佛山分公司  吴丽娟

    一、 地下商业产生的前提

    随着我国城市经济发展、人口增长、居民消费需求的不断提升，传统的商业物业布局模式已显得局促，商业物业开始立体化发展；与此同时，在地下工程修建技术如此发达的今天，地下空间的利用将促进土地的集约利用；由此地下商业物业应运而生。

1、 土地的稀缺

    随着城市发展、人口增长，我们每天看到大片的土地被钢筋混凝土取代，可用耕地面积不断减少，人类的活动空间越来越狭窄；同时，由于土地本身具有位置固定性，导致一定区域内某种用途的土地在满足外部经济适应性的前提下很难改变用途；土地的绝对稀缺和某种用途下的相对稀缺，使得在有限的商业用地面积下，必然通过利用地下资源来增加商业建筑面积。

2、 商业立体发展的必然

    从经济角度来讲，一定区域内的城市建设用地，尤其是商业或商住用途的土地，其地价在该区域内相对于其他用途的土地较高，开发商拿地成本大，为了在合理的收益模式下以最小的成本换取最大的经济价值，开发商除了根据土地经济技术指标向地上要空间，把地下的一定空间在合法的前提下充分利用起来，而且用于商业经营，符合合理经济人的利益最大化原则。

从空间发展战略来看，在北上广这样的一线城市，地下空间利用率较高，在商业繁华街区，地下空间被用作商业的更比比皆是。发展地下商业已成为增加城市商业成熟度的一个重要因素，也是实现整合城市景观和空间资源的重要途径之一。

二、 佛山现有的地下商业经营模式

    地下商业物业常见的经营模式有：超式、购物中心、主题商城、地铁商业，或者其中几种模式的复合。在一线城市，经营模式甚至更多。目前，佛山市区的地下商业物业主要集中在禅桂两片，主要以超市、主题商城、地铁商业这三种单个经营模式呈现。以佛山的地下商业物业现状为例介绍三种常见经营模式：

1、 超市

    比如位于南海区桂城南海大道与海一路交界处的南海广场，是一家集休闲、购物、饮食、文化、娱乐、健身、观光为一体，占地面积为25000平方米，建筑面积80000平方米的大型综合性商业物业。它拥有一层地下商业，现以经营超市为主，并辅以美妆区和美食区。

2、 主题商城

    典型的物业当属东方广场。东方广场地处禅城区升平商业中心，占地面积25万平方米，建筑面积80万平方米，其中商业面积约23万平方米。其地下商业物业，平面布局大致呈“回”字型布局，中心区现以经营数码电子产品，外围现由国美电器承租并经营。整个地下商业物业以电子、电器为主题。

3、 地铁商业

佛山地铁属广佛沿线，于2010年11月开通，目前仅一条地铁线路，由魁奇路站至西朗共14个站，各站均承担了地铁站、人行地下通道、地下商业等功能。

三、 影响地下商业物业价值的主要因素

1、 交通状况

    交通的通达度对商业地产有很大的影响，地下商业更是如此。一般从可借助的交通工具、路况、交通线路数量、与交通站点的距离、停车的方便程度、交通管制等方面来考量。

例如上述的南海广场，正临主干道南海大道，该位置交通便利，但该道路为城市道路标准的主干道，以车行为主，道路两侧未设置吸引大量车流、人流的公共建筑进出口。人流量一般，道路对面的有效购物人群还需要通过人行天桥到达。这一交通现状多少影响了这栋综合性商业物业对有效购物群体的吸引程度。

再如地铁商业。广佛沿线催生的地铁商圈很多，然而几年来佛山地铁商业现状并不如预期的乐观。佛山目前开通一条地铁线路，目前所有站点的地铁商业利用情况并不是很理想，以位于祖庙商圈的祖庙地铁站来说，绝大部分地下商铺仍处于招租中，少量铺位出租给seven-eleven便利店或西饼店，主要为乘坐地铁的人群提供充值和简餐服务。

2、 地上地下的衔接

    对于地下建筑，由于其所处的特殊的地理位置，其建造时要考虑通风、采光、出入口的设置、与其他地下设施（如地铁）的衔接等问题，使得每个地下商业物业与地上的衔接情况都是不同的。本身商业地产的价值在垂直空间的范围内就具有衰减性，而地下空间相对密闭，它与地上的衔接就显得尤为重要。

比如东方广场，它的首层中空，地下商业与首层通过手扶电梯衔接；而南海广场则是直接将地下商业的入口以半地下的状态设置在广场正门周边并设有醒目的标志。两种情况各有优缺点，主要体现在对街上人群和广场内有效购物人群的吸引程度上。

