大型商业属于经营性房地产，能够以获得收益，长期投资经营，开发商自营、业主自营、出租给他人经营，《房地产估价规范》中对于商业用房的方法选择有收益法、市场法、成本法等，收益法及市场比较法对评估大型商业用房（经营性用房）更为贴切；本文在充分分析大型商业房地产业态种类及其特点的基础上，从区域条件和自身条件出发，分析影响大型商业用房价格的因素，创造性的引入了基准地价思维构建各影响因素指标表，从而为估价人员进行大型商业评估资料收集提供参考，为评估过程提供新思路。

一、大型商业房地产业态种类和特点

商业房地产业态种类和特点，大型商业用房已覆盖零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产；业态经营方式长期投资经营，开发商持有经营、业主自营、出租给他人经营，出租持有经营为主一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心区域，拥有较高的商业价值，因此开发商一般会采用长期持有方式经营，以期获得商业物业价值递增，其商品构成为衣、食、用品等，设有与商店营业面积相适应的停车场等，详细见下表：

表一  业态种类和特点

根据以上介绍，我们对于大型商业用房有了基本认识，在开始评估工作前，应对相应的评估对象进行了解，其内容包括地段繁华度的分析和估价对象自身的定位分析，例如业态状况、经营规模（经营面积）、经营方式、经营时间、其相关配套设施（是否配置一定的停车场）等资料，结合该区域商业规划指标要求，定向的分析估价对象的自身定位。

二、大型商业地产价格影响因素

（一）区域价格影响因素

1、经济因素

（1）社会经济发展水平。一个地区的社会经济发展水平可以说是商业房地产发展最基础的环境。

（2）供求状况。一般商品市场价格对供需反应灵敏，供求平衡转换较快，而商业房地产市场价格对供求变化反应相对滞后，供求趋向平衡的过程比较缓慢。

（3）城市的平均租金水平。任何新建商业项目的定价都需要考虑城市或者地区商业的平均租金水平。

（4）社会固定资产投资水平。社会固定资产投资水平并不直接决定商业房地产价格，却影响商业房地产的价格走势。社会固定资产投资水平决定了一个地区的流通力发展程度，而流通力的发达程度和第三产业的发展状况，直接影响当地的商业环境，从而间接的影响到本地商业地产的租金和销售价格。强大的流通力不仅可以弥补一个地区生产能力的不足，而且通过内外交流、优势互补、组合配置，可极大提高城市商业的辐射力和影响力。

（5）本地居民的可支配收入。商业房地产的价格与地区商业的发展水平有关，商业的发展是消费增长的结果，而消费的增长从根本上取决于居民可支配收入的增长。因此本地居民的可支配收入的多寡是当地商业房地产繁荣与否的决定条件之一。

（6）空置率。空置率的大小一定程度上反映了市场的供需状况。空置率大说明市场供给较多，交易时有较大的议价空间，反之则说明市场供给不足，需求旺盛，交易价格有较大的上升空间。

2、社会因素

（1）人口因素。首先，人口规模是商业赖以存在的前提，本地人稳住市场，外地人兴旺市场，是商业房地产的一个规律。其次，人口素质和人口结构等也会影响商业消费的内容和消费水平。

（2）市场开发程度。虽然我国的市场经济已经运行了几十年，但是实际上地方保护主义仍然不同程度的存在。市场开放度表示是某一区位可转移生产要素流动所受到的限制，反映了各种生产要素在空间上被允许进行的交换活动的开放程度。市场开放度与贸易成本呈反比，市场开放程度越低，贸易成本越高，进而影响商业房地产的价值。

（3）环境因素。这里的环境因素主要是指社会治安情况。治安因素影响了一个地区的商业环境和投资环境，间接影响到地区的商业地产发展情况。同等条件下，社会治安越好，商业房地产越有可能繁荣发展，其价格越能反应市场的真实情况。

3、行政因素

（1）房地产制度。商业房地产价格本质反应了土地和地上建筑物未来的收益能力，理论上商业房地产权益所受到保障的大小也影响其价格的大小。

（2）城市规划。城市规划通过分散布局居住区和商业区，避免其过度集中带来的交通问题、治安问题以及配套设施升级问题等，而现实中，商业地产开发商总是尽可能的使项目集中，产生规模效应和聚集效应，形成较大的商圈和商业综合体来吸引更多的消费者。所以合理的城市规划与现实中的商业地产开发总是存在着不可调和的矛盾。

