东莞分公司 李朋花

从2002年掀起商业步行街开发热，到2003年大型商业地产一拥而上，再到2009年，复合型商业地产一个个拔地而起，东莞一直没有停止过大量的商业开发。在前后7年内，东莞城区商业的格局已经基本定型，目前已形成西正路商圈、东纵商圈、世博商圈、鸿福商圈、华南mall商圈等五大主要商圈，据笔者近期对城区商业房地产的市场调查，发现市场上存在商业面积过大、结构失衡、企业经营困难等“怪像”，东莞商业地产的未来面临极大的发展挑战。

（一）城区商业地产现状

改革开放后，伴随市场经济的发展，莞城区西正路－市桥路商圈作为东莞商圈的最初雏形开始崛起，并逐步拓展形成拥有地王广场、百佳超市、沃尔玛的莞城商圈。后来，伴随着东莞城市的东移，东莞商圈将商业文化向东城推进，此后，更进一步拓展到南城万江地区，使商业在整个东莞市区发展起来。目前东莞城区商圈主要包括西正路商圈、东纵商圈、世博商圈、鸿福商圈、华南mall商圈，每个商圈各有优势。

城区商圈分布图

（1）西正路商圈

西正路位于东莞城区核心地带，是老东莞政治、经济和文化中心，历来也是东莞的著名商圈。主要有西正路、市桥路、迈豪街、百佳购物广场、天和百货、丽柏百货、西城楼大街等，聚集了低中高档次各种商品，种类覆盖服装、鞋包、数码产品、珠宝、品牌餐饮等，是游客以及本地居民主要的商圈，相当于广州北京路、上下九步行街。

目前，该商圈关注度最高的是西城楼大街裙楼商业，其共分为四层，规划设计成名店区、百货区、数码港等具有岭南特色的商业街区，进驻的品牌商家有沃尔玛、肯德基、必胜客、三禾寿司、添添聚源味、以纯、匡威、千色店、歌莉娅等等，街区内超市、餐饮、服装、化妆品等各行业齐全，商业气氛浓厚。根据近期调查得知，西城楼大街在售商铺主要是第一和第二层，其中首层主流面积为30到40平方米，售价在48000元/平方米到120000元/平方米不等；二层售价在30000元/平方米到50000元/平方米不等。

（2）东纵商圈

东纵商圈是从东纵路延伸至东城西路、东城路一带，这里集中了沃尔玛、天虹、百佳、国美电器、时尚电器城等一批知名商家，以及东城风情步行街、愉景东方威尼斯广场商业步行街、君豪商业广场等商业设施，是从莞城区延伸至东城区的一个跨区域商圈。

该商圈比较集中的商业区是愉景东方威尼斯广场商业步行街，地处东纵大道及莞樟大道旁，总建筑面积17万余平米，包括主题中心商业区、情景步行街、商务办公、花园式公寓等四大组团，已引进天虹、时尚电器、苏宁电器、横店电影院等品牌商家，商铺的开间面积为45至260平方米不等，月租金范围为100-130元/平方米，销售均价为20000元/平方米。

（3）世博商圈

世博商圈位居东莞市东城区中心地段，正处东城大道、东莞大道和莞樟大道联接的东城市区枢纽中心。世博广场主体工程占地面积10万平方米，商用总面积20万平方米，按照零售业占50%、餐饮业占20%、娱乐业占30%的国际公认最佳商业组合，分为九大板块。各功能板块以世纪欢乐岛为中心呈围合布局，剧场式观光购物连廊互通各区，形成有效人气互动系统。世博商圈东莞目前最成熟的商圈之一，汇集了海雅百货、好又多、国美电器、天源电脑城、儿童世界、酒店、美食等多种业态，出租率高达95%以上，月租金范围为60-250元/平方米，销售均价为25000元/平方米。

（4）鸿福商圈

位于东莞新行政中心区，是东莞未来的政治、经济、文化、金融及商务中心，商业主要为行政中心区、商务等作配套服务。主要集中在莞太大道两侧以及银丰路、宏远路、鸿福路西、元美路、富民商业街等地。目前已有拥有第一国际、时尚岛•蓝钻、莱蒙特购物广场、综艺•曼哈顿时代等知名商业中心，沃尔玛、家乐福、海雅百货等品牌商家已进驻，是东莞市区新兴商业热点。据调查，鸿福西路目前临街商铺普遍月租金在70-150元/平方米，规划临近R2号线的街铺超前预期空间成分较大，月租金可达200-250元/平方米，售价在45000元/平方米左右。

