承租人将承租的经营门面转租第三人并在租金之外收取一定数额的转让费，是当前经济活动中的普遍现象，却一直未被学界和相关业界专门关注，法律对转让费的合法性规定也并不明确。下文对门面转让费的性质展开探讨。

一、门面转让费概念

门面转让费或叫商铺转让费，是在转让门面的使用权时由原承租者向继承租者收取的费用。费用的高低主要取决于原承租者和继承租者对门面本身获利能力的认知和市场供求关系。

二、门面转让费包含的内容

以我们对目前市场的了解，门面转让费一般包含以下几个方面的内容：

1、转让费的产生方式。

转让费通常在转让人与第三人达成的转让协议中约定，约定是否收取转让费以及转让费的数额。虽然转让人转租租赁物必须取得原出租人同意，但原出租人一般并不参与转让费的确定。原出租人如欲对转让给予干预，可通过事前的不同意或者事后不予追认来进行。

2、转让费的构成。

转让费的构成分两种情况：一种是“有货”转让，即转让人在转让租赁物同时，转让属于自己所有的货物(含经营权、经营设备、装修费用等)。有货转让的转让费包括转让的货物的价值和转让者另行收取的费用。这种另行收取的费用表现为一种“纯利”，也可以说是真正的转让费。另一种是仅转让租赁物的“无货”转让，这种转让的转让费仅指纯利。但无论是有货转让还是无货转让，转让费均不涉及租金。根据转让后第三人与原出租人或转租人形成的关系的差异，租金要么由第三人向原出租人支付，要么向转租人支付。

3、转让费涉及的经营期限。

转让费高低与第三人受让租赁物后的经营期限是密切相关的，经营期限越长，转让费越高。由于承租人对租赁物的权利受到租赁期限的限制，租赁期限届满，原出租人有权收回租赁物，因此，转让费涉及的经营期限一般以原租赁期限为限，即原定租期尚未进行的部分。值得一提的是，现实中，转让费虽受经营期限的制约，但转让费往往是在经营期限的基础上作为一个整体确定收取的，基本上不存在按年或按月计算转让费的情况，即便这种计算可能是潜在的。

三、门面转让费法律性质

在房屋租赁中，承租人所享有的优先购买权是一种广义上的优先权，是法律赋予的承租人对房屋所有人权利的限制。我国民法上的优先权是指由法律直接规定的特种债权的债权人所享有的、就债务人的一般或特定财产优先受偿的权利，是一种破除债权平等性的特权、带有一定物权性质的权利。我国合同法第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此在房屋租赁方面，法律明文规定的优先权仅限于承租人在同等条件下的优先购买权，而并没有规定优先续租权这一权利。

优先续租权只是基于租赁合同当事人在合同中约定有租期届满后，承租人在同等条件下享有优先续租的权利的情况下，所推衍出的一个名词，是双方当事人约定的一种权利。通常在租赁合同中不会出现此类条款。因此，不能认为商铺门面转让费是次承租人对优先续租权的购买。转让费本身与原租赁合同没有任何联系，与转租合同也是相对独立的，如果双方对该转让费的性质有所约定，自然从其约定，如果没有约定，则只能是认定为次承租人为获得剩余的租赁期限向转租人所支付的一种对价。商铺门面转让费的法律性质只能是承租人在有权转租(在租赁合同中明确约定其可以转租或获得了出租人的同意)房屋的情况下，次承租人为获得剩余的租赁期限向转租人所支付的一种对价，如果所转让的房屋还包括装修、设备等，门面转让费则部分是对装修、设备的购买。

四、评估角度看门面转让费

前文提到，门面转让费费用的高低主要取决于原承租者和继承租者对门面本身获利能力的认知和市场供求关系。一般而言，地段繁华，人流量大，商业氛围浓郁的区域，其门面转让费就高；反之地段较为偏僻的地方，其转让费就低；其次从其性质来看，该费用是有关于剩余租赁期限的一种对价，那么“期限”对于费用高低的影响至关重要。不同的门面，其原租赁合同对租赁期限的约定完全不同，剩余租赁期限也各不相同；再者，门面转让费有时还会包含装修、设备等费用。

所以门面转让费的确定可以从三个步骤入手：①该门面所在区域的整体水平，主要是转让费的整体价格水平，其次可搜集商铺价格、租金水平等作为参考，虽然它们与门面转让费不直接相关，但在一定程度上说明了该区域的商业繁华程度及商业物业的价值水平，这两者会对转让费产生影响；②确定该转让费是纯转让费，还是包含其他费用；③对于纯转让费部分，根据租赁合同，利用收益法原理对其进行还原；对于其他费用部分，比如装修、设备，可使用市场比较法或成本法测算其价格。

小结

目前，门面转让费还是市场上的一种约定俗成或交易习惯，没有专门的法律法规约束。由于近年来市场上由此引起的纠纷日渐增多，引发相关业界的很多讨论，故此我们也从评估的角度对其做一个简单剖析，希望得到业内专业人士的补充、指导。