2016年11月9日市规划国土委、市发展改革委印发了《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》（深规土[2016]824号），11月12日《深圳市人民政府关于修改〈深圳市城市更新办法〉的决定》经市政府六届五十三次常务会议审议通过，12月29日深圳市政府印发了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）。这一系列政策的调整将会影响城市更新的方向，本文将从规划总体目标、原政策实践中存在的问题、政策调整三个方面进行分析解读。

一、“十三五”期间，城市更新规划总体目标

1、规划期内，争取全市完成各类更新用地规模30万平方公里。其中拆除重建类更新用地供应规模为12.5平方米公里，非拆除重建类更新用地规模为17.5平方公里。

2、规划期内完成城市更新固定资产投资总额3500亿元。

3、提倡有机更新，规划期内力争完成100个旧工业区复合式更新和旧工业区综合整治项目，为产业一体化发展和创新驱动发展腾挪空间，带动产业结构调整升级；稳步推进城中村和旧城区综合整治，规划期内力争完成100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目，有序推进环境质量提升，努力建成生态宜居城市。

4、通过城市更新有效增加交通设施、市政公用设施、医疗卫生设施、教育设施、社会福利设施、文体设施、绿地与广场等公益性项目，实现特区一体化水平显著提升。

5、通过城市更新持续稳定提供人才住房和保障性住房、创新型产业用房，规划期内力争通过更新配建人才住房和保障性住房约650万平方米，配建创新型产业用房总规模约100万平方米。

6、规划期内力争通过城市更新实现违法建筑存量减少1000-1200万平方米。

二、原城市更新相关政策在实践过程中存在的问题

1、没有足够发挥城市更新过程中的政府主导作用

    在市场运作模式下，市场主体往往选取利润高的项目进行开发，对于现状情况复杂、公共设施缺口较大、短期收益不高的片区没有积极性。

2、拆除范围划定规则需进一步明确

在实践操作中存在有些小块改造区域建筑物不满规定的建成年限（15年），或者现状为旧住宅区用地，但与城市更新拆除混杂在一起，因规划统筹、公共利益需要确实需要纳入拆除范围进行拆除重建等情形等。针对此类问题，需要细化城市更新拆除范围划定规则。

3、城市更新保障公共配套力度不够

城市更新一般都处于公共配套设施匮乏的区域，《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）中对公共配套设施的配建要求，往往不能满足片区要求，且《深标》对公共配套设施的集中布局没有强制要求，实践中公共配套实施较为分散，往往不能形成规模效应，造成不好用等问题。

4、现有的城市更新地价体系较为复杂，亟需简化

三、城市更新相关政策调整

1、拆除重建城市更新合法用地比例调整

2、拆除重建城市更新优化建筑物建成年限

3、细化历史用地处置比例

4、优化住房供应结构（保障房、安居房、人才房、创新型产业用房等）

（1）“工改保”人才住房和保障性住房配建制度

规划为工业的旧工业区在同时符合以下条件的可申请按照保障性住房简易程序调整法定图则用地功通过城市更新建设人才住房和保障性住房：

①位于规划保留的成片产业园区范围外；

②位于已建成近期规划建设轨道站点500米范围内；

③位于原特区内的，用地面积不小于3000平方米；位于原特区外的，用地面积不小于10000平方米；

物业分配：

①人才住房和保障性住房为公共租赁住房的，实施主体可取得不超过项目总建筑面积45%的商品性质建筑面积

②人才住房和保障性住房为安居型商品房的，实施主体可取的得不超过项目总建筑面积25%的商品性质建筑面积。

（2）“改居住”人才住房、保障性住房配建制度

（3）“改商务公寓”创新人才公寓配建制度

（4）“改工”创新性产业用房配建制度

配建比例是指项目改造后提供的创新型产业用房的建筑面积占项目研发用房总建筑面积的比例，创新型产业用房的配建比例为12%

城市更新项目位于《深圳经济特区高新技术产业园区条例》适用范围内的，根据高新区行政管理机构确定的开发模式，其配建创新型产业用房的比例按照以下标准确定：

权利主体为高新技术企业，自行开发的产业升级改造项目，配建比例为10%；

权利主体为非高新技术企业，其与高新技术企业合作开发的产业升级改造项目，配建比例为12%；

权利主体为非高新技术企业，自行开发的产业升级改造项目，配建比例为25%。

5、加大配套力度、提升公共设施服务水平

拆除重建类城市更新项目配建的社区级非独立占地公共设施应满足法定图则、相关专项规划、《深标》及《暂行措施》的要求。提升公共配套设施建设规模，扩大教育、医疗等独立占地的公共配套设施规模。加强对公共配套设施管理，城市更新单元规划确定的公共车型通道建成后产权移交政府。

6、简化城市更新地价体系

整合地价标准类别，简化城市更新项目地价测算规则，建立以公告基准地价标准为基础的地价测算体系。城市更新项目地价可不计息分期缴交，首次缴交比例不得低于30%，余款1年内交清。

7、扩大旧屋村政策适用范围

福田、罗湖、南山、盐田等区在1992年6月18日市政府《关于深圳经济特区农村城市化暂行规定》实施前已经形成的原农村旧（祖）屋的集中分布区域，适用城市更新旧屋村有关政策。

8、稳定推进旧住宅区更新

鼓励符合棚户区改造政策的成片旧住宅区按相关规定实施改造；零散旧住宅区纳入拆除范围的，需同时具备以下条件：

（1）零散旧住宅区总用地面积占拆除范围用地面积的比例原则上不超过1/2,

（2）零散旧住宅区部分由区政府组织开展前期工作，由区城市更新职能部分申报，权利主体的城市更新意愿应当达到100%。拆除范围内其余部分由其他主体进行申报的，其与区城市更新职能部分一起作为该单元的联合申报主体。

（3）零散旧住宅区所在地块的总面积不超过6000平方米且占拆除范围用地面积的比例不超过1/3的，可不适用《实施细则》第四十六条关于公开选择市场主体的相关规定。

（4）零散旧住宅区的住宅类合法房屋产权置换原则上按照套内面积1:1进行，其他类型合法房屋产权置换协商确定。

9、鼓励旧工业区转型升级

（1）推进旧工业区复合式更新，

地上建筑物未满15年但满足工业区综合整治更新年限要求且建筑面积不超过1/3,可开展以拆除重建为主，综合整治为辅的城市更新，其拆除范围用地面积应当大于10000平方米。

（2）鼓励旧工业区综合整治

地上建筑物不少于10年，权属清晰的合法土地面积面积比例不低于50%的旧工业区，可申请列入综合整治类城市更新单元计划。

10、加强服务监管，保障更新项目有序实施

（1）在申请实施主体确认时，申请人应当具备房地产开发资质并提交相关证明材料；

（2）如实施主体股权后续发生变更，市场监督管理部门应当及时将变更情况向税务部分进行通报，由税务部分督促相关企业依法纳税；

（3）城市更新项目在实施主体与区城市更新职能部门签订项目实施监管协议后方可进行建筑物拆除；

（4）市规划国土部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市城市更新工作；区级政府作为统筹推进本辖区城市更新工作责任主体。

四、总结

按照十三五规划的目标及指引，考虑到原城市更新相关政策在实践过程中存在的问题，政府从更新条件、规划、服务监管等方面作出调整，加强服务监管、下放政府职能、降低更新门槛、优化住房供应结构、加大配套力度、简化城市更新地价体系。在城市更新的探索中不断总结经验，调整更新改造方向，促进未来城市更新的合理、高效。