摘　要：为构建购租并举的住房体系，稳定房地产市场，2017年4月，住房和城乡建设部、国土资源部印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市开展集体建设用地上建设租赁住房试点。2017年7月，住房和城乡建设部、国土资源部等九部委联合印发的《关于在人口流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》再次提出超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

关键字：集体土地  租赁住房  管理运营  发展进程

一、集体土地上租赁住房的背景

按照上述文件要求，2017年8月21日，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《试点方案》，选择北京等13个城市开展试点，对11个省级国土资源、住房和城乡建设主管部门推进试点相关工作做出具体部署。

此次试点改革的指导思想明确，就是全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，按照党中央、国务院决策部署，牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以构建购租并举的住房体系为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。

二、集体土地上租赁住房的相关政策法规文件

① 2017年04月01日中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》；

② 2017年07月21日住房和城乡建设部、国土资源部等九部委联合印发《关于在人口流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》；

③ 2017年8月21日国土资源部、住房城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》；

④ 2017年10月31日北京市规划和国土资源北京市住房、城乡建设委员会管理委员会发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》；

⑤ 2017年09月29日北京市建委发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》。

三、北京集体土地上租赁住房管理运营模式

集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业（租赁物业），可依法出租获取收益。未经批准，不得出让、转让，不得转租，不得改变土地用途。用于建设租赁住房的集体土地，应符合以下几个条件：符合土地利用总体规划和城乡规划；具有一定的交通等配套基础设施和公共服务条件；结合“三城一区”和产业功能区，坚持毗邻产业园区、毗邻交通枢纽和毗邻新城。集体租赁住房用地按照城镇居住用地标准进行规划和管理。在统筹考虑首都城乡发展和产业整体布局的前提下，确定集体租赁住房的建设类型、用地模和空间布局，优先在产业比较完备、居住配套相对不足的区域布局，并配置必要的教育、医疗等居住公共服务设施。集体租赁住房的套型结构和面积标准，可结合区域实际情况，按照市场需求，进行规划、设计和建设，实施全装修成品交房。

项目建成后，在符合相关规定前提下，租赁住房的租金水平可统筹考虑区位、配套、市场需求等因素，并参考周边市场物业水平，与房屋租赁市场接轨。且农村集体经济组织应制定出租方案，经民主决策后公开进行。租赁年期、租金价格及支付方式等事项由相应的出租方与承租人协商确定，并可依法约定租金调整方式。鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。除承租人另有要求外，单次租赁期限不低于3年；承租人要求承租3年或以内的，出租机构不得拒绝。

鼓励趸租集体租赁住房作为公租房房源，面向公租房备案家庭或人才配租，或由保障家庭自行承租，依规申请政府租金补贴，经住房保障管理部门确认纳入全市保障性住房筹集计划的，可依据规定享受公共租赁住房税费减免优惠政策。区政府应加强租赁引导，与产业布局、就业人群相结合，促进职住平衡。鼓励将集体租赁住房委托给专业化运营企业进行管理和运营，提高租赁业务和物业管理的标准化、专业化水平。

四、北京集体土地上租赁住房的发展进程

北京建立以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求、租购并举的住房供应体系，推进全体人民住有所居。按计划，2018年将分配1.5万套、竣工1.1万套公租房，同时加快已供地共有产权房的开工建设。

北京已有海淀唐家岭项目、温泉镇351地块项目，朝阳区泓鑫家园小区三个集体建设用地建设的租赁住房项目，目前已有5600套住房已经入住租户。2018年1月29日，邹劲松表示，今后北京每个租赁房项目都要配建一定比例的集体宿舍。

集体宿舍作为集体土地上租赁住房多元化形式的一种，日渐会成为北京集体土地上租赁住房市场上的新宠。

（一）集体宿舍的分类

一类是针对园区、企业，另外一类是针对北京市保障的，比如快递小哥，早点商贩等。过去建设保障性住房主要围绕以家庭为单位的居住模式，而利用集体建设用地建设的职工集体宿舍，类似大学生宿舍。

（二）集体宿舍的特点

明确集体宿舍的标准，比如人均最低面积、卫生条件、消防安全标准等。无论是建造集体宿舍出租运营，还是企业为员工租赁集体宿舍，都需要按照政府明确集体宿舍的标准执行。

集体宿舍建筑面积较小，面积约为10-20平方米左右，租金低。

（三）集体宿舍的配套设施

租赁住户和当地的居民是同等待遇，享受北京医疗服务的项目和内容。在教育方面，符合条件的京籍无房家庭租房，其子女可以享受在租房所在区域接受义务教育；非京籍家庭，可根据相关备案信息和规定，办理适龄子女在出租住房所在区域接受义务教育的手续。配套的其它文化活动设施，同样向租赁住户开放。

（四）集体宿舍面向的人群

务工人员及新就业的单身人群。

（五）集体宿舍的优势

集体宿舍相较于传统公寓的优势在于分类更加细化，增加人们工作的便利性，周围的配套设施更加完善，宿舍的管理规范合理，消防安全措施到位，租金便宜，可以有效解决一人户的住宿难题。

五、结语

北京集体土地上租赁住房的这种新形式是为更好地解决“新市民”住房问题、帮助改善居住条件的一个探索，在这个过程中需要规范项目审批程序、严格住房建设监管，采取保障机制与措施，只有这样才能真正的惠及于民，不流于形式。