩展说明。

1、承接业务阶段

作为进行评估业务的前置条件，承接评估业务虽说不是技术人员的本职工作，但是保持与本司业务人员以及委托人的及时、有效沟通仍然相当重要；一是因为委托人一方进行业务对接的相关人员可能不具有或缺乏资产评估流程方面的知识，亦在客观上缺乏学习相关知识的动机；二是租金评估业务还存在流程不规范等一系列问题（如未及时提供相关经济行为文件、评估明细等）；因为技术人员往往是完成后续评估工作并需要对评估结果进行一定解释的主体，因此，技术人员具有良好的沟通能力、对评估过程中的问题能进行及时反映并提供专业意见，对降低沟通成本，促进业务完成具有促进作用。

2、资产清查核实阶段

由于租金评估的对象一般为房产（含地下建筑物）、土地和附着物），因此其相关资料主要为物业的产权资料（不动产权证书、国有土地使用证等），在清查核实（进行现场查勘）过程中，除了关注评估对象基本信息——面积、形状、层高、建筑结构等一般实物状况外，评估人员还应该站在出租物业的角度，对评估对象相邻物业或对其出租使用具有影响的因素进行分析评定，如产权资料记载建筑面积与出租面积存在差异（建筑面积比出租面积大），则应及时沟通了解，厘定出租界限以及剩余面积对出租部分的影响。

3、选取方法评定估算阶段

国有物业出租租金价值的评估一般要求选用2种或以上方法进行测算，在最终取值上，往往选取较高值为评估结果，由于评估对象多为房产（含地下建筑物）、土地和附着物），因此在资产基础法（成本法）、市场法和收益法中往往会选取市场法及收益法作为测算结果的方法。

根据笔者经验，除了格式方面的要求，在运用市场法/收益法的过程中，选取的可比实例，应注意选取真实案例（案例应尽量选用成交价，若采用报盘价，则应该对报盘价修正为成交价过程中的合理性进行论述），并了解可比实例的租金是否含税、整租/散租、租赁年期的长短及租金减免、递增等情况，在计算过程中，注意将其与委托人提供的出租方案进行横向对比；修正过程中修正体系的确定需合理，一致；收益法评估中保险费及维修费用的计算基数应以重置价为准等等。

4、评估结果汇总分析

通过测算得出评估对象租金价值后，若拟出租物业存在历史租约以及处于租金指导价范围内，还需要在评估报告中加入评估结果与历史租约、租金指导价的对比；现实来说，如果评估结果比历史租金、租金指导价都高的话，评估结果会易于让市场接受，但是实际操作的过程中往往也会出现评估结果较两者或其中之一低的情况，对于这种情况，我们应对结果的计算过程进行核实，排除了案例的选取以及计算的问题外，则应从历史租约的背景及内涵方面进行相应分析解释（如承租人是否急于承租物业、物业具有的区位或实物状况是否有利于承租人的利用、物业租赁市场是否程成熟等等）、对租金指导价的内涵进行分析解释（租金指导价为区域平均价格，评估对象的实物状况相对较劣等）；

以上，均要求我们在评估工作过程中，不仅仅需要关注评估对象本身，还应该理解出租物业这一经济行为的逻辑。

5、撰写并提交报告

此处不作一一熬述。

二、工作过程中的思考

上文曾经提及，国有物业出租租金价值的评估一般要求选用2种或以上方法进行测算，而实际操作上一般选用的是市场法及收益法，市场法的运用相信各位并不陌生，但在运用收益法求取租金价值的过程中，往往会因为房产用途的不同而显现出巨大的差异，如用收益法倒算一般工业厂房的租金，得出的结果往往会比较贴近市场法的结果；但是，如果运用收益法求取的是住宅、商业办公类物业，其结果往往会显得远高于市场法计算得出的结果，按照“孰高原则”的话，最后得出的评估结果会很高，脱离实际情况，违背了市场价值的初衷。

相信很多读者看到这里已经理解，这其实是因为各种类型物业的租售比不同而造成的。在进行收益法计算租金的时候，习惯的做法是首先利用市场法，求取评估对象的市场价值，再用市场价值倒算物业租金，由于在房地产市场上住宅、商业及办公类物业普遍存在着租售比过低的现象（直观体现上是同一物业用市场法跟收益法分别求取市场价值，市场法一般会较收益法高），因此，如果运用“较高”的市场法求取的结果，去倒算物业租金单价的话，实质上是忽视了租售比不平衡这一客观现实的，而且租售比越不平衡的物业，市场法与收益法计算得出的租金价值往往偏差越大（报酬率跟递增率合理的前提下），这么说的话，收益法的适用性是值得商榷的（实质在评估报告评审的过程中亦反映过相关问题，得到了肯定，但没有展开讨论）。因此，在评估国有企业物业出租租金价值需要运用2种方法的情况下，除了调整报酬率以及递增率外，暂时没有太好的办法。

笔者认为，利用2种或以上估计方法分别求取评估价值的工作方法是符合规范且有其必要性的，因此无论是基于对委托业务的重视还是出于对估价方法的思考，在技术实现层面上适当的创新，有其迫切性。例如市场法求取的评估对象市场价值，能否在科学合理确定物业租售比的前提下，转换成收益法计算得出的“市场价值”呢？至于租售比确定的方法，可以通过大数据，调查同一地区同一类型物业的租售比得出，当然，其合理性还没有得到肯定…

三、结语

国有企业物业出租租金价值评估业务，可以说是一项我们了解很久，但参与仍然不够深入的业务之一。国有企业物业出租量较大，评估周期比较固定（单次出租的期限原则上不超过6年），其评估业务实质亦具有一定模块化特征，可复制程度较高，因此有一定的发掘空间，当然，要把它做好，就要求我们有一支专业的队伍，能够快速高效完成委托，而这个就要求我们在工作的过程中，对评估方法进行思考，结合实际灵活运用，在工作中提高技术水平。

在此欢迎大家提供工作思路以及技术指导！