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上海限购限贷政策内容及相关分析

为了进一步完善本市住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展，本市政府根据“因城施策”的管理要求，坚持以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主的住房市场体系，开始实行一系列的限购限贷等政策。

关于住房限购政策如下：

本地户籍	已婚家庭（含驻沪部队现役军人和现役武警家庭）限购两套房（含新建商品房和二手住房）。
	上海籍成年单身在本市未拥有住房的，限购1套住房。
	上海籍未成年人只要所在家庭，可以单独上产证。
	限购政策（2011年1月31日）前上海籍购房人各自和父母共有2套以内住房（≤2套）提供关系证明，可不计入购房套数。
非本地户籍	在上海市范围内家庭名下无任何住宅类房屋且符合网签日期前63个月内累计正常缴满60个月的社会保险或个人所得税的非本市籍居民家庭，限购1套住宅。
	拥有1套及以上本市住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
	无法提供符合网签日期前63个月内累计正常缴满60个月的社会保险或个人所得税的非沪籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
	外地户籍成年单身，暂停在本市向其售房；外地未成年人限购。

以上政策可以看出不仅限定本地居民的买房条件及数量，而且也提高了非沪户籍在沪买房的要求。不仅对个人住房有限购政策，以公司名义购房也必须是境内注册公司，且不限购，不可按揭贷款，房产税不可免征。

在上海，目前商业房仍然是不少人置业的重要渠道。近期商业办公项目违规销售、擅自改建的投诉大量增加，部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等存在安全隐患。同时，一些项目还在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自1月6日起，市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。

4月21日，上海政府门户网站发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》（下称《规定》），对商办土地出让明确若干重大新规，规定有效期：2017年4月10日至2022年3月31日。且明确指出，办公用地不得建设公寓式办公；商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店；办公、商业可售部分以层为单元进行销售。此外，社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有。而在土地出让价格方面也进行了相关规定，其中包括协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域同类用地基准地价的70%等。

《规定》中主要要求如下：

1	出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公。
2	出让合同中商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店。
3	出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。
4	为进一步提升城市功能品质，抑制房地产投机炒作，确保市场平稳健康运行，在土地出让前，投资、商业、产业等部门应综合区域配套、房地产市场、项目功能定位等因素，对拟出让地块进行综合评估，出让人应按照相关文件规定明确商业、办公物业的持有比例和持有年限，并载入土地出让合同。
5	出让合同约定社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有（除按照相关规定和合同约定应移交政府及政府有关部门的物业外）。
6	受让人在完成开发建设并领取房地产权证后，土地出让合同中约定持有的物业，在持有年限内不得转让。
7	对商业、办公、商品住宅等经营性物业，应按照出让合同约定持有相应面积的房地产，不得整体、分割转让。
8	按照土地出让合同约定的自持部分商业，应整体抵押不得分割抵押。

继暂停网签及加强经营性用地出让管理之后，上海已决定停止审批公寓式办公项目，而未交付的项目必须全面整改。然而就在5月17日，距《规定》发布不到一个月，上海市住建委在其官网发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》（下称《意见》）对类住宅清理整顿从严管控。

《意见》中主要内容如下：

1	上海市停止审批公寓式办公项目，按照商业办公的规划要求重新审核尚未上市销售的项目。对已批未建的项目，要重新审图，发现违反规范和标准的，应依法予以撤销调整，符合规范和标准后，再核发规划、施工许可证。
2	对在建未售项目，从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查，发现建设行为违反相关规定的，应责令整改，经相关部门联合验收通过后方可销售；在项目交付使用前，相关部门要再次联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。
3	对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的，要支持购房人依法维护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的，可继续按商业办公房屋对外销售，同时鼓励房地产开发企业自持出租。
4	对已交付入住的项目，从严管控，相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任；各区要加强安全管理，督促开发企业开展消防安全等检查，消除安全隐患。商业办公房屋不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住房执行。

此次新规的出台是对上述《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》内容的补充和升级，让打“类住宅”擦边球的行为基本“断根”。上海此次出台政策，与此前北京、广州等城市的政策是一致的，说明上海当前对于类住宅或酒店式公寓项目积极进行了管制。

限购方面上海的标准已经很高，再趋严的话会损伤合理居住需求。相比之下，信贷政策还有一定腾挪空间。因此，在限贷款方面政府也出台了相关措施。上海限贷政策分别从商业贷款和公积金贷款两个层面进行调控。

商业贷款	居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。
商业贷款	在本市已拥有1套住房的、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房，商业贷款首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，商业贷款首付款比例不低于70%。
公积金贷款	购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭，公积金首付比例仍为30%（住房面积大于90平），面积小于或等于90平低首付比例为20%。
	调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%；二套普通商品房个人贷款高限额下调10万元。
	停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。
	严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%。

由此可看出，上海市政府实施以住房为主限贷限购相结合的调控体系，同时加强对商业房地产市场的调控与管理。房地产调控政策以来，一个显著的变化是政策越来越严，越来越细，甚至在某种程度上是在补漏。政策出台趋细趋严，表明了政策控制房价上涨的决心，也在某种程度上表明，房地产市场还是受政策影响非常大。

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