在估价实务中，常常需要通过过去和现在的信息预测房地产价格及其变化趋势，如收益法中未来租金及递增率、经营收入、空置率、运营费用、持有加转售模式中未来转售收益的预测，土地投资及房地产投资项目分析中预测未来现金流入等，就是长期趋势法思维。

一、相关概念

长期趋势法，是利用较长期的历史资料和数据，运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，对房地产未来价格做出推测、判断的方法。

从长期来看，房地产价格会显现出一定的变动规律和发展趋势。

当需要评估(通常是预测)某宗(或某类)房地产的价格时，可以搜集该宗(或该类)房地产过去较长时期的历史价格资料，并按照时间的先后顺序将其编排成时间序列，从而找出该宗(或该类)房地产的价格随时间变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，评估（预测）出该宗(或该类)房地产的价格或变动趋势。

长期趋势法中常用的数学方法：数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法等。

二、运用举例

A、假设开发法、可行性研究中长期趋势法的运用

假设开发法中需要预测开发完成后的价值，估计建筑开发成本、投资利息及正常利润，通过从预测的开发完成价值中，减去建筑开发成本、利息、利润、税金等，倒算出待开发估价对象的客观合理价格或价值。

可行性研究是在项目建议书被批准后，对项目在技术上和经济上是否可行所进行的科学分析和论证。房地产开发项目的可行性研究中，无法避免的需要分析和预测该房地产开发项目的不同时点的现金流，而租售收入就是其中极为重要的一项现金流入。

合理预测房地产开发价值及分析其价格变化趋势，就体现长期趋势法的运用价值。

1、平均发展速度法预测未来房地产价格

其中V表示目前房价水平

Vt表示时间t时刻的房价水平

j表示房价增长率

先选用合适的估价方法求取现行的房地产市场价值，在通过长期趋势法求取开发完成后的房地产价格及现金流入（租售收入）。

示例：深圳市新房市场2014年10月至2016年10月的新房价格平均上涨速度，根据中国房地产指数系统公布的数据显示，深圳市住房市场价格指数入下表

  则，新房月平均增长率=【（1+0.49%）×（1+0.18%）×……×（1+0.97%）×（1+0.31%）】^1/24-1=1.73%。

 若2016年10月价格为V，则可预测2年后、3年后的房地产价格，则：2018年10月新房价格为V×（1+1.73%）²⁴，2019年10月新房价格为V×（1+1.73%）³⁶。

小结：可用长期趋势法分析未来节点的房价水平，即对应时点的现金流入，环比增长率并不始终一致，采用平均发展速度法也可以消除短期季节性波动对房价的影响。

2、数学曲线拟合法预测未来房地产价格

最小平方和法是以时间轴为X轴，价格水平为Y轴，找出一个函数Y=F（x）使之逼近所有的数值，即使得每一个时间轴x对应求得的数值Y=F（x）与实际数据y之间误差的平方和最小。

本文仅分析进行直线数据拟合即线性关系F（x）=ax+b进行分析，通过某市片区同类楼盘历史均价监测数据如下：

数据呈现持续上涨趋势，取其中时间轴2015年10月为函数F（x）=ax+b的时间轴（x）的原点（0），则

即拟合函数函数为F（x）=80.82923x+4073.36

则预测该楼盘2018年10月的该房地产预测价格时，时间轴X为36

则Y=80.82923×36+4073.36=6983

即该楼盘2018年10月的房地产预测价格V=6983

小结：用拟合函数寻找离散的数据与时间的对应关系，将无序时间序列上的离散数值进行整合，进行分析，寻找其中的潜在变化规律。

   B、持有加转售模式中的长期趋势法运用

持有期末转售收益的求取，计算公式

其中，V——收益价值

Ai——期间收益

Vt——期末转售收益

Yi——未来第i年的报酬率

Yt——期末报酬率

t——持有期

视持有加转售模式一种连续的投资行为，故获取的收益为净收益。即其中持有期末转售收益Vt=-转售成本（即转售相关税金和成本费用）

k为估价对象个别因素修正系数，f为房价月平均增长率。

通过历史数据及周边同类物业市场的分析（略），采用持有加转售模型对某商业物业进行估价测算，持有期5年，土地剩余年期35年，房地产报酬率Y，持有期首年净收益为A，商业物业年净收益递增率g，个别因素修正系数k，该物业年月平均价格增长率f，转售成本占转售售价的百分比为d，则持有加转售模式下估价对象收益法测算结果

即持有加转售模式收益公式变为关于所求收益法测算结果V的等式

该方程存在大于0的解V）

小结：在此模型中，通过历史数据及周边同类物业市场的分析，采用持有加转售模型对某商业物业进行估价测算，就采用长期趋势法的思想，其中还包括净收益的增长率g、月平均价格的增长f、净收益A、持有期等都采用了长期趋势法的思想。

三、结语

长期趋势法运用较为普遍，如用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力，分析项目的经济可行性，用来填补某些房地产历史价格资料等等，在估价实践中往往基于长期趋势法分析并选取合适的收益模型、在租赁水平咨询中预测未来的租金水平及租金增长趋势。总之，长期趋势法运用广泛，尤其是目前大数据的时代环境下，数据的时效性、大规模、多样性及数据共享，使长期趋势法的运用更为便利，同时也对估价从业者探索新的预测模型和改进、优化已有预测模型都提出了新的要求。

本文尚有不足之处，欢迎各位同行批评指正并加以深入探讨。