杭州分公司  刘素芬

一、国内外地下空间权立法状况 
    1、 国内地下空间权立法状况 

A、物权法出台前各地地方法规 
    《地下空间规定》是我国第一部专门规定城市地下空间开发利用的国家层面的行政法规，1997年颁布，该规定为我国城市地下空间开发利用的开展做了奠定了基础。 
    《浙江省土地登记办法》规定依法独立使用的地下空间，2005年11月3日出台，县级以上人民政府可向使用者核发地下空间土地使用权证书。 
    2006年7月20日上海市出台的《上海市人民政府关于印发上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定的通知》采用了“地下土地使用权”之概念，对于地下空间开发建设的用地的供地方式、审批程序做出了较为原则的规定。 
    B、《物权法》出台相关内容 
    2007年3月16日颁布的《物权法》第一百三十六条规定，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。” 
    2007年10月28日《中华人民共和国城乡规划法》对于城市地下空间的开发和利用做了原则性的规定，要求地下空间开发利用应当符合城市规划并履行规划审批手续。 
    C、物权法出台后各地地方法规 
    自《物权法》出台后，各地对于地下空间开发利用出台了诸多规定，主要有以下四个方面： 

1）概念 
    大部分省市采用了“地下建设用地使用权”或“地下空间建设用地使用权”的概念（例如深圳市、福州市、厦门市），  也有少数省市采用了“地下空间使用权”的概念。且均确认对地下空间开发利用的权利是一种独立的权利。 
    2）关于地下空间建设用地使用权的取得方式、出让金、使用年限之规定 
    各地法规对于地下空间建设用地使用权的取得方式、使用年限、出让金及程序之规定存在差异，规定的可操作程度亦参差不齐，以下以规定较为清晰的地方规定为例。 
    取得方式：一般而言，符合《划拨用地目录》的地下空间建设项目，其地下空间建设用地使用权取得可依法采用划拨方式，而经营性地下空间开发建设则需采用招标、拍卖、挂牌等方式，此外在符合有关规定的情况下，还可以采用协议出让、租赁等方式。 
    出让金：采用有偿方式出让的地下空间建设用地使用权，出让金通常根据地下建设所在地块相对应用途的基准地价折算为楼面地价的一定比例收取。 
    使用年限：根据苏府规字[2011]8号文第十条之规定，地下空间建设用地使用权出让年限根据法律、法规规定的用途确定，但不得超过相同用途的地表建设用地使用权出让最高年限。 
    3）结建与单建 
    大部分省市将地下空间开发利用区分为“结建（结建项目是指结合地表建筑一并开发建设的地下建设项目）”和“单建（单建项目是指独立开发建设的地下建设项目）”两种形式。两种开发方式下地下空间国有土地使用权取得方式不同：采用结建方式的，通常将地下空间连同地表作为一个整体确定建设用地使用权；采用单建方式的，单独批供地并单独办理地下土地使用权登记发证。 
    4）地上、地表、地下范围及权利冲突协调 
根据我们对若干省市相关规定的研究，地方层面的法规对于《物权法》所称的“地上、地表、地下”之具体含义和范围并未做出进一步的规定，对于地上、地表、地下可能存在的不同权利人之权利冲突仅有非常原则的规定。 
    2、 国外地下空间权立法状况 
    1）德国 
    德国有关空间权问题的最早立法见于1896年《德国民法典》第1012条：“土地得以此种方式(地上权方式)其他权利，使因设定权利而享受利益的人，享有在土地、地上或地下设置工作物的可转让或可继承的权利”。1919年1月15日，德国单独制定共计39个条文的《关于地上权之命令》，史称“地上权令”。 
    2）日本 
    《日本民法典》第269条之二规定：“（一）地下或空间，因定上下范围及有工作物，可以以之作为地上权的标的。于此情形，为行使地上权，可以以设定行为对土地的使用加以限制。    

