一、城中村形成

随着我国工业化、城镇化的快速推进，许多城市中形成了—些位于规划区内、周围被城市建设用地包围，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的农村居民点，这被称为“城中村”。

“城中村”产生的根本原因则是我国城乡分割的二元结构，具体包括城乡二元土地制度、城乡二元管理制度和城乡二元户籍制度等三个主要方面，具有深刻的社会管理印记。城中村作为城市高度化进程中非常突出的现象，具有非常鲜明和突出的特点：规划不合理，违规建筑多；人口密度大，治安管理乱；外来居住人口多，原居民收入单一等特点。

二、城中村存在利弊

城中村作为城市高度化进程中的突出现象，其存在有利有弊，个人认为其弊大于利。

（1）城中村正面影响

1、外来人口缓冲地带

我国目前处在快速城市化进程中，大量农村人口向城市转移。城中村由于建筑杂乱，陈旧，缺乏治安管理等原因，租金，物价相对其它生活小区便宜，这成为很多外来人口进入城市的缓冲地带，可以缓解资金压力。

2、原居民收入来源

在我国社会保障体系尚不完善且失去土地的双重影响下，房屋出租为“城中村”居民提供了较为稳定的收入来源。同时，这种收入模式也是“城中村”改造难的重要原因，村民在认为失去生活保障或拆迁补偿不足以与其收入相匹配的预期下，会阻挠拆迁改造的进行。

（2）城中村负面影响

1、土地利用效率低

城市中的土地资源属于稀缺资源，是不可再生的，而城中村占据了城市区内大量的建设用地。城中村由于缺乏规划，违规违法建筑多，布局非常凌乱，即使建筑密度非常大，但是利用效率却很低，土地价值不能完全体现。在高度城市化过程中，这种利用模式属于极度浪费的。

2、建筑杂乱影响城市形象

城中村开发强度普遍过大，环境质量低下，公共活动空间严重缺乏；市政设施严重不足，公共服务设施尤其是供外来人口使用的设施缺乏。此外，城中村还因为建筑间距过小，采光、通风不足，建筑质量不高等原因，存在严重的安全隐患。脏、乱、差的景观形象降低了现代化城市形象。

3、人口密度大，治安乱难以管理

城中村中人口呈现典型的二元社会结构，流动人口比重大，由于缺乏有效的监督管理，综合管理相对薄弱，外来人口膨胀，对社会治安产生较大安全隐患。很多的不法分子把城中村作为他们犯罪活动的窝巢，“黄”、“赌”、“毒”也在此滋生，有相关调查指出城中村的案发率和犯罪率比城市的其他地区都要高。

三、城中村改造难点分析

相比普通楼盘开发，城中村改造一般具有拆迁量、楼盘建设体量大，开发周期长的特点，这就形成了城中村改造特有难点，具有以下三点：

1、项目成本巨大，对资金调控能力要求大

现阶段城中村建筑密度大，拆迁、安置、开发成本巨大，虽然重新规划改造后土地价值会上升，但仍然无法平衡城中村改造过程中所需的巨额资金，资金链极易出现中间断链。从政府角度看，房地产开发商的利润要求和居民经济承受能力之间的巨大资金差额，政府的财力明显不足。从城中村村集体角度看，自我改作是保护自身利益最好的方式，可是其财力仍然难以承受如此巨大的改造资金要求。从开发商角度看，必须可以获得合理利润，否则他们不会主动参与城中村改造。因此从改造三方来分析，城中村改造的资金问题是改造过程中主要的困难。

2、利益方之间利益协调难度大

城中村改造涉及多方面的利益关系，利益的分配协调问题也是城中村改造的难题之一，协调好各方的利益关系也是改造的关键。城中村改造过程涉及的利益相关主体主要有3个：政府，开发商，村集体。政府的利益目标是想要获得更多的土地出让金，同时提升城市形象，创造社会效益。开发商想要获得更大的开发利润，可能忽视城市可持续发展盲目提高容积率，降低补偿标准等。村集体需要获得更多的补偿和保障。三方利益的相互对峙使得城中村改造步履维艰。其利益关系具体如下：

