案例回放：前段时间公司通过法院摇珠受托了一宗业务，对深圳市福田区某栋大厦裙楼进行评估，估价目的是为法院审理执行案件提供价值参考依据，也即确定房地产拍卖保留价。这宗业务涉及到银行、企业、法院，其中银行为申请执行方，企业为被执行方。我们接受法院委托后，安排估价人员对该房地产进行实地查勘，并对周边同类物业市场的租金及售价水平进行了详细的市场调查，通过对资料进行有效地整理筛选，精密科学地进行测算，然后通过市场比较法与收益法评估测算出估价房地产的价值。估价对象面积为783.91平方米，测算出来的正常市场价格为68,000元/平方米，评估总值为41,445,322元。当我们出具评估报告后，企业认为我们评估的价值偏低，损害了被执行方的利益；而银行则认为我们评估的价值偏高，会导致流拍。申请执行方与被执行方均提出疑义，要求评估机构作出解释。

问题：该如何确定合理的房地产拍卖保留价？

2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条第2款规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的百分之八十。从近年来法院拍卖实践看，这样的规定给法院工作留下很多的“操作空间”，如制定保留价时，故意将保留价定在规定的下限，并与拍卖公司和一方当事人串通，使拍卖尽可能按保留价成交，然后接受一方当事人的“回扣”。法院拍卖工作中滋生的腐败问题，很多都与保留价的制定有关。因此，《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》对原有的保留价的规定进行了修改。2009年8月24日《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条：拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价。

首先，我们来了解一下房地产市场价值的内涵。我们一般采用的是公开市场价值，什么是公开市场价值呢？是指在下列交易条件下最可能实现的价格：①交易双方是自愿地进行交易的——一个卖者并不是被迫将房地产卖给特定的买者，一个买者也不是被迫从特定的卖者那里购买房地产；②交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；④交易双方掌握必要的市场信息；⑤交易双方有较充裕的时间进行交易；⑥不存在买者因特殊原因而给予附加出价。

在实际估价操作中，我们往往没有考虑交易过程中税费的转嫁问题，大都直接采用市场报盘价作为可比案例予以修正进行估价，这样测算下来，最终估价对象价值就会偏离正常市场价值。在深圳市二手住宅市场，几乎所有的交易都采用实收价，买卖双方的税费均由购买方承担。“实收价”是目前深圳市二手楼市场上流行的交易形式，即购买方支付所有房地产交易中产生的税费。笔者获悉，深圳拍卖场上也实行“实收价”。拍卖场上的“实收价”与二手楼交易的“实收价”类似，买卖双方拍卖交易和过户应缴的税费和拍卖房地产的欠费等均由买受人承担，竞买方最终实际支付款远远大于拍卖保留价，这也是前面案例回放中银行所担心的问题，怕拍卖不成功，难以快速变现。

在实际估价中，估价人员找到可比案例后，首先得了解可比案例的价值内涵，如果可比案例价格为实收价，那么得还原成正常成交价格，也即买卖双方各付税费情况下价格。如果可比案例为买卖双方各付税费，那么直椄进行分析比较后，得出估价对象的正常市场价格。

那么买卖双方各付税费下的正常市场价格怎么得出法院拍卖保留价呢？先来了解几个公式：

①税费各付成交状况下卖方价格=正常成交价格-卖方应交税费

②税费各付状况下买方价格=正常成交价格+买方应交税费

④法院拍卖成交下买方价格=拍卖价+买方应交税费+卖方应交税费

我们来测算一下在正常市场状况下68,000元/平方米成交后，买方实际支付的价格：

买方实际支付的价格＝房地产价格+买方应付税费

（此税费仅为参考，实际税费可能不同）

也就是说，正常市场状况下买方买下估价对象得花55,706,996元。在法院拍卖的情况下，市场状况处于买方市场，由买方举牌应价，价格完全由买方说了算，作为一个理性的买方，当然只原意付55,706,996元买下所拍物业。那么拍卖价定为多少，这个理性的买方最终花55,706,996元可以买下所拍物业？假设为X元，我们进行试算。

（此税费仅为参考，实际税费可能不同）

经过试算，发现当拍卖价定为52,870元/平方米时，正常市场情况下买方所出价格与法院拍卖情况下买方所出价格接近，也就是说估价对象的拍卖保留价定为52,870元/平方米最合理。

这个定价也是理论上的一个值，实际上我觉得可能比这个52,870元/平方米还要低，为什么呢，原因有以下两点：

1、拍卖市场所有税费是无法避免的，但在房地产二手市场，可以通过一些途径来避税，如以前的阴阳合同。

2、拍卖市场的拍卖佣金为拍卖房地产价值的6%，无法减少；在二手房地产市场，买卖佣金虽定为成交价格的3%，但一般行情是可以有谈价空间的。

综上所述，我们评估出来的拍卖保留价实际仍为房地产市场价值，因此在司法鉴定估价过程中房地产拍卖保留价价值标准仍采用的是公开市场价值标准。