“经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。”这是由财政部及国家税务总局联合下发的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中的一段话，此项牵涉到各个行业的政策具体内容是什么？政策背景又是什么样的？政策推行后对各个行业的影响又如何？本文将着重于这几个方面进行分析。

一、什么是营改增

营改增，全称是营业税改征增值税，即国家将在“十二五”期间，将营业税这一税种基本取消，本来在营业税征收范围的行业，全都转为增值税。其中营业税是指对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税；增值税是指以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。原营业税的行业，主要包括建筑、房产、金融、餐饮、交通等，简单地说就是“衣食住行”，而传统行业比如制造业等则一直属于增值税范畴。

表1 部分行业营改增后税率变化（一般纳税人）

二、营改增的背景如何

    1、在我国的现行税制体系中，并行着两个一般流转税税种即增值税和营业税。前者主要适用于制造业，后者主要适用于服务业，两税种在税收收入中占有很大的比重。尽管可以在税制设计上按照彼此照应、相互协调的原则来确定税负水平，但在实际运行中，两个税种一直难免税负失衡。前者不存在重复征税现象，因而税负相对较轻。后者则有重复征税现象，因而税负相对较重，由此而造成的制造业与服务业之间的税负水平差异，以及在整个流转环节中的重复征营业税和增值税分立并行日渐显现出内在不合理和缺陷。

    2、原有税制重复征税现象严重，造成增值税链条中断。营业税是对营业额全额征税，且无法抵扣，不可避免地会对原营业税单位导致重复征税。而对现行增值税单位，由于在购进服务环节不能取得增值税专用发票，无进项可抵扣，最终导致对未增值部分也要缴纳增值税，这与增值税自身定义相违背。

    3、原有税制在一定程度上制约了服务业发展。从产业发展和经济结构调整的角度来看，将我国大部分第三产业排除在增值税的征税范围之外，对服务业的发展造成了不利影响。

    营业税改征增值税无疑是政府探索改革的积极信号的变化，增值税和营业税并立打破了商品和劳务流转课税方式的统一性，进而形成了不公平课税格局。其表现有两点：一是抵扣链条中断，人为加重部分行业税负。二是人为造成进项税额抵扣不完整。从本质上来说，增值税扩围改革主要目的是避免重复征税，理顺经济关系。

营改增是2012年开始试点的，最早只在北京、上海、江苏等地方试点，后来推广到全国。最早纳入营改增的是交通运输业、有形动产租赁业和现代服务业（比如软件开发等），后来又纳入了邮政业、物流业等。

三、营改增的必要原因

1、增值税立法是“营改增”的导火索 
    增值税作为中国最主要的税种之一，2012年的税收额已经占到税收总额的29.1%，可谓是中国第一大税种。然而截至目前，全国人大只就企业所得税、个人所得税和车船税制定了法律，而作为第一大税种的增值税则仅是国务院颁布的暂行条例。因此，随着税收法制观念的不断增强，通过法定程序将增值税上升到法律的高度，进行增值税立法是势在必行的。 
    2、“营改增”是税制发展完善的途径 
    在我国现行的税制结构中，增值税和营业税是两个最为重要的流转税税种，二者分立并行。随着经济的快速发展，这种税制日渐显现出内在的不合理和缺陷，已经不利于、不适应经济结构优化的需要。在推进增值税立法的同时，财税部门也同时探索扩大增值税的征税范围，从而出台一部完善的增值税法律。从2009年开始的“营改增”就是在这个大背景下开始的。

其中根本原因还是因为重复征税弊端严重，而且很大程度上阻碍了我国产业结构的进一步优化与发展。

四、营改增的成果及影响

1、完善了中国流转税的税制 
    自1994年我国实行分税制改革后，全部税种在中央和地方之间进行了划分，本质上是根据中央政府和地方政府的事权确定相应的财力。分税制在接下来十几年的运行过程中，发挥了一系列积极的作用，但也逐渐积累和显露了一些问题。“营改增”作为财税体制改革的“导火索”，在解决重复征税问题的同时，也完善了我国的流转税制度。 
    2、有效解决了双重征税的问题 
    “营改增”不是简单的税制简并。营业税和增值税对于市场活动的影响不同，税负也不同。增值税对增值额征收，而营业税则是对营业额全额计征。这样，就出现了双重征税的问题。“营改增”的实施，可以最大限度地减少重复征税。 
    3、破解了混合销售、兼营造成的征管困境 
    人们可以把所有的课税对象看做一个光谱，分为两个极端，一个极端是纯货物，而另一个极端是纯劳务。在货物和劳务这两个极端之间，存在着很多种商品和劳务，它们相互包含，即劳务中包含着货物，货物中也包含着劳务。在中国目前的税制下，货物缴纳增值税，劳务缴纳营业税，但有的时候很难区分一个课税对象是货物还是劳务，这就给税收征管带来了困难。“营改增”实施后对全部课税对象都征收增值税，从而解决了混合销售、兼营给税收征管带来的困扰，可见它对税收征管具有积极的意义。

五、营改增对房地产企业的具体影响

1、在一定时期内有现金流的盘活

房地产开发企业多采用预售制，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用流动资金。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间进项税额大于销项税额，因而减少企业在开发初期流动资金的占用，减轻企业开发建设时期资金压力。

