康玲  骆晓红  梁文辉

尽管不同房地产估价机构（以下简称“估价机构”）业务构成比例不尽相同，但从总体上来说，估价机构所做的估价业务中，房地产抵押估价占了大半。在深圳，房地产抵押估价被称之为常规业务，也就是说是最普通的业务，大部分新入行的技术人员都是从房地产抵押估价报告做起。但是，实际上，房地产抵押估价也有许多问题需要深入研究，除了严格遵照《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》外，还有什么需要注意？结合我们长期从事房地产抵押估价实际工作的经验，谈一点看法。 

一、 估价机构的法律地位问题

估价机构在“独立、客观、公正”的法律地位的基础上，尽可能帮助委托人解决实际问题是一个普遍存在的问题。估价机构是倾向于律师行业，只对委托人——单方当事人负责；还是倾向于会计师行业，对各方当事人负责，对社会负责。应当肯定地说，估价机构，无论从法律、法规、规范的规定来看，还是从社会实际认可（包括法律界的认可）来看，都属于后者。估价机构必须认清自己的地位和作用，我们不是委托方的咨询机构，对于委托方的不合理要求，要委婉地拒绝，并说明理由。在房地产抵押估价中有一个现象值得注意：除了借款人希望评估值较高以外，基层金融机构出于竞争和完成业绩的需要，也要求尽量高评，而上级金融机构，出于控制风险的目的要求估价机构谨慎高评。这一方面使得估价机构左右为难，既害怕坚持原则失去某一项估价业务，又害怕高评被上级金融机构记入黑名单，将来无法继续入围，获得选用；另一方面要求估价机构有高超的沟通协调能力要说服借款人和基层金融机构接受估价结果。遇到这种情况，我们是这样做的：首先我们会组织较强的专业力量对抵押物的情况进行更为详尽的摸底和调查，并对其过去和未来的价格走势作出相对较为客观的研判，力求做到心中有底再去说服我们的客户。在与借款人和基层金融机构的信贷人员沟通中要对把握其真实需求。借款人要求高价格根本目的就是为了顺利地获得较高额度贷款，这时我们就需要进行耐心的说服工作，首先较高的评估价并不是获得高额贷款的必然条件，贷审部门的折扣率是可以上下浮动的：当他们对抵押评估价的判断为客观或保守时，借款人可以获得六成甚至以上的贷款额度；但当他们对抵押评估价的判断为高评时，借款人被批准的贷款额度就可能只有五成甚至以下了。这在各家银行都有现成的案例。所以只有客观的评估价才是更有利于借款人获得金融机构的贷审部门信任并最终获得贷款的前提。对于基层的金融机构信贷人员,我们更多的是从风险角度为其做分析,比如近期的价格走势，未来房地产市场可能的变化,抵押物的优势和缺点,三级市场交易的情况以及我们对其价格的判断等等，帮助信贷人员判断贷款可能存在的风险。这样做之后,无论业务能否成功，都展现了我们的服务精神和专业素养,在客户那里，至少都认为我们是可以信赖的。目前我们许多的业务都是基于这种信任而得到的。同时深圳多家银行的信贷审核部门及风险控制部门定期也会委托我们对其审批贷款的抵押物进行核价,以帮助他们控制风险。

二、 估价结果是市场价值还是抵押价值

    《房地产估价规范》第6.4.3条规定：“房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。”《房地产抵押估价指导意见》第四条规定：“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”可以看出，无论是《房地产估价规范》还是《房地产抵押估价指导意见》，都确认房地产的抵押价值就是该房地产在抵押时的市场价值。这里有一个法律问题，抵押是担保的一种形式，而担保要求相对应。相对应有两重含义，一是担保针对的是主合同债权，即相对应于贷款合同；二是担保与主合同债权等额。比如，我们贷款100万人民币，可以用100万人民币存款或相当于100万人民币的外币存款来担保。可是为什么我们提供市场价值100万的房地产作为抵押物，却只能贷到60-70万的贷款呢？这里为什么就不对应了呢？这说明，贷款人认为，市场价值100万的房地产其抵押价值只有60-70万，在抵押时，100万的房地产与100万的银行存款不等值。没有哪一个贷款人会按房地产市场价值的100%贷款给你，为什么？因为房地产的市场价值不是它的抵押价值。房地产的抵押价值应当是房地产在贷款到期时受短期强制处分等因素限制状态下的价值，或者说是房地产作为抵押物在抵押市场上被债权人共同认可的价值。从估价实践来看，我们在为金融机构提供的房地产抵押估价报告中的表述是：“确认估价对象在估价时点的公开市场价值为……   元”，这里并没有提到抵押价值。我们认为，这是正确的，因为我们评估的的确不是抵押价值，抵押价值是贷款人在自行考量未来市场风险和短期强制处分等因素后通过确定贷款比例来确定的。近两年来，中国建设银行股份有限公司深圳分行要求初评报告要测算可抵押贷款额度；交通银行深圳分行也要求估价机构出具的预估报告要确定强制变现价值。这在一定程度上就是抵押价值估价了。