3、 商业业态与品牌定位

一宗商业地产，特别是大体量的商业地产，其经营业态通常是多种多样的。一般都会有商业零售、餐饮、娱乐等。对于地下商业，是选择一种还是多种业态，是高端定位还是中低定位，要考虑所在区域的经济状况，周边居民的素质水平、收入水平、消费水平，周边商业业态的现状等等多种因素而综合确定。

目前佛山现有的地下商业物业都还是处于中低端定位，多为经营超市，如南海广场（包含超市），文华路力迅上筑；就业态来讲南海广场为多种（超市、零售、餐饮），其余较单一。

4、 空间布局和环境

    做为商业物业，空间布局是否合理、是否能符合当地人群的消费习惯等比较重要，地下商业空间是否开阔，会否带来压抑的感觉等；环境方面，由于是地下空间，对通风、照明的要求就比较高，会否闷热潮湿、光线是否充足等，这些都会影响商业物业的收益能力。

四、 地下商业物业的评估

1、 常用方法

根据《房地产估价规范》，商业用途的房地产评估一般选用市场比较法、收益法、成本法；在商业地产交易活跃的地方，适宜选择收益法、比较法，成本法一般作为一种辅助方法，较少使用。

地下商业物业也属商业用途，当然适用该三种方法，但在目前很多二三线城市，地下商业物业交易并不活跃，在这种情况下去评估其价值，成本法反而也成了一种主要方法。

各种方法的概念、公式、常规的使用方法，这里就不一一赘述。下面谈一下在评估地下商业物业时，使用各种方法应注意的一些问题。

     2、 注意事项

    1）市场比较法：

    在选用该方法的时候要注意可比实例的选择，由于估价对象的特殊空间位置，能够选择同样处于地下相同楼层的可比案例当然是最好；但在实际操作中，由于所在区域甚至所在城市的地下商业物业并不多，如果一定要采用市场比较法，案例的选择就需要慎重处理。

现下有很多估价人员采用“先比较得出地上首层商业物业价格，再通过楼层系数修正得到地下商业物业价格”的方法。这里有一个前提，如果第二步只是做楼层修正的话，那么设定的间接估价对象（地上首层商业物业）可以说是完全的由地下被“搬”上来了。这样的话就涉及到两个问题：一、这个被设定的间接估价对象(地上首层商业物业)，它除了“楼层”这一影响价值的因素之外，其他方面是否与实际的估价对象具有可比性？二、楼层修正系数，它的取值依据是什么？它的定义是仅仅区分了地上地下的建筑成本，还是涵盖了临街状况、人流量等等。

    2）收益法：

    在使用收益法求取地下商业物业的价值时，租金、空置率、报酬率等因为市场依据较少，在确定时比较容易遇到问题。最直接的方法就是由市场取得，如果市场状况不是很好，也可以采用类似比较法中确定价值的方法。另一个办法就是采用合同租金，但地下商业物业的合同租金一般偏低，偏低的幅度还与其租赁期限、商业氛围、经营模式、经营物业类型、商业体量等因素相关，合同期内的租金估价人员可依据合同确定，同时要注意此间的报酬率；合同期满之后的租金则要考虑前述因素，结合市场进行综合修正，并注意空置率、报酬率的调整。

还需要注意的是，盈利性地下商业街与非盈利性的地下交通、公用设施相结合的项目。这类项目具有综合价值，可提升开发效率、集约利用资源；但在用收益法考虑时，要注意哪些是能够直接带来商业收益，完善的公用设施配套对地下商业有什么辅助作用，能够对其主要商业物业价值的提升起到多大作用等，要结合区域状况进行分析。

    3）成本法：

    地下建筑物结构复杂，造价高，其他相关费用较多，要求估价人员对地下建筑物的结构布局及建安造价能够较好的把握。在测算时，要注意地下商业的层高，是否含人防工程等对造价影响较大的因素。

地下商业只有在土地无偿使用或支付很少的出让金时，才可能有较高的开发价值。地下建筑开发成本高，对通风、采光、排水、防火、烟道等设施要求较高。地下层数越深，开发难度越大、费用越高。因此单纯靠商业运作开发地下商业很难获取商业价值，一般都会在土地使用上有优惠。

    小结

    目前佛山市场上的地下商业物业并不多，但随着城市建设的加快，地下商业也不再仅仅局限于禅桂两地，不少区域都已取得地下空间使用权并规划用于地下商业物业，并且规划的商业模式也引入了大城市的新颖概念。于我们评估来讲，方法是基本的，但对于评估的细节，要结合具体的物业细致分析，符合其运作模式，用源自于市场的、经过分析论证的数据说话，这样的结果才更贴近物业的真实价值。