中山分公司 罗舜铭

一、政策环境

1、全国政策环境

（1）以“维稳发展、从严管理”为主基调

在今年3月两会后，新一届政府对房地产市场发展做出多次表态：“在坚持房地产调控不放松的前提下，新政府更加注重长效机制的建立，重点研究在推进新型城镇化的背景下，如何加强不动产登记、房地产税收、差别化信贷等手段，并通过土地制度改革、保障房建设调整供需结构，有效平衡经济增长与抑制投资投机。”

而在此前，2012年中央经济工作会议也强调了“中国楼市调控总基调不动摇”，打破了某些猜测楼市调控将放松的侥幸心理，释放了政策在短期内不会转向、限购令在短期内不会取消的从紧信号。

（2）新“国五条”与房产税是上半年调控政策重点

新国五条的出台。2013年2月20日出台的房地产调控政策“国五条”中稳定房价的新政包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容，这表明了政府对2013年的房地产调控坚持“维稳与从紧”的方向。其中二手房交易过户严格执行二手房个人所得税20%的收取方式、部分高房价城市将提高二套房首付等具体的新政措施给房地产市场带来不少的恐慌性情绪，引起了交易市场3月份的波动。

房产税试点征收的扩围。2013年5月24日，国务院批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围，预示着房产税将会成为影响房地产市场的一股重大力量。

2、地方政策环境

（1）《中山市闲置土地处置实施办法》正式出台

《中山市闲置土地处置实施办法》2013年4月15日正式出台，其明确规定土地闲置满一年的，将按照土地出让或者划拨价款的20%征收土地闲置费；土地闲置两年的，土地使用权将依法收回。该《办法》进一步明确了对闲置土地的认定标准、处置程序及办法，可操作性更强，该《办法》明确指出动工开发是指依法取得施工许可证后，进场施工并达到一定开发要求。需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。

对闲置土地的处置以及执行的力度加大，将会促使开发商加快开发和报建，将会有更多的房屋进入市场进而影响供求关系及房价走势。

（2）城市基础设施建设费上调，增大开发建设成本

2013年3月，中山上调楼盘城市基础设施建设费，收费基准由1500上调至3500元。业内人士指出，公建配套建设费的增加，将直接提高新建项目的建筑成本，每平方成本增加超过200元，这将大大提高开发商的开发建造成本，并将会影响房地产价格的变动而转嫁至购房者身上。

注：城市基础设施配套费，是指按城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用，它按建设项目的建筑面积计征，其专项用于城市基础设施和城市共用设施建设，包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设施的建设。

（3）新版《中山市商品房买卖合同》出炉，开发楼盘需综合验收合格才能交房

中山于2013年6月1日起正式启用新《商品房买卖合同》。新旧两版《商品房买卖合同》两个范本区别在于第八条第一款交付部分做了修改。此前的合同中交付期限有四项可供选择分别是：经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格、或者双方自行约定。在实际交楼标准中，开发商一般都选择约束相对较少的自行约定方式，经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格即可交房。新版合同范本要求出卖人在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》才能交房。

新版合同增加了验收的难度，建设行政主管部门验收就不仅仅是对建筑主体部分的验收，还有对相关配套的验收，这对保障购房者的权益更有利，也对开发商的开发模式造成影响。新版合同的出台，也将导致开发商资金回流周期加长，增加融资成本。

二、2013年上半年中山市土地市场情况

1、土地供应情况

2013年上半年虽历经国家政策的再一次调控，但对土地市场却没有起到冷却作用。相反的，各地依赖土地财政的状况表现得更明显了。2013各地推地力度胜于去年，土地成为地方政府越发依赖的重要财政来源。中山作为三线城市，土地市场则表现一般，火候仍然不足，与楼市量价稳增的态势相比，依旧沿袭不温不火的一贯作风。

2013年上半年中山土地市场供应地块共计68宗，面积达190.45万㎡，分别同比去年少了10宗、43.6万㎡，相比2012年，2013年整个上半年供应趋势平稳，增长速度缓慢，市场热度不高。

2、土地成交情况

2013上半年中山土地成交共计58宗地块，其中商业用地8宗、商业住宅用地10宗、工业用地38宗、住宅用地2宗，面积达167.97万㎡。在政府推地力度不强的情况下，中山土地市场的成交热情依然不高。

各镇区土地成交方面，火炬开发区在上半年成交12宗地块，面积669559㎡位列第一名；东升镇、南朗镇、三角镇分别成交5宗地块并列第二名，面积分别是99837㎡、157934㎡、43977㎡；东凤镇与东区成交4宗并列第三，面积分别是98699㎡、8122.3㎡。

土地成交价格方面，2013上半年中山土地成交金额共计22亿元，同比去年增长10%，但增长趋势不稳定，其中非工业用地成交金额14.64亿元。2013上半年中山非工业用地土地成交均价4111元/㎡，同比去年走势向上。从数据图可以看出，上半年2、4月份成交金额出现了一个“低潮”，但上半年5月、6月地价的拉升也使得整个上半年的成交金额同比上涨。值得一提的是，在单宗土地出让成交中，受珠海住房需求外扩而导致房地产市场火热的坦洲镇拍出了中山的“新地王”，龙光地产以1.89亿人民币拍得坦洲十四村的一宗商住用地，楼面地价达到2,417元/㎡，一举刷新了中山土地地面单价的记录。

