北京分公司  周海菊、吕飞

一、片区概况 
   （一）片区界定及现状概述 
   马连道商圈位于北京市宣武区，它西临西三环路，北靠广安门外大街，整条街南北贯通，街区总面积82公顷，街道主干路长1500米。走进马连道茶叶街，每隔几十米就能看到“北京国际茶城”的标语。 
   随便走进一家茶叶店，店主都会热情欢迎。若是你还没想好买什么茶，可以先坐在茶海边品一杯香茗，店主会陪你聊聊天、讲讲茶，丝毫没有商家的感觉。整条街除了各大茶城和临街小店，还有百安居、家乐福等商业体。 
   1999年，政府开始整治周边环境、修路、开通公交车等，全力打造马连道茶叶一条街。2000年，北京市政府正式命名马连道街为“京城茶叶第一街”。2005年又被中国商业步行街工作委员会命名为“全国特色商业街”，马连道的知名度进一步提升，并随着家乐福、百安居等国际知名品牌连锁企业的进驻，逐步形成了如今的马连道商圈。2012年7月8日，马连道第三区商业街盛大开幕。2万余平米的步入式商街，青砖青瓦、红色廊柱，筑就了中式特色。在CPD中央采购区规划，以及西城并宣武合力发展利好之后，马连道商圈已成为京城特色商圈。 
   如今，这里积聚了马连道茶城、北京国际茶城、格调茶城、京马、京闽、京鼎隆、信益祥等十大茶城，云集了全国各地茶商近三千户。茶城内的茶叶档次高、品种全，从名贵的西湖龙井、武夷大红袍、安溪铁观音到经济实惠的福建花茶、广西绿茶等一应俱全。这里还汇聚了印度红茶、阿根廷马代茶、韩国大麦茶等进口茶及杭白菊、金银花、玫瑰花、黄山贡菊等花类饮品。自政府进入规划和引导之后，2006－2007年，马连道茶叶街进入发展的巅峰状态。当时茶叶街总体的业务还是以批发为主，批发功能大于零售功能，批发范围主要在北京周边省市和整个华北地区。西城区区域整合后，这条街在九个特色商业街中也被列入了规划，主要发展方向是调整产业布局，引进其他业态，打造成一个综合茶业商贸区。 
   （二）交通状况及区域配套 
   马连道商圈现有的道路交通条件不是很理想。马连道地区已具有商业零售、专业采购批发等功能，但相对于此，现状交通条件已显示出不适应的状态，常出现交通拥堵现象。一是对外交通主要通过广安门外大街、南马连道路和马连道路汇入城市道路网系统，导致现状外围道路网负荷度较高；二是邻近的西客站与广安门货运站的铁路场站及轨道占地也成为影响本地区对外交通联系的重要障碍之一；三是地区内部路网尚未形成，路面普遍较窄。马连道商圈公共交通状况也较为一般，周边特5路、715路、57路、477路等公交线路均在次设站，目前地下轨道交通较为不便，距离最近的现有的地铁站六里桥东站和北京西站，连接地铁站和马连道的公交却是为数不多的，步行的话距离稍远，不过正在建设的地铁7号线湾子站也预计2013年年底通车，届时马连道商圈的交通状况也会有所改善。 
   城南完成了广安门内外大街危房改造，随着两广大街通车，新商圈已初具规模。区域内国家部委和机关较多，有中建二局、中国彩票总公司、北京市审计局、华北电力等大量政府机构和直属企业等，学校有北京市第66中学、63中学、148中学、红联小学、北京小学等。 
   （三）片区规划发展 
   从诞生的那天起，马连道就有完全不同于商业的文化意义，因为它承载着中国最深厚的文化之一——茶文化。自从有了马连道茶叶批发一条街，博大精深的中国传统茶文化就此摆脱了寄居农业、散居全国、秘藏深山、缺乏产业制高点的局面。马连道茶叶街有3000家左右茶商，70%是福建茶商，于是很多福建茶商自发组织成立北京福建茶叶商会，旨在形成合理共同推动茶叶发展的社会团体。很多企业需要通过商会的平台帮助企业升级、装修和品牌的提升，从批发慢慢转向零售，未来马连道侧重于品牌零售的方向很明显。经过“十二五”的发展，马连道将在茶叶批发一条街的基础上，向着功能高端化、特色化、延伸化的方向发展，保持和增强商业功能，培育和发展文化休闲功能、商务功能、国际交往功能，发展成为一个与西单、王府井等功能区齐名，茶文化气氛浓郁，具有多种城市功能和产业功能的茶叶特色商业区。 
