北京房价的推进器——地铁的开通

    随着我国城市化进程的不断加快，大城市交通拥堵等问题越来越严重，传统的公共交通方式已经不能满足居民日益增长的生活、工作出行需求，而地铁作为一种运输量大、速度快、低能耗的新型公共交通工具，能有效地解决大城市快速发展中的交通堵塞、土地资源短缺等弊端。同时，地铁除了有节约时间成本、节省交通土地资源等优点之外，还有强烈的正外部效应，随着地铁沿线周边房地产的交通便捷程度大大提高，为地铁周边房地产带来了巨大的增值效应。地铁交通运输方式也逐渐成为了地铁沿线房价的助推器。

    通勤成本是影响住宅价格的重要因素，随着北京城市规模的不断扩大和交通状况的不断恶化，它已经越来越成为购房者和投资者决策时的重要考察因素。对北京市的实证研究表明:距离地铁站点的实际距离越近，自驾车出行至CBD的实际距离越短，住宅价格就越高。据调查，75%以上的人们将交通作为购房和租房的首选因素，而地铁作为公用交通方式之一，拥有其他公交方式不可比拟的优势。高度的可达性，即地铁能够有效的缩短地区间的时间距离，节省运输成本和时间。正是因为地铁特有的优势，它已经成为都市人群出行的重要方式。因此，在选择购房的同时，人们通常会被地铁这种强烈的吸引力所吸引，而这种吸引力也使得大量的娱乐、商务、文化设施集中于地铁沿线，带动地铁沿线商业的发展和房地产的高密度开发，最终推动房价的不断走高。

    根据北京地铁规划，2015年底北京将建成“三环、四横、五纵、七放射”的轨道交通网络，交通累计运营里程达276km。目前，轨道交通已经成为北京公共客运的骨干力量。到2020年北京轨道交通运行里程将达到700km，形成四通八达的连接各卫星城的地铁网络体系。

    北京轨道交通在建设初期，就成为了沿线区域房地产价值提升的一大亮点，尤其是对于一些原来轨道交通缺乏的区域，城市轨道交通能够提高沿线土地的开发强度，推动沿线经济的繁荣和发展。【1】 而轨道交通网络的发展也提升了“轨道房”的关注度，轨道房无论是租赁还是购买都备受都市青年的青睐。              

    在北京像金融街、CBD等这些写字楼集中地区的就业人群中有相当部分是“首次置业人群”。在房价普遍上涨的情况下，首次置业人群为“工作满足居住”，会更多的选择基础价相对较低，配套设施日趋完善的区域，而缩短“时距”的地铁也缓解了“劳途奔波”的压力，这类型购房者使得地铁沿线的房价进一步攀升。

    研究表明，一般来说一条轨道交通平均会为沿线房价带来8%-20%的上涨；而轨道交通的开通运行也会在很大程度上促进沿线租赁市场的升温，平均一套房会有300元/月-500元/月的上涨。

    以八通线为例，早在2003年前，北京通州的房子几乎无人问津，那时候价格始终保持在3000元/平方米，直到城铁“八通线”的开通，为通州楼市点燃了第一把旺火。十年过去了，现在通州在几番大涨大跌之后，均价已飙升至17000-18000元/平方米，通州房价最高翻至6倍。城铁八通线的开通可谓是通州楼市房价上涨立下了“汗马功劳”。

通州从2003年至今房价变化            单位：元/平方米

    2003年地铁5号线开工后，沿线楼盘价格年均涨幅达17.8%，个别项目的年均涨幅超过30%，基本超过了北京市房价的年平均上涨速度。

    北京地铁13号线开工前夕，回龙观地区的商品房价不过每平方米3000元左右。开工建设不久，该地区房价即蹿至4000多元。随后稳步上涨，13号线正式开通运行时，西三旗至回龙观一线多数项目的房价，当时已超过了8000元。

    地铁13号线的开通对昌平楼市的助推作用无人可否。同样，地铁4号线的开通无疑为大兴楼市加筑起一条生命线，以及M15号线对顺义房价的提升，无一不证明了轨道交通对区域房价上行所起的强大带动作用。人们对于地铁开通后房地产的升值预期，是支撑沿线房价不断攀升的主要因素，而购房需求对于轨道交通的追捧，也使此类房价居高不下。

    2010年年底，北京迎来了五条地铁线路的开通，分别是亦庄线、大兴线、昌平线、房山线以及15号线（望京西到顺义后沙峪段）。5条地铁沿线的房价最高上涨了40%，最低涨幅也达到了23.8%。而这些线路几乎涵盖了北京所有的远郊区县，事实证明，地铁的开通为加速北京周边远郊地区的房价同样带来了巨大的增值效应。

    2012年年底，北京再通4条地铁线路，分别是地铁6号线一期、8号线中段、9号线二期和10号线二期。4条新线设置新站点约58个，涉及楼盘超过100个。据调查，新开通地铁周边部分楼盘涨幅已超过了20%。

    2012年新开通地铁沿线的东八里庄、丰台东、劲松、紫竹桥、丰台南等区域的楼市，受地铁的利好因素影响，如今周边楼市十分火热。据各大房屋中介市场研究院的统计显示：接近地铁6号线的八里庄区域2012年9月房价涨幅最大，二手房成交均价为26045元/平方米，环比八月上涨8%；而受益于地铁10号线二期的丰台东部区域房价环比上涨5%，劲松区域上涨2.7%，丰台南部区域上涨1.4%，紫竹桥区域上涨1.7%。2012年多条地铁开始试运行后，地铁沿线周边区域的客户需求量和看房量明显增加，房源出现“供不应求”的现象。

    根据增值效应原理可知，城市轨道交通对周边住宅价格的影响主要体现在引导住宅价格上升方面，当住宅与最近地铁站每靠近100m，每平方米的住宅价格将增加0.48%；每靠近500m，每平方米住宅价格将增加2.37%；每靠近1000m，每平方米住宅价格将增加4.69%。用住宅每平方米均价与增值比率相乘得到每建筑面积平方米的增值价格量。住宅与地铁站的距离靠近的幅度越大，住宅增值越明显。【2】

    通过以上数据表明，在城市房地产业的发展中，地铁作为公共交通方式之一发挥着很大的作用，也是房价上涨的重要推手。但与此同时，我们也要看到交通条件毕竟只是物业定价的重要参考因素之一，而非唯一因素。因此，“轨道效应”带来所谓的“地铁一响，黄金万两”的效应，需要购房者在购买住房时，还是要理性思考、全面衡量，不要因为“地铁全面拉升房价上涨”的观点而冲动购房。