（5）华南mall商圈

华南Mall位于东莞万江区，与周边的麦德龙和都会广场共同构成华南mall商圈。华南mall总建筑面积80万平方米，商业面积超过40万平方米，现在进驻有KFC、麦德龙、SPAR超市、时尚电器、万达国际电影城、英国BBC天线宝宝儿童乐园、尼罗河酒店、康祺健身会所等，规划为集旅游、购物、休闲、娱乐、酒店、文化、运动、美食于一体的大型购物广场。但据笔者调查，华南Mall是东莞失败的商业案例典范，目前空置高达70%以上，人气惨淡，商铺月租金在30-80元/平方米。截止至2010年4月，因东莞外向型企业多，华南Mall为引导企业开拓内销市场，并提供内销的渠道和平台，新成立了新华南MALL·东莞工厂直销中心，入驻的商户头两年可免交租金，已有36家商户进驻，但还是人气不够，生意惨淡。

（二）城区商业市场“怪像”

东莞商业地产历经数年前一轮爆发式发展后，市场发展一直处于半停滞状态，究其原因，主要是城市消费力无法支撑商业地产的超前发展。商业的发展拉动城市化的发展进程，给东莞带来巨大商机的同时，由于东莞商业市场发展具有其独特的背景，使其商业地产业具有不同其他地方的“怪像”。主要表现在以下方面：

（1）现有商业面积严重超标，空置率过高

截至2009年，据东莞市经贸局统计，东莞市零售网点总面积约350万平方米，其中3000平方米以上的大型零售网点逾200个，面积超过212万平方米。市区常住人口约100万人，按照200万平方米的商业面积，平均人均商业面积达到约2平方米，大大高于发达国家城市人均商业面积1.2平方米的水平。

由于商业的大量开发，现在城区范围内的商业除了部分传统商业街外，很多新的大型商业项目经营状况都不尽如人意。据笔者近期调查发现，东莞市持续开发的商业地产目前正常开业的只有70%，在这70%中又有70%是空置的。可见，东莞市商业市场存在面积过大与消费力不足的矛盾，导致空置率居高不下的尴尬局面。

（2）商业市场消费能力和布局双双失衡

东莞是制造业城市，75%常住人口是低收入外来务工人员，缺乏白领阶层，人口呈哑铃式，因此整个消费力是非常有限的，大量商业面积开发导致了消费能力失衡。一些区域的商业广场，提供的商品种类不够丰富，故消费量不高，导致了整个商业市场布局失衡。

（3）缺乏长期规划，经营不理想

商业整体竞争力的高低取决于它的规划、建筑、招商、运营等多种综合因素，而东莞商业市场中许多商业街属于住宅小区的配套部分，开发商往往将商业与住宅整体规划，或者商业的规划服从住宅的规划，同时开发商注重资金的快速回笼，开发楼盘后往往把商业部分卖掉，由个体分散经营，导致经营业态杂乱。合理的商业规划有利于形成最合理的商业布局，国外成功的经验往往是先进行商业经营规划，再进行建筑方面的规划。但目前东莞大多数商家做不到这一点，没有统一的管理规划，难形成规模，大大抑制了商家进场的热情，难以经营起来。

（4）租售比低于国际标准，收益率偏低

东莞市近年来房地产市场发展迅速，房地产投资情绪高涨，导致商铺价格居高不下。目前东莞成熟商圈主要集中在莞城区和东城区，其中西正路商圈、世博商圈发展比较成熟，租售比也比较合理；而新兴商业区由于基础设施、配套设施以及居住氛围等方面的缺乏，以及东莞消费市场独有的哑铃式人群构成，导致消费力的分散，商业经营并不成熟，难以支撑较高的租金水平，从而导致租售比严重失衡，租售比大部分低于1︰300，甚至更低，从而导致新兴商业区投资风险加大、收益率偏低。

（三）城区商业地产抵押评估风险防范

针对目前东莞城区商业地产较强的负面特征，以及轻轨的建设给沿线商用物业价格带来超前的预期等市场现象，迫使估价师在做商业地产抵押估价项目时提出更高的要求，为银行降低贷款风险。笔者认为估价师应从以下方面防范风险：

（1）严格履行对商业地产项目的现场查勘程序：主要包括权属证书原件的核实，对商业地产项目的外观、装修、业态、临街状况等的查勘，全面体现商业地产项目的现状及特点。同时，要求产权人或有关当事人就估价对象可能存在的负债出具具有法律意义的承诺函等等。

（2）充分调查和分析商业地产市场状况，采取适宜的估价方法和符合市场客观情况的可比案例和参数进行估价。

（3）保持应有的职业谨慎，对影响商业地产房地产价值的因素予以充分揭示，如已经设定的抵押担保数额、应补交地价款等。

（4）切实分析抵押商业地产项目的变现能力，主要包括但不限于：房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性、变现时间长短、变现费用、应纳税金、变现对可实现价值的影响等。