（3）金融财税制度。商业地产价值较大，其开发很大程度上需要金融机构的资金支持。另一方面，任何地产项目的开发都要涉及行政审批和税务问题。这就使得国家通过金融财税政策影响商业房地产的发展成为可能。

（二）自身价格影响因素

1、经营方式和类型  

2015年3月1日《中国购物中心等级划分规范》开始实施。购物登记划分依据为购物中心内业态与品牌、经营与管理、服务与设施、诚信与和谐、安全与保障、环保与节能、信息与智能等方面。中国购物中心分为四类，都市型、地区型、社区型和奥特莱斯型。而按等级高低将划分为金鼎级和宝鼎级，宝鼎级是达标级，是一个购物中心合格的起步级，金鼎级购物中将在宝鼎级的基础上产生。金鼎级购物中心根据业态与品牌、经营与管理等方面评定为都市型金鼎级、地区型金鼎级和社区型金鼎级购物中心。

结合《中国购物中心等级划分规范》运用基准地价思路对大型商业品类及业态覆盖面、经营模式和类型、销售额、平均租金、客流、空置率等经行梳理详见下表；

表二  经营方式和类型

可根据以上表格指标收集相关资料，收集方式可让客户提供相应的装饰布局图及相应财务报告及出租合同等结合公司内的数据库进行分析，也可以采用实地调查收集资料，但实地调查任务庞大，耗时较久，更无法体现年平均客流及销售额。

2、布局

（1）大型商业布局特点

①每层平面都有主力店分布。这是因为主力店的规模效应和品牌效应使其对顾客具有更大的吸引力。特别是一些在其他商业建筑中比较少见的品牌，因其稀缺性，还可以特别吸引到消费者从别处特地而来。此外主力店一般布置在建筑的端头，或者中间位置，中间其他的地方一般由中小型门店填补。

②娱乐、餐饮类门店主要布局在顶层或者较高的楼层。其他饮品、咖啡等偏休闲的门店可以选择和大型娱乐餐饮门店布局在一起，也可选择人流量大的地方自由布置。把大型高档的餐饮门店放置在顶层，可以吸引专门用餐的顾客，而顾客想要到顶层用餐，其流线必须贯穿整个建筑的楼层，这样就使得单一目的的用餐顾客也成了其他商品的可能消费者。此外大型的娱乐、餐饮门店布置在较高的楼层也有结构上的要求，可以将平面较为自由的分割。

③从经营成本上考虑，首层平面的租金无疑是最高的，但是商场持有者为了保证整栋建筑的人流量，时常会引入知名品牌进驻，而往往会降低租金。只要有了知名品牌所引入的人流，就可以带动其他楼层的活跃度，进而提高其他楼层的租金。而其他楼层也有可能出现降低租金引进知名品牌的情况。一般来说同一栋建筑物内楼层越高，消费者越不容易到达，因此相对来说租金越低。因此，对大型餐饮、影院、滑冰这类对场地面积有较高要求的门店来说，选择较高楼层而降低经营成本也是一件很自然的事情。

（2）大型商业布局优劣情况描述

从开发商大型商业设计角度出发，描述大型商业的布局优劣情况，主要从以下几个方面入手：

①合理分区

把复杂的商业综合体功能进行分解归类，做到分区明确，达到易于消费者识别和方便引导的目的。

按性质分区：聚集效应能提供顾客同类商品多品牌的比较和选择，从而实现整体竞争力，达到共赢。

按管理要求分区：业态的经营时间不同是更为客观的分区要求：如有的超市开门较早，而餐饮、娱乐等业态关门则较晚，甚至24小时营业，应按管理要求相对集中，最好设有独立的退场流线。

    按档次分区：一般规模的商业项目大体应该有一个目标消费群，该消费主体的消费能力、消费习惯以及对应的品牌档次相对明确，在一个商业项目内并存高档和中低档消费业态的并不多见，有些项目则因为规模较大，或者服务半径内客源不足等原因，安排了不同档次的业态。

    按租金水平分区：不同业态可接受的租金水平是不同的。通过研究一些项目的租金情况可以归纳出一些规律。超市行业的毛利很低，经营在于大客流和货品的快速周转，其能承受的租金低，一般设于地下或者位置不太好的区域，首层最好的位置都是给租金高的服装服饰珠宝。

