【摘要】 在房价高涨的市场环境下，“共有产权住房”新政一推出便引起热议。笔者通过描述共有产权房屋的概念，分析其与其他保障性住房的不同，从共有产权住房的配建、购房人产权份额的确定、土地使用权类型的不同、共有产权住房是否应该出租、回购价款的确定、购房人在取得完全产权前是否应缴纳租金等方面发表自己见解。

【关键字】 共有产权住房  与其他保障性住房的区别  新政见解

2017年9月20日，北京住建委会同北京市有关部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》，自2017年9月30日起正式实施。可能是最近房地产市场太过火热，任何有关房地产政策的出台都会引发热议，也难怪该办法发布后，“共有产权住房”被不少媒体夸大成“横空出世”。其实共有产权房早在2007年就诞在了淮安，而在2009年，黄石也开启了保障性住房“共有产权”模式。直到2014年3月5日，李克强在政府工作报告中明确提出“增加共有产权供应”。2014年4月，住建部召集部分城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会。北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市被列为全国共有产权住房试点城市。2016年2月29日，上海市公布了《上海市共有产权保障住房管理办法》，自2016年5月1日起施行。

一、什么是共有产权住房

共有产权住房，就是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

共有产权住房虽然是继廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房后的一种新模式。但是从本质上讲，购房者拥有的共有产权住房，在权益上与商品住房无任何差异，不仅享有住房附属的基本服务，还能分享体现在房屋增值上的城市化红利、城市发展红利。与商品住房唯一的区别是，购房者以自己的支付能力，选择购买的产权部分，这才回归到了共有产权的本源。

二、共有产权住房制度出台的意义

共有产权住房的出现打通了从廉租房到商品房的通道：廉租住房的个人产权为0，商品房的个人产权为100％，而共有产权住房的个人产权理论上可以是0到100％之间的任意数值。在此模式下，低收入群体可以申请廉租房，中高和高收入群体可以购买普通商品房，而支付能力有限的中等、中低收入群体则可以选择共有产权住房。这样一来，整个社会的住房需求将得以全覆盖。同时，此种模式既稳定了公租房建设资金来源，也有利于调动保障对象的积极性，把政府在公租房管护中的无限责任转化为有限责任，有效解决政策性住房“退出难”的问题。

三、共有产权住房与其他保障性住房的区别

国家推行保障性住房制度是为了实现以下几点：

① 居者有其屋；

② 控制高房价，保持房地产的平稳发展；

③ 贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”。

共有产权住房与廉租房、经济适用房同为保障性住房，但他们之间却有不同。廉租房解决的是最低收入人群的住房需要，社会保障性质最为明显，只租不售，不涉及产权。经济适用房的获得方式是买，但是对购买主体的资格限制较为严格，要经过一定的年限并向政府补缴土地出让金后，才能上市交易。共有产权住房与经济适用房虽然同为保障性住房中的产权房屋，但是却有区别。经济适用房满5年，按一定标准向政府补缴土地出让金后即可上市交易，政府无法分配到房地产增值所带来的收益，正因为此，经济适用房的申请条件比共有产权住房对购买者的资格限制更为严格。共有产权住房刚好弥补了上述不足，若共有产权住房出售，不管是政府还是原购房者作为出售方均可以按产权比例分配房地产增值所带来的收益。因此，共有产权住房模式，是政府与购房者更加公平的相处模式。