三、 怎样理解房地产抵押估价的谨慎原则

建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合印发的《房地产抵押估价指导意见》引入了一个新的估价原则：谨慎原则，同时用了很大的篇幅，从多个方面强调了如何落实谨慎原则。实际上，这个《指导意见》只是针对长期以来房地产抵押估价存在的风险意识不强，估价机构过多考虑委托方要求，过多考虑做成业务这样一个现状，提出的一个改进意见。但是，这个《指导意见》定性的东西多，定量的东西少，可操作性较差。应当强调的是，任何一个负责任的估价师、一个负责任的估价机构，如果严格遵照《房地产估价规范》进行估价，谨慎本是应有之意，离散的数据不应该、也不可能作为依据使用。刻意高估、低估实际上都是为了迎合委托方的不合理要求，为了竞争、做成业务。这也是估价机构技术部门与业务部门长期以来一直矛盾不断的最主要原因。如果要真正落实谨慎原则，需要有关各方协调配合，首先估价机构要自律，要严格遵守《估价规范》和《指导意见》要求，真正为金融机构的长远利益着想，为其降低风险着想；基层金融机构也要谨慎，不要迫于竞争、眼前利益，放弃风险意识；上级金融机构要支持估价机构坚持原则，保证入围选用的都是比较谨慎的估价机构；学会等管理部门也可以制定一些定量的指标，比如，是不是规定抵押估价必须用两种以上的估价方法（特别是收益法）、各地学会是不是可以在调研的基础上规定一些参数选定范围，既控制风险，又减少估价结果畸高畸低的现象出现，维护估价机构的整体形象和信誉。
《房地产抵押估价指导意见》还引进了一个新的概念：法定优先受偿权利（法定优先受偿款）。法定优先受偿权利除了《指导意见》明确的发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额之外，还包括《担保法》第四十七条、《破产法》第三十四条有关规定确定的优先于抵押权的一些债权和物权，还有并非法定优先受偿权利但是对房地产抵押价值有不利影响的某些因素，如抵押人已经收取的长期出租收益、欠缴的水电费、物业管理费等，如果估价师了解到了，也应当在估价报告中披露，这样才符合谨慎原则。

四、 房地产抵押估价的几个具体问题

1、 模板与培训问题
抵押估价报告有较多的程式化部分,在日常工作我们即遵照估价规范要求，同时考虑方便使用和估价机构人力物力的节省的需要,组织有经验的估价师按办公、住宅、商业等不同用途物业制定报告模板，同时制作各类测算表，对各类表格进行公式编辑和表间链接。在深圳，抵押估价报告是需要测算预计税费的，同时各家银行对预计税费的计取要求各不相同，既使是同一家银行，其不同类的贷款税费计算也不一样，比如农业银行深圳分行就分商业（办公、工业）物业、个人住宅及小企业简式贷款规定了不同的计税要求。建立科学的测算表格就显得更加重要。一方面能够提高工作的效率，另一方面也能够避免个别使用中误操作问题。当然，因为这类表格的测算都是按一定的逻辑和公式自动计算的，所以对使用人的培训就很重要，需要估价师理解表间关系，把握关键点。优质高效的完成估价报告的制作。

2、 公开市场价格的确认问题
深圳的房地产市场是比较活跃的，尽管如此，大量的成交信息也是很难取得的，因此，规模比较大的估价机构都会建立自己的市场数据库系统，同时要求估价师对市场价格高度关注，实时了解不同物业的成交信息，并与三级市场报价进行比照，发现其中的规律性，比如市场火爆时，三级市场的报盘价会高于其实际成交价，而交投冷清时，报盘价往往会低于其成交价。找出其规律性，有些时候可以通过调整三级市场报价的方式判断估价对象的公开市场价格区间。
公开市场价格确认最重要的依据应该是现场勘查，深圳物业的个体差异是比较大的，就拿住宅物业来讲，即使是同一个楼盘，不同的单位有时也会在单价上差几千元，特别是存在附送面积（这在深圳的住宅物业中是常见的）的情况，还有楼层、朝向、景观等等，都会使物业价值产生较大差异。所以估价师认真做好现场勘查是做到客观谨慎评估的重要前提。

3、 估价技术路线问题

在确定估价技术路线的过程中，对三大估价方法的选取上要有所侧重，比如：对于收益性房地产应该首选收益法，并将该方法付以较大的权重。多年的估价经验告诉我们，在相对还是很不成熟的市场中，租售不配比或是房地产市场泡沫比较严重时，用市场比较法评估的结果其实是认同了这种畸形的价格，使评估结果虚高。而相对稳定的租金收益更能体现物业的价值。还比如：在许多地方，工业房地产评估时首选的是成本法，因为市场上出租或出售的工业房地产凤毛麟角，选取其他方法时存在诸多困难。可是在深圳、甚至是珠三角的许多地方，许多的工业厂房建造之初就是为了出租或出售的，而且工业房地产的三级市场也是比较活跃的。这时三大估价方法均可使用，而且评估结果相差不会太大。

4、 整体和片区市场走势的了解问题

要做好抵押估价，评估人员需要随时的了解房地产市场状况。对全国、本地区甚至是估价对象所在片区的市场走势都要有所了解。估价机构需要定期收集诸如经济走势、房地产市场政策、市场分析方面的资料，对估价人员做定期的培训。使他们对市场的大趋势有一定的认识。而片区市场走势更是我们关注的焦点。定期维护片区的市场调查和热点楼盘的跟踪是做好片区市场走势分析的基础。大的估价机构一般都会安排经验丰富的估价师做好这方面资料的收集和维护工作。我们还定期为深圳的各家分行信贷和风险控制部门提供我们的专业杂志及房地产市场分析报告。这样，一方面满足了客户想了解市场的需求。另一方面，也提升了我们的估价师对房地产市场分析和判断的能力。
以上是我们的工作体会，提供给大家参考。