三、2013年上半年中山市商品房市场情况

1、供应情况

2013年上半年中山楼市新建商品房新增以及房地产开发总量，对比去年同期有所增长。据中山市国土局统计，2013年上半年新建商品房新增量共计27221套，同比2012年上半年上涨2.95%，新增面积310.12万㎡，占去年全年41.46%。其中住宅24393套，约278.3万㎡，商业2471套，约31.8万㎡。

2、成交情况

2013年上半年，中山楼市上半年商品房成交共计41895套，同比2012年上半年上涨了42.4%；上半年商品房面积共计4325703㎡，同比2012年上半年上涨38.9%。2013年上半年与2012年上半年对比，更是有明显的增幅，光是2013年的4月清明节淡季成交量就比2012年前5个月都高。

在限价令以及多方面调控的背景下，中山市2013年上半年的房地产市场发展依然，成交量节节攀升，市场发展前景走出阴霾，逐步明朗。

2013年上半年中山纯住宅成交34168套，同比2012上半年上涨了42.7%，占据商品房总成交的84.6%，刚需与调控的短暂放松使住宅成交依然是不同用途房地产中最为活跃的。商业方面半年共计成交2663套，同比上涨22.6%，占据总成交6.3%，尽管商业地产依然呈现一定增长势头，但相对比火热的住宅市场，其成交显得相对低调。车库物业成为了2013年上半年商品房成交的“黑马”， 2013年上半年车库共计售出4402套(仅车库)，占据商品房成交的11%，其中板芙镇的尚美居、金澳华庭、东升镇的丽景名筑、西区的大信新家园、沙溪镇的誉花园等楼盘对小区车位的清销共同造成了这一现象。

上半年商品房成交均价约6061元/㎡，与2011年全年均价相当。自2005年以来，除了2008年金融危机房地产行业受创，成交量受到一定震荡下跌以外，无论是成交金额还是均价整体趋势都是向上的。如果2013年下半年仍以当下状态稳定发展，房价或会持续缓慢走高。

从2012与2013商品房成交均价走势对比图可以看出，2013年上半年的每一个月商品房均价皆高于2012年。但相比于涨幅较大的成交量，成交均价的上涨趋势显得十分微弱，“成交量不低，市场价格不高”是中山市房地产市场的一个“怪现象”，这主要是由于随着经济的发展与人口的迁入，中山市在房地产需求不断释放的同时，其新增供应量与库存量依然是十分充足的，在西区彩虹规划区、博爱一路片区以及沙岗片区等多个区域依然有大量的未开发的商业住宅用地成为解决供求关系的“后备子弹”，这主要得益于历史上对中山市的房地产市场的开发与消耗量不大。但随着市场的成熟和深入，库存量会被逐步消化，中山市房地产的的供求关系的逆转是需警惕的。

3、商品房存量情况

2013上半年底中山商品房库存套数共计113659套，相比2012年底的128443套仅消化了14784套；商品房库存面积共计866.6万㎡，相比2012年底的993.4万㎡消化了126.8万㎡。其中，截至上半年底住宅库存套数共计46665套，相比2012年底56352套仅消化了9687套，不足1万套；住宅库存面积则达640.1万㎡，相比2012年底718 .9万㎡仅消化78.8万㎡。

从商品房存量的区域分布上看，住宅库存火炬开发区以5633套，面积789876.6㎡位居榜首；坦洲镇4863套，面积504401㎡位居第二；石岐区4013套，面积584565.62㎡位居第三。商业库存东区以1668套，面积312160.52㎡排行第一；坦洲镇1387套，面积160877.72㎡第二；火炬开发区1105套，面积2048251.38㎡第三。

四、2013年下半年楼市展望

在经济层面上，2013年上半年宏观经济环境依然存在诸多不稳定因素，在政策层面上，“新国五条”的出台表明2013年的房地产调控依然会从紧，即便如此，中山市房地产市场在上半年依然呈现较强的复苏势头，成交量明显高于过去两年同期，成交价格都有一定程度的涨幅，这为下半年的市场奠定了较好的基础，也一定程度上说明上半年在政策与经济层面上的变动并没有对房地产市场造成实质性影响。

《中山市闲置土地处置实施办法》的出台将会大大减少开发商囤积土地、闲置土地的机会，从而增加房地产市场的开发量与供应量，以缓解供需矛盾从而平衡房地产市场，但随着中山市的经济不断发展、房地产价格的吸引力以及中深通道建设等因素的影响，中山的房地产市场潜力将会被逐步发掘，需求的增长速度会跟上甚至超越供给的速度，越来越多的人口迁入将会大大增加和释放房地产的刚性需求，而愈发成熟的经济环境以及市场环境将会吸引越来越多的投资需求，越来越多的大型开发商的进入就恰恰证明了中山市市场的不断开放与发展。

因此，预测下半年中山市楼市将会继续发展、上升，虽然在经济与政策层面上都缺乏积极的因素，但整体来说中山的房地产市场都处于较为平稳的状态下，随着房地产市场的管理不断成熟、居住以及投资需求不断释放，2013年下半年中山市房地产市场将会持续迸发活力，成交量会平稳增加，而成交价格方面的明显上涨将需要一定的时间来逐渐表现。