2、产品线升级多业态并行

营改增后，建安成本进项税将成为进项税抵扣的主要部分，对于建安成本占比较高的产品及企业更为利好。企业为降低税负，增加盈利空间，将调整产品结构，多业态并行。特别是对于主打住宅产品的企业而言，加大精装修、高档公寓别墅产品在产品线中的比重将成为主要应对方式，同时延伸下游家具家电等产业链，打造“拎包入住”式一体化住宅模式，也将成为房企考虑方向。另外，“营改增”也将为深耕商业地产领域、建安成本占比相对较大的运营企业带来更多机会。

3、区域布局策略调整

土地成本是房地产企业成本结构的重要组成，不同城市由于土地价格不同，开发企业成本结构也有所不同。若土地成本很难成为进项税的抵扣来源，在当前土地成本占比愈来愈高的情况下，考虑到税收负担增加，企业或将综合考虑各类城市土地成本，调整拿地策略和区域布局。若土地成本可以抵扣，则会为布局一线城市等土地成本较高的企业带来更大机会，有可能持续引导开发商进一步加剧在一线城市土地市场的竞争。

表2 不同土地成本对“营改增”后企业税负影响（单位：万元）

     4、企业管控水平加强，行业集中度进一步提升

此次营改增后，在实际经营过程中，企业管控水平对企业业绩影响将更为明显。一方面，能否从上游取得足额可抵扣的增值税发票从而进行最大化的进项税抵扣是房地产企业面临的重要课题，这就要求企业在管理特别是采购环节提高内控水平，同时精选供应商；另一方面，增强税负转嫁能力也是房地产企业减轻税负的重要手段，这就要求企业要加强与上下游企业的谈判和议价能力。同时，精装修产品、商办地产占比的增长，也将对房企的成本控制和管理提出更高要求。从目前企业管控来看，龙头企业的管理能力和谈判议价空间明显优于中小企业，未来随着对企业精细化管理要求的增加，龙头企业凭借其管理能力将获得更大的优势，行业集中度将进一步提升。

六、营改增对二手房交易市场的具体影响

在分析之前了解一下国外在不动产增值税的两种处理模式，一种是以欧盟为代表的传统模式，另一种是以新西兰、加拿大和澳大利亚为代表的现代增值税模式。这两种模式对不动产的处理方式的不同在于对非住宅类不动产交易和租赁的处理，其中传统模式允许成员国的企业选择是否缴纳增值税，而现代模式对非住宅类不动产的销售和租赁都需要缴纳增值税并允许进项抵扣。我国增值税主要是从欧盟引进，通过文献整理可以发现，欧盟不动产增值税税制充分考虑了三个原则：第一是税收中性原则。这要求征税过程中应避免对税收对市场机制造成扭曲，避免对一些行为的歧视。第二，效率原则。如果增值税税制建立后征税成本过高、征收程序过于复杂，反而违背了增值税设立的初衷。第三，收入原则。将筹集财政收入作为增值税立法的基本目标，并允许合理的免税。欧盟给予成员国根据各自的情况，对不动产实施一定范围的免税，但是这些免税必须以合理性为前提，也允许存在一定差异。

3月18日，国务院常务会议审议通过全面营改增试点方案，并明确自2016年5月1日起全面推开营改增试点。营改增政策属于平稳过渡，房价不会因为政策出台而波动。具体而言，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。除北京、上海、广州和深圳外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。该政策延续了营业税的规定，不仅适用于个人自住用房，也适用于投资的住房。这一政策对于鼓励长期持有不动产并抑制投机行为有重要影响。

    营改增新政下，对于房地产业的定义与营业税法规下的规定基本一致，意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，并且影响主要的房地产类型，比如住宅、写字楼、工业地产、以及商业地产等。例如个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，假设房屋出售取得收入500万，按原营业税计税方法计算：应纳营业税额=500×5%=25万元，按改征增值税计税方法计算：应纳税额=含税销售额÷(1+5%)×5%。应纳增值税额=500÷(1+5%)×5%=23.81万元;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，假设取得出售住房收入500万元，而3年前他的买入总价为400万元，按原营业税计税方法计算：应纳营业税额=(500-400)×5%=5万元。按改征增值税计税方法计算：应纳增值税额=(500-400)÷(1+5%)×5%=4.76万元。此外，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

据统计，截至2015年底，全国营改增试点纳税人共计592万户，其中一般纳税人113万户，小规模纳税人479万户，累计实现减税6412亿元，其中，试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。 营改增全面推开后，预计全年减税将超过5000亿元。

营改增政策的全面推广将在商品房市场产生诸多影响：

    1、新政或能抑制短期炒房行为

　　营改增后，对于同一套房来讲，增值的金额越多，买卖双方需承担的税额就越多，或将影响二手房的买卖利润。这对于期盼房子快速升值的炒房者来讲恐怕并非是一个好消息，因此税费的增加或将在一定程度上抑制投机炒房行为，促进楼市健康发展。

　　2、对楼市去库存起推动作用

　　2016年，政府为房地产保驾护航，所以整体看，营改增是利于房地产成交；此次二手房的营改增目的是为了加速流通，去库存，当二手房的快速流通必定释放新房的库存。

七、小结

    从减税的角度看,“营改增”可能减税的数额并不大,但它显现出的中长期效应是正面的,是有效的,可以更好 地促进第三产业的发展,提高服务业在整体经济中的比重。尤其在当前经济下行压力较大的背景下,继续加大“营改增”的改革试点力度,继续实施结构性减税政策及相应措施,对稳增长的意义十分重大。