国有企业改革是我国经济体制改革的核心内容，土地与企业也有着十分密切的关系，有时候在我们评估工作中会面对大型的企业改制项目。当我们接手到此类项目时，客户最为直接的问题，我们改制土地怎么处置？土地手续我们到哪去办？虽然这些问题可能对于企业来说早已心知肚明，之所以会被问到是企业考察一个评估公司以及他所面对该公司估价人员专业程度，掌握的信息量的考察。然后我们怎么做该企业委托的土地项目？所以本文结合一定的工作及学习经验总结了一些在企业改制中土地资产处置中的一些简单问题、解决方案及不同处置方式应选的评估方法进行讨论。

一、土地资产处置类型的简介

根据国家相关规定，国有土地具体处置方式有出让、划拨（保留划拨）、国家作价出资（入股）、授权经营、国有土地租赁五种方式，其中，除保留划拨是政府同意符合一定用途限制土地继续划拨地状态无偿使用外，出让、作价出资（入股）授权经营、国有土地租赁均为有偿使用方式。

下面我们就这五种方式分别介绍一下：

1.国有土地出让：不难理解，即使用划拨土地使用权的企业可通过补办出让手续，向地方政府交纳出让金后，取得有限年限的出让土地使用权，作为企业资产。

2.国有土地租赁：通称“年租制”，指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签定一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为，即国家直接将土地出租给使用者使用。

3.作价出资（入股）：指国家以一定年期的国有土地使用权的所有者权益部分（一般指出让金），作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照相关规定进行转让、出租、抵押。

4.授权经营：国家根据需要，以一定年限的国有土地使用权的所有者权益部分作价后授权给经国务院批准设立国家授权投资机构，同时转增国家资本金。被授权的集团公司可以向其直属企业、控股企业作价出资（入股）或租赁等方式配置土地资产，企业应持相关问价办理土地登记手续。

5.划拨：根据国土资源部颁布的《划拨用地目录》，只有符合该目录规定的用地类型，才可实施划拨（保留划拨）。

二、处置审批权限

此处土地的出让及租赁的处置审批并不复杂，由土地所在地的市、县的土地管理部门审批即可。保留划拨的，对改制后不改变用途，符合《划拨用地目录》规定的划拨用地，可以保留划拨方式进行处置，处置审批权一般在土地所在地的市、县土地管理部门或省级土地行政主管部门。下面我想着重分析一下作价出资（入股）及授权经营土地处置审批权。

经国务院批准改制且符合国家作价出资（入股）或授权经营方式配置土地调价的企业，其土地资产处置方案报国土资源部审批，必须由国务院批准改制，具体包括以下两类：（1）是国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建股份有限公司、有限责任公司的；（2）是国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建境外上市企业的。国务院有关部门、企业集团或地方人民政府批准改制且符合国家作价出资（入股）或授权经营方式配置土地的企业，其土地资产处置方案报土地所在地的省级土地行政主管部门审批。

三、评估方法的选择及注意事项

前面我们已经介绍了五种涉及到土地处置类型：出让、租赁、划拨（保留划拨）、作价出资（入股）和授权经营。我们评估的主要估价依据《城镇土地估价规程》，评估方法有成本逼近法、基准地价系数修正法、市场法、收益还原法、剩余法（假设开发法），根据不同类型选择不同方法进行评估，在实地勘查中我们会发现由于历史原因，企业的土地资产情况不清晰，例如有的因拆迁改造，土地资产已减少或没有，而产权未发生变更。有的为了联营合作，支付了部分土地投入成本，而未取得土地使用权等等。评估人员要与企业、上级主管部门、国有资产管理部门进行深度沟通，根据改制企业的处置方式，确定企业改制相匹配的评估范围，避免漏评及多评。

总之，企业改制是通过建立现代化企业制度，最大限度的提高企业的运营效率，进行企业制度改革就不可能不涉及到土地问题。它不仅仅是一项土地估价技术工作，而是更加综合性的工作。所以需要我们评估人员在实践中不断总结和创新，来拓宽我们的知识面。