摘　要：我国有六亿多农民，集体建设用地是他们的根基。如何更好地利用集体建设用地，是很重要的课题。以前的集体建设用地主要为商服用地或者是工业用地，可是在住房持续上涨的今天，集体建设用地要寻求新的发展方向——租赁住房。在这样的背景下，国家于2017年8月21日发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。本文通过介绍试点方案、阐述试点方案实行带来的影响，接着从政府、农民、开发商、租房需求者、银行等角度来论述试点方案的意义，最后提出试点方案实施过程中出现的问题。

关键字：集体建设用地  租赁住房  政策

一、《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的发布

2017年7月，九部门联合发布【建房[2017]153号】关于《在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场》的通知，强调在人口净流入的大中城市住房完善发展租赁市场，解决城镇居民特别是新市民住房问题。

2017年8月21日，国土资源部住房城乡建设部发布关于印发【国土资发〔2017〕100号】《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，方案中确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

二、《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的影响

（一）冲击了现行制度

《土地管理法》中明确规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。所以在新方案出台前，要建设土地必须取得国有土地，也就是说集体用地不能直接建设，需要先通过征收转为国有土地再进行建设。但是新的方案中提到：“村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房”。这就意味着,集体用地可以直接建设，而且开发主体不仅仅限于村镇集体经济组织自身，还可以通过联营、入股等方式与其他人共同建设。同时考虑到村镇集体经济组织自身的资金、开发运营经验问题，方案中还提到了可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

（二）拓宽了土地的用途方向

以前的集体建设用地主要是用于建设商业、厂房等。随着城镇化的发展，商服用地、工业用地的供应逐渐达到饱和，而住宅用地的缺口却越来越大。集体建设用地要是过多地集中建设商业、厂房，可能会造成市场供过于求的情况。这就是为什么近些年住宅的售价节节攀升，而商业、厂房等价格走势却比较平稳的一大原因。利用集体建设用地建设租赁住房，增加了住房的供给，缓解住宅用地供不应求的现状，避免了商服用地、工业用地供过于求的情况出现。

三、《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的意义

集体土地入市，从源头上解决土地供给不足的问题。但是在方案中集体建设用地并没有直接进入一级市场，而是建设租赁住房，减少对一级土地市场的冲击。

（一）对于政府来说

① 解决了人民的居住问题，有利于缓和高房价对人民带来的压力，维护社会的稳定。

② 以往的集体建设用地要入市，需要先征收。征收程序复杂，征地成本高，而且需要与农民协商，使得征地的难度比较大。试点方案的出台允许集体建设用地可以不经过征收就可用于建设，解决了上面的问题，缩短了取地的时间。

（二）对于农民来说

可以盘活手中闲置的建设用地，并带来一定的收益，让农民也能分享到经济发展带来的成果。

（三）对于开发商来说

① 同区域集体用地的地价比建设用地的成本低，降低了用地的成本，减少了项目的投资，降低了房地产开发项目的资金风险。

② 促进开发商探索新的开发模式——租赁，促进租赁企业的崛起。

③ 可以给盲目拿地的开发商降温。随着大量集体建设用地的入市及租赁住房的推出，房价将得到稳定。开发商以往的开发模式：拿地-建设-升值-卖房受到了冲击，开发商拿地后升值的空间变小了，所以也促使开发商重新思考拿地成本，更加理性的拿地。

（四）对于租房需求者来说

我国的住房租赁市场以个体出租房屋为主，较少是规模的租赁企业出租。对于个体经营者来说，不可控的因素比较大，更容易出现租金的异常波动。方案中提到“探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行”使租金维持平稳。

（五）对于银行来说

借贷金额的减少降低融资风险。

四、《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》实施时遇到的问题

根据我国《物权法》第184条和《担保法》第37条，明确规定宅基地使用权不得用于抵押。房地产开发项目投资大，建设时一般需要借贷。对于集体经营性建设用地，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，符合规划的地是可以用于流转的。但是对于宅基地，现行的法律除了国家规定的试点区域都禁止抵押。所以如果开发商要对宅基地进行建设，在融资的的过程中就会受到较大的阻碍。再加上租赁住房不像以前的项目开发完就出售，项目回收期比较长，对开发方的资金要求也比较高。希望国家在后续能推出相应的政策，比如允许相关试点试行宅基地抵押。

五、总结  

利用集体建设用地建设租赁住房，是我们国家关于集体建设用地的一次新尝试。它再一次响应了国家号召的“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的房地产良性发展格局和“房屋是用来住的，不是用来炒的”基本准则。它旨在解决人民的居住需求，增加农民的收入，缓和房价的上涨等等。希望试点方案能顺利的开展，各试点能为全国其他地方树立利用集体建设用地建设租赁住房的榜样。