四、笔者新政见解

在介绍了有关“共有产权住房”的背景，以及与原有的保障性住房的区别后，笔者结合已经发布的“共有产权房屋”政策，谈谈对该新政的见解。

（一）共有产权住房应该单独选址还是在商品住宅建设项目中配建

《北京市共有产权住房管理暂行办法》第五条，市规划国土委、市住房城乡建设委应当根据本市共有产权住房需求、城乡规划实施和土地利用现状、经济社会发展水平等情况合理安排共有产权住房建设用地，并在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。《上海市共有产权保障住房管理办法》第九条，“共有产权保障住房采用单独选址、集中建设和在商品住宅建设项目中配建的方式进行开发建设”。不仅在北京、上海，在我国的很多城市都有在商品住宅建设项目中配建保障性住房的开发模式，甚至在2017年4月，共有产权房的鼻祖——淮安，就宣布在淮安将不再新建共有产权房，传统意义上的实物共有产权房已升级为货币化政府助购，即政府不再新建共有产权房，而是由政府出资补贴，让符合购买共有产权房的购房者去购买商品房。在淮安看来，无论是传统意义上的实物化共有产权房，还是政府货币化助购共有产权房，其实都是由政府出资一定的比例，所以就无需多此一举了。此举的目的，就是要优化中等偏下收入群体的居住结构，归根结底就是不能让“穷人”都住在一个小区，也要让他们享受其他优质小区的生活。这个观点的出发点是好的，但是对于用市场价购买商品住房的购房而言是否公平？前不久在朋友圈看过一篇文章，就是写的深圳某商品住宅小区商品房购房业主与保障性住房租户之间的矛盾，因为购房业主不能接受租户只需要每月缴纳房租就可以享受同等的商品房配套。

（二）购房人产权份额的确定

《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《上海市共有产权保障住房管理办法》中均提及，购房人产权份额，参照该共有产权住房项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。但是在确定共有产权住房销售基准价格方面，两地却是不同的。北京以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定；上海则考虑当地保障对象的支付能力以及相近时期、相邻地段内共有产权保障住房项目价格平衡等因素确定。笔者认为，既然为保障性住房，就应以人为本，不应过多的考虑成本及利润，应当以大多数保障对象的支付能力作为定价的主要依据。

（三）土地使用权类型不同是否导致不公平

《上海市共有产权保障住房管理办法》第九条，“共有产权保障住房采用单独选址、集中建设和在商品住宅建设项目中配建的方式进行开发建设”。第十四条，“单独选址、集中建设的共有产权保障住房建设项目，享受以下支持政策：

① 建设用地供应采取行政划拨方式；

② 免收建设中的行政事业性收费与城市基础设施配套费等政府性基金；

③ 按照规定不宜建设民防工程的，免收民防工程建设费”。

既然为同类项目，为何土地使用权性质、向政府缴纳的费用不同，如若土地使用权性质不同的两个项目相邻，该如何确定共有产权住房销售基准价格呢？若定价一样，那么两个项目的售价减去成本的数额将会有差异，这部分差额归谁所有呢？

（四）共有产权住房居然能出租

《北京市共有产权住房管理暂行办法》第二十三条，“已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定”。共有产权住房的保障对象均为在当地无住房者，如若将此唯一住宅出租，被保障对象将栖身何处？如若该保障对象已购买商品住房，是否应当将共有产权住房对应的产权主动转让给政府或其他需要被保障的人员？当共有产权住宅成为可以收租金的投资性房地产时，则失去了“保障”的原意。只有当购房者拥有共有产权住房的全部产权时出租此房屋，才不违背“保障”的原意。

（五）回购价款的确定

《上海市共有产权保障住房管理办法》第三十三条，“取得房地产权证未满5年，有下列情形之一的，应当腾退共有产权保障住房，并由房屋所在地区（县）住房保障实施机构或者区（县）人民政府指定的机构予以回购”。“回购价款为原销售价款加按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息”。笔者认为回购价款的确定不合理，既然为共有产权，那么就应该按共有比例享有房屋增值的权利与承担减值的风险。按回购时点的市场价确定回购价款更为合理。

（六）购房人在取得完全产权前是否应缴纳租金

不管是《北京市共有产权住房管理暂行办法》，还是《上海市共有产权保障住房管理办法》，只提及了取得房地产权证未满5年与满5年后的售价，未提及购房人在取得完全产权前是否应缴纳租金。笔者认为，共有产权住房虽为保障性住房，但是其保障性已体现在售价中，购房者应当向支付政府持有产权部分的租金，该租金在购房者申请购买全部产权时是否可以抵扣房款，有待进一步商榷。

五、结论

共有产权房屋新政的推出，是我国住房保障制度的创新。推行过程中需要政府的监督和管理，否则会流于形式而难以落实。因此政府需不断完善住房保障机制，加强配套法律建设，兼顾国家与百姓的产权权利，才能让新政惠及更多需要被保障的民众。