3、规划困难

“城中村”专项规划主要是解决3方面问题：第一，通过合理规划完善“城中村”公共配套，道路设施等，提升其整体外观形象，符合城市发展战略考虑。第二，通过设定合理的规划指标解决“城中村”改造的资金问题。规划指标可以决定开发商开发进度，可提供产品类型与数量，销售进度等等，这些都会影响开发商的资金来源与运用的平衡，进而觉得整个改造项目能否顺利完成。第三，专项规划是开发商与政府能否达成一致的关键，开发商出于利益考虑要求更多的容积率，而政府会出于环境可持续发展考虑希望降低容积率，这就需要开发商与政府进行博弈。如果专项规划指标双方无法达成一致，项目改造则难以展开。

由于“城中村”建筑密度普遍较高，改造要求的容积率远远大于普通房地产开发项目，并且规划需要科学，合理，能让开发商在获得合理利润率的前提下抵抗资金断链风险，通过正常的规划程序难以满足。因此，规划难是“城中村”改造中要认真思考和面积的问题，也是顺利推进“城中村”改造的关键问题之—。

四、城中村改造模式

结合城中村改造难点的分析，根据3个主体在开发模式中担任的角色不同，个人认为目前城中村改造模式存在5种：政府主导，开发商主导，村集体主导，开发商与村集体合作开发，三方共赢。不同的改造模式，其优缺点各不相同。

1、政府主导

这种模式下，政府完全主导城中村改造，开发商不参与，实行的是自上而下的改造。改造过程中，政府直接投资改造城中村，直接负责村民的拆迁、安置、补偿、建设等，政府作为公共利益的代表能够较好的平衡经济、社会及环境效益。

优点：自上而下的改造方式易于统筹管理，政府能够从全局着眼，从根本上解决城中村问题。缺点：对政府财力的要求较高，可能出现政策效率高但市场资源配置低的情况。

2、开发商主导

这种模式下，政府提供政策和优惠条件，开发商参与开发改造。在政府提供相关政策和优惠条件的基础上，由开发商单独出资负责城中村的拆迁、安置、补偿、建设、出售等城中村改造工作。

优点：解决了政府、村民集体的资金难题，使得城中村改造成为可能。引入了市场机制，能够充分体现市场配置资源的高效率。缺点：开发商的参与使得改造相关的利益主体的增加，并且各主体追求的利益目标不一致，使得改造利益博弈结构显得复杂。特别是如果政府不能作为利益协调人发挥公平力量，有可能使村民利益受到侵害。

3、村集体主导

这种模式下，政府提供政策和优惠条件，开发商不参与，村民集体自行进行改造，这是一种自下而上的改造模式。

优点：村民自主决策，拆迁安置补偿问题容易解决，还能保护村民的利益。缺点：缺乏经验容易导致改造标准较低，项目效果差；不利于旧的管理体制向新的管理体制的转变。

4、开发商与村集体合作开发

这种模式下，开发商与村集体成为合作伙伴关系，与政府进行博弈，开发商与村集体之间协商赔偿，双方利益共享，风险共担。

优点：较之前的3种模式成熟，强化了开发商与村集体之间的合作关系，与政府博弈的能力更加强大。缺点：双方往往只一味追逐经济利益最大化，合力向政府争取最高容积率，忽略更新与城市和区域的关系，是以单一的地产开发为目的的单维更新模式。

5、三方共赢

这种模式属于市场化运作，自上而下与自下而上相结合，均衡考虑三方的利益而形成的全新的开发模式。

优点：这种模式兼顾三方利益目标，综合了社会、经济、环境等城市更新目标，兼顾了城市、区域发展、产业等多角度，是一种可持续的城市更新模式。缺点：三方利益关系往往难以达成一致。

这5种模式中，前面4种模式利益主体较单一，可能由于中间各方之间出现的利益冲突而难以发展下去，改造很容易滞涩。而且改造利益目标往往是单一的，难以达到三方利益均衡，共同发展的目的，这样的改造模式是低效的，也是难以适用城市高度发展的。随着高度城市化推进，市场化提升，政府建立起长期、系统、规范更新机制的意识增加，预计三方共赢改造模式未来将成为城中村改造模式的主流。