深圳分公司  雷鸣

随着经济的发展和人民收入水平的进一步提高，人们对旅游消费的需求进一步上升，旅游业在国民经济的地位和作用越来越重要。中国旅游业已经成为国民经济占重要地位的支柱产业。

在我国，景区所有权都归国家所有，由当地政府代理管理。由政府开发、建设景区，已经跟不上市场的需求和经济发展的需要，开始引进民营企业投资经营景区。至1999年碧峰峡模式推出以后，景区的所有权和经营权分离，现在景区的经营权所有者主要有三种：一是国有企业（政府）享有经营权，二是民营企业享受经营权，三是尚未来发的景区，尚无经营权。

对民营企业经营的景区，一般的经营模式是与政府签订合同，以特许经营、承包、租赁等形式，约定在一定期限内，由企业投资建设并管理经营景区，收取门票及获得相关经营收入，定期向政府交纳一定费用或按比例上交收入。

这些景区经营企业在其经济活动中，出于融资、资产转让等需要，有越来越多的评估需求。而景区收费权作为旅游企业的主要权益形式，是评估的重点资产，市场上有较多的景区收费权抵押案例，甚至还出现了景区收费权的信托产品。本文主要探讨景区收费权评估的一些主要问题。

景区收费权作为一种无形资产，一般采用收益法进行评估。在评估过程中，个人认为，下列问题是评估过程中的重点、难点，需要认真研究、分析：

一、明确评估对象与范围

旅游景区的无形资产主要包括旅游景区经营权、收费权、商标权、品牌、资源性无形资产（区位优势、社会资源、历史文化内涵等），这些无形资产从概念上讲，有包含、重合关系，评估时认真了解企业情况，分析其实际拥有的权益，委托评估的资产是否属于其所有，不能将不属于企业的权益作为其资产进行评估。

景区经营企业一般只拥有景区经营权和收费权，其投资建设的景区房屋、设施等资产一般也只拥有使用权，合同到期后需交给政府。

经营权是指企业获取景区内所有经营收入的权力，需要考虑的收入除门票收入外，还有景区内的商品销售、照相、餐饮、住宿、停车场、物业租赁等收入。而收费权仅仅是指企业获取景区门票收入的权力，收入范围比经营权小很多。

另外，景区的经营方式多种多样，有的实行一票制，除门票外，内部景点不另收取门票，也有些景区除门票外，一些景点另外收取门票，评估时需明确评估的是的哪些项目的收费权。

二、门票收入的预测

门票收入的预测需要关注景区收费标准、游客数量。

（一）景区收费标准

我国景区的收费标准由政府审批，针对不同人群，还有一定优惠措施，评估时需全面了解收费标准。同时，景区因为经营需要，大多与旅行社进行合作，旅行社组团游客实际支付的门票费用一般远低于正式收费标准。

（二）游客数量的预测

1、预测景区游客数量时，首先要了解景区以往的经营情况，历史的游客数量，分析发展趋势。还要了解景区内旅游资源的级别和当前的开发程度，景区所在位置的可进入性，景区内的交通情况，景区所面向的市场大小，景区内特色资源，管理水平。分析景区所有地区旅游市场的发展，景区所面临的竞争。要在现实的基础上进行分析预测，不能盲目。

2、同时，游客数量的预测不能超出其容量。任何一个景区不可能无限接待游客，存在一定的容量，受限于旅游心理（感知）容量，旅游资源容量，旅游生态容量，最主要的问题是容量超载与生态破坏。

景区容量主要与这些因素有关： 

（1）旅游区日空间总容量；

（2）景点的可游览面积； 

（3）游客适宜游览面积，即平均每位游客占用的基本空间标准；

（4）风景旅游区每天的有效开放时间；

（5）每位游客在风景旅游区内的平均游览时间。 

（5）景点的瞬时环境容量； 

（6）整个风景旅游区的日周转率。

（7）旅游者的个人素质.

3、要合理分析游客人群组成，即普通散客、学生及老年人等优惠人群、旅行社团体游客的比例，结合对应的收费标准、预测的游客数量才能得出合理的预测收入。

4、注意政策的影响

随着旅游需求的增长，国内景区门票不断上涨，收费较高，民众反响较大，政府开始逐步抑制景区门票的上涨，分析预测时要考虑未来政策的影响。

三、成本的分析预测

景区经营企业的成本除一般的经营、管理费用、税费等外，主要是需上交政府的费用或收入分成。

1、分析企业正常经营成本时应按其经营模式、旅游项目的实际情况，了解实际成本的组成，不应简单与收入作个配比来确定。同时，也应注意与收入口径一致，如评估景区收费权时，收入只考虑景区门票收入，成本也只能考虑景区的相关经营成本，而不能把商品销售的成本计算在内；或某个景点、经营项目收费权时，不能把其他景点、经营项目的成本计算在内。

2、上交政府的费用或收入分成

旅游资源是属于政府的，不管通过何种形式取得经营权，都需要交政府一定的费用或收入分成，这笔费用由企业与政府协商确定，一般只能按原有合同认定，很难分析其合理性。

遇到经营合同对上交费用或收入分成未作明确的长期约定，而是约定按期协商确定时，评估时需要进行预测。由于合作模式、景区原始条件及企业投资额的不同，市场上其他景区的相关费用标准无法作为预测的依据，评估时只能依据景区原来的费用标准作出合理假设。

四、超额收益

通过前述分析，由收入减去成本费用、税费就可以得出景区的净收益，但这不是景区收费权的独立贡献，还包含了其他生产要素的贡献，如景区建设的固定资产、人员等，评估收费权时应将景区收费权贡献的收益从景区净收益中分离出来，即分析景区收费权的超额收益，将该超额收益折现才能得出景区收费权的评估值。

以上是个人对景区收费权评估的一点体会，仅供大家参考。