   二、代表性茶城情况 
   从2006－2007年茶叶街的高峰期之后，整体销售额度增加了，但个体商户的销售额却没有大的增加，因为随着入驻商户的增加，经营等各项费用在加大，其利润空间也越来越薄。如今的马连道茶叶街，整体业态处在历史转折期，整个产业需要提升。之前的小规模私人贩茶的经营模式已经不能提升茶产业经营常久和持续的发展，最终会被淘汰。因此茶城现在提倡做品牌，扩大经营规模，要有经营标准，才能保证茶的等级和标准。目前很多茶商也开始注重品牌建设，力争在竞争中立于不败之地。 
   1）、茶贸国际中心 
 茶贸国际项目位于宣武区马连道茶叶一条街，用地面积约为3万平方米，整体建筑规模为13万多平米。一、二层为商铺，总面积为1.8万平米，楼上办公部分总面积为8万多平米。项目是宣武区的重点工程之一。项目采用了国际先进的商业规划设计理念，通过科学的业态布局，合理地将私人小公馆及临街旺铺结合在一起，最大化地满足了商住、办公一体化的需求。项目一、二层为商铺，面积为40平米左右。二层商业挑高5米，可隔为两层使用。 
   2）、北京国际茶城 
   北京国际茶城位于华北地区最大的茶叶集散地，北京宣武区马连道茶叶特色街6号。茶城建筑面积18000平方米，共五层。 茶城地下一层为交易大厅，品种以时令为主的专店交易：一层为临街店面和茶城内铺，以品牌专卖为主；四层以会所形式向外展示；其余楼层以精品经营和国际品牌展示，绿色联盟茶叶拍卖市场为主。北京国际茶城志在为国际、国内友人搭建一个集现代交易、文化发展、特色旅游、网络营销、现代拍卖和国际经营推广为一体的专业贸易平台。 
   3）、格调茶城 
   格调茶城位于北京市西城区马连道路6号院6，以经营六大茶类，茶具茶器，批发零售一条龙服务为经营宗旨，是继马连道茶城和北京国际茶城的又一规模茶城。格调茶城共四层，其中地下一层与三层均主要销售茶具茶器，规模较大；其余楼层仍以茶叶销售为主。 
   4）、马连道茶城 
 马连道茶城坐落在“京城茶叶第一街”的中心位置，是规模经营的大型茶叶市场。这里云集着来自全国十几个省市的300余家茶商，年销售近3亿元。除茶叶经营外，还经营茶具、茶工艺品、茶道和茶文化传播等。独具特色的经营和规范化的管理，使其在短短三年就在全国具有了很强的辐射力和影响力。马连道茶城共四层，一层为店铺形式，二、三层则为卖场形式，四层为摄影器材城。 
 三、片区商业房地产租售价格情况 
 四、商圈SWOT分析及结论 

四、商圈SWOT分析及结论 
 优势（S）： 
  历史文化悠久，知名度高，能够吸引世界各地的游人和茶人来此消费，体验，进行茶叶的大宗交易 
  具有独特的文化功能及商业氛围浓厚 
  马连道处于金融街商圈和丽泽商圈两大核心商圈连结线的中心。通过两区合并，马连道商圈和金融街商圈实现了有效的资源整合。 
  政府大力支持发展 
  住宅规划基本到位，居住人群数量庞大，商业配套设施成熟 
 劣势（W）： 
  小规模私人贩茶的经营模式已不能满足市场经济发展和竞争要求 
  道路交通条件不理想，公共交通更需进一步的规划发展 
  马连道商业街整体上较为凌乱粗放，街区景观以“农贸市场”的批发市场与零散的沿街自营店为主，商业与商务、居住混杂，功能区划不合理 
  马连道商业街茶交易业态独大，其他业态发展不足，同时茶交易表现出附加值不高，增长后劲乏力 
 机会（O）： 
  商圈改造提升进行中 
  第三区2万平方米的中式商业街开街，有望将马连道商圈传统业态带入精细化管理的运营模式，助推商圈整合升级 
 威胁（T）： 
  业态的附加值较低，对区域的财政贡献也非常有限，极易造成同业的恶性竞争，不利于商业街的可持续发展 
 马连道商圈应利用自己的历史文化优势，使商铺与传统文化相结合，大力发展茶产品研发、设计、营销与品牌管理等茶产业链高端环节，提升业态的附加值，提高商业街的品味和价值，在政府和民众的大力支持下，马连道商圈必然能继续焕发出新的生机。