（二）前款的地上权，即使在第三人有土地使用或收益权利情形，在得到该权利者或者以该权利为标的权利者全体承诺后，仍可予以设定。于此情形，有土地收益、使用权利者，不得妨碍前款地上权的行使”。日本不动产登记法第111条第二项特别规定了设定区分地上权的登记程序，作为区分地上权设定的生效要件。《不动产登记法》第111条第２项所规定的空间权登记程序，“即设定地下、空中的地上权时，除必须登记设定目的、存续期间及地租数额或其支付期限之外，还应登记空中或地下权的上下范围，及有关土地使用的限制性约  定等。”这种登记程序显然是空间权设定的生效要件，属日本确立不动产财产权利归属的通例。 

二、国内外地下空间使用权评估 

1、国内地下空间使用权评估 

 国内评估行业对地下空间使用权评估方法的认识如下：对于已经建成且在使用的地下空间权，首选方法为收益还原法，对于待建的地下空间权，假设开发法是首选。在运用收益还原法评估时，可参考地上、地下收益水平比例关系，根据地上租金来确定地未来收益。同时，评估过程中收益还原法中采用的地下空间使用权的土地还原利率取值应高于地上建设用地使用权的还原利率。 
 国内应用基准地价系数修正法评估地下空间使用权价格的业较普遍。这种方法通过相对基准地价用途类别修正系数，反应地下空间建设用地使用权的经济价值效用水平。该方法简便易行，可操作性强，但统一用途类别修正系数难以体现不同区域地价的变化规律。随着物权法的实施，地下空间使用权出让的案例会越来越多，探索建立城市地下空间使用权估价方法和模型显得尤为重要。 
    2、国外地下空间使用权评估 
    A、德国 
    各楼层之间的经济价值分配评估主要采取史基墨滚动法。该方法的原理是将每一层楼房的交易价格分别列出，求取其每平方米价值点数，以之代表各楼层的经济价值。价值点数应视个别值估算目的、土地位置、用途、建筑物外观等条件，经土地估价委员会加以修正调整以符合实际情形。 
    按照史基墨设计的楼层，均为地上一层的经济价值最高，若换算成地上一层为100%效用比率，则地上一层的效用远高于其他楼层，其余向上及向下的楼层效用比皆大幅递减，除繁华商业地带的地下一层及地上三层经济价格较高之外，其他楼层的差别不大。 
    B、日本 
    日本《公共用地取得损失补偿基地细则》对楼层效用比率做了规定。如表1，以其做为评估土地立体利用价值的依据。该表是假定地价的立体分布与建筑物价格的立体分布相同的情况下计算而得出的指数，是各层单位面积的指数，各层的楼地板面积不同时，各指数与该层的楼地板面积之积就形成该层的有效指数，但仅表示一般标准。根据建筑物所处地段与城市的不同，表中楼层效用比率可作相应调整，其适用范围为近郊地区或同一供需圈内相类似物业。由表1可知，1楼的效用比率最高，以1楼为基准，向下向下均逐层递减。

    3、国内外空间使用权评估方法的对比分析 
    A、相同点 
    对于地下空间权的评估方法，无论国内使用的收益法、剩余法和基准地价法，还是德国使用的史基墨滚动法，以及日本使用的楼层效用比率法，基本思路均以较好确定的地上层为基准，然后跟据地上层与地下层价格比率（效用比率）得出地下空间权价值。 
    B、不同点 
    地下空间权的评估，国内评估界对其方法的使用及测算过程中参数的确定尚没有完善的、成文的理论标准，作业过程中估价师知识面的广阔程度决定了测算结果的准确程度和合理程度；对于国外的评估方法，以日本、德国为代表，其对地下空间权价值的确认有了一定理论标准，但尚不完善。 
    三、结语 
    近年来，国内地下空间开发利用发展迅速，地铁、地下商场、地下停车场等多种形态物业出现，日益形成了土地空间权的出让、转让市场，科学、规范地出让空间的前提是如何科学量化空间权的价值，因此，地下空间使用权评估具有理论意义，更具有非常重要的现实意义。 
    笔者认为，地下空间使用权价值评估主要为收益还原法、剩余法、市场比较法、基准地价系数修正法，最适宜收益还原法或剩余法。但无论采取哪种方法评估，以下几点内容的非常值得关注，且这几项因素对价值的影响量化非常重要： 
    1、地质及水文状况、地下深度等影响因素；2、垂直区位的影响（包括上盖物业）；3、地下建筑如人防费等优惠措施的影响；4、容积率的影响。