②增强互动

分区是为了易于识别和引导，但也应适度。混合性是商业综合体的优势所在，其核心理念就是业态的关联性。

③引导客流

利用主力店布置最大可能地给随机性消费的商户带来客流，是商业综合体规划的关键价值所在。

④顺应流程

从顾客需求的角度考虑业态空间的安排，如超市需要与停车场及公共交通顺畅衔接，使小推车平层或者通过自动步道到达车位，一般设于地下一层可以解决这个流程问题。

从消费者购物设计角度出发，描述大型商业的布局优劣情况，主要从以下几个方面入手：

①方位感

一个优秀的购物中心，其内部空间设计应该是既丰富多彩又浅显易懂。如果顾客在体验新奇的同时失去了方位感，就会产生烦躁情绪，不愿多停留而专注于找到出口。

②均好性

均好是一个相对概念，即使是标准的百货布置，也存在边厅、中庭次边厅、中岛不同位置

③连续性

指的是动线上商业气氛的连续性，上述均好性如果出问题就影响到连续性：一旦购物中心出现死角，商户经营不下去而关门，该区域的商业气氛将大打折扣，商户关门就像瘟疫一样向周边蔓延的价值梯度。

④舒适性

随着消费时代的到来，商业项目越来越多，舒适性已经成为购物中心竞争力的重要方面。客流动线充分体现对顾客的关怀，以方便顾客为第一要务

⑤尺度感

这里主要指动线空间尺度的视觉感受。不同类型的购物中心和不同的业态区域要规划尺度合理的购物通道，避免客流高峰时过于拥挤或由于通道过于宽敞给人冷清的感觉。

根据以上因素我们制定了相应的表格，根据实际情况进行打分评估，详见下表：

表三  业态布局指标表

表三  业态布局指标表

3、内部基础设施

    大型商业用房应符合适用、卫生、安全、环保等要求,其建筑、给排水、电气、消防、人防、道路、绿化、停车场等应当符合《民用建筑设计通则》(JGJ37-87)、《工程建设标准》以及消防技术规范等国家和专业设计标准、规范和规定参照。

⑴商位设施。根据市场经营户的需求设置商位模式,可按柜台式、商铺式或商务楼式设置。在每个商位的显著位置设置证照悬挂设施。配备良好的照明设施。

⑵停车场。设置机动车和非机动车的停车场地。近期,城市及县城建成区的市场应达到商业用房面积的20%左右。

⑶公共卫生设施。配置完备的通风系统,设置垃圾箱、垃圾集中设施和公共厕所,配备必要的卫生保洁设施。

⑷物业管理用房。设置保安、财务、卫生管理、设施维护、档案等物业管理用房，配备必要的办公设施。

⑸消防及安全设施。消防设施符合国家有关消防技术规范。配置防盗设施。地面应当使用防滑材料。安装自动扶梯、客货电梯的，应当符合安全要求。有条件的市场可设立监控设施。

⑹宣传设施。设置市场招牌、导购牌、商品区域标志及商位号牌，场内显著位置设立公示牌，设置广播、公用电话等服务设施。

⑺储存设施。根据需要设置商品短期周转的储存库房。经营大宗商品的市场应当设置必要的商品堆放或停放场地。

⑻服务设施。城市及县城建成区的市场应合理布置顾客休息处，总面积不小于商业用房面积的1%。市场可设置中央空调、自动扶梯、客货电梯。

表四  内部基础设施

   表三业态布局指标表、表四内部基础设施，从大型商业用房的实际情况，结合该表内容收集相关评估所需资料，核查资料是否具有合法性、有效性、实用性等，通过以上分析我们得出相应的打分值，该打分值可以带入相应的测算过程中，例如市场法、收益法案例中的综合分析状况；也可带入报告制作中的个别因素分析。

三、总结

随着“一带一路”经济带和长江中游城市群的发展，各大城市将建设越来越多的大型商业综合体，因此对大型商业评估资料收集的研究意义十分重大。通过上述研究，对于大型商业的评估资料可以从区域因素和自身因素来考虑，区域因素主要为经济、社会和行政因素；自身因素包括自身经营方式和类型、布局和内部基础设施，并构建影响因素指标表，为估价人员进行大型商业评估资料收集提供了参考，为评估过程提供了新思路。

参考文献

《商业业态知识》，范磊；
《中国购物中心等级划分规范》；
《浅谈现代购物中心的动线设计》，张鹏；
《购物中心的动线设计规